השקעת נדל”ן למגורים מסוג MULTI FAMILY

 

במאמר הנ”ל נתמקד באחד מסוגי ההשקעות המבוקשים ביותר בארה”ב, מודל בו משקיעים חברות הביטוח והפיננסים הגדולות. מודל ההשקעה הינו השקעה בנדל”ן למגורים מסוג MULTI FAMILY

 

מה זה  ?MULTY FAMILY

מקבץ דירות הנמצאות באותו קומפלקס ומופיעות בטאבו כיחידה אחת, כלומר,  לא ניתן לקנות או למכור בית ספציפי מתוך המתחם.

בארה”ב מתחמי מולטי פמלי נפוצים מאוד ומתחילים מ-4 יחידות ועד אלפי יחידות למתחם שלפעמים כולל בריכה, חדר כושר ודברים נוספים.

משקיעים ישראלים רבים ובכלל משקיעים במולטי פמלי ולא סתם.

 

היתרונות של המולטי פמלי:

  • הבנקאים האמריקאים רואים במתחם מאין זה יחידה עסקית אחת ועל כן מאוד אוהבים לתת מימון בנקאי בתנאים נוחים ובריביות נמוכות.
  • פיזור סיכונים מצד אחד (הרבה דירות) ושליטה נוחה מצד שני (כולן מרוכזות במתחם אחד).

למולטי פמלי יש גם חסרונות:

  • בגלל העובדה שאת המולטי פמלי ניתן למכור רק כיחידה אחת העלות שלו היא יחסית גבוהה מאשר למכור הרבה נכסים פרטים ועל כן מספר הרוכשים הפוטנציאלים למתחם מסוג זה קטן.
  • בזכות העובדה שמדובר במספר רב של דירות הפיזור סיכונים קיים, אם דירה אחת לא תהיה מושכרת יהיו אחרות שיחפו על כך אבל עדיין כל המתחם הוא באזור אחד ועל כן חשוף לשינויים באזור הנ”ל לעומת רכישה של הרבה בתים פרטים שמפוזרים במספר שכונות ואף במספר מדינות.

מה האסטרטגיה להרוויח ממולטי פמלי?

כמו בכל עסקת נדל”ן הבסיס הוא לעשות עסקה מעולה, כלומר, לקנות נכס במחיר טוב ביחס לשוק ולדעת למקסם את הרווחים האפשריים (מימון, השבחה, השכרה וכד’).

אם זאת במולטי פמלי ישנן 2 אסטרטגיות ייחודיות לייצור רווחים:

  1. מציאת נכס שאינו מנוהל נכון/ זקוק לשיפוץ וכד’ לרכוש אותו במחיר טוב, ולהשביח את המתחם- מצד אחד, להעלות את השכירות בהדרגה ע”י העלאת שכר הדירה, השכרת אחוז גבוה מהדירות, עמלות שונות (תשלום עבור החזקת בע”ח, תשלום למכונת כביסה, חניות וכד’) ומצד שני להוריד בהוצאות (לדוגמא התקנת מערכות תאורה ומיזוג חסכוניות בחשמל) וע”י כך להעלאות את התשואה מהנכס (cap rate) ולמכור את המתחם לפי השווי החדש.
  2. לעבוד באותה הדרך בדיוק רק שהפעם במקום למכור את המולטי פמלי אחנו נמחזר את ההלוואה ונגדיל אותה כך שכל הכסף יחזור הבייתה ויוכל להיות מושקע פעם נוספת מצד אחד ומצד ני הנכס עדיין יישאר בבעלותנו ונמשיך להרוויח ממנו בשוטף.

עד כאן להפעם,

מתן, רן וצוות RM.