שפע הצעות להשקעות נדל”ן, בואו נעשה סדר

אנחנו נמצאים תקופה ארוכה בסביבת ריבית נמוכה, מחירי הנדל”ן בארץ עלו משמעותית, התשואות נשחקו וההשקעות בנדל”ן בארץ הלכו ונעשו פחות ופחות אטרקטיביות.

נוסיף לזה שהעולם נהיה גלובלי ויותר ויותר אנשים התחילו לחפש אלטרנטיבות השקעה בנדל”ן מעבר לים. אי אפשר לפתוח את המחשב או הפלאפון בלי לקבל מאות הצעות על השקעות נדל”ן: נכסים מניבים בארה”ב, דירות נופש ביוון, מרכזים מסחריים, מחסנים, רכישת קרקעות ועוד 

 

בואו נעשה קצת סדר

דבר ראשון חשוב להבין שהשקעת נדל”ן צריכה להתאים למשקיע ולצרכיו, לא כל השקעה שטובה למשקיע אחד תהיה בהכרח טובה למשקיע אחר,

לדוגמא: השקעה שהיא ל-7 שנים לא תתאים למי שיודע כבר עכשיו שיהיה זקוק לכסף בעוד 3 שנים.

למי שיודע שהוא זקוק לכסף בעוד 3 שנים.

נבחן את סוגי השקעות הנדל”ן

  1. נדל”ן למגורים VS נדל”ן מסחרי

ההבדל הוא ברור והוא קודם כל בקהל היעד, שוכרים שרוצים לגור בנכס או עסקים שזקוקים לשטח מסחרי (חנות, משרד, מחסן וכד’), לרוב בנדל”ן מסחרי הצפי הוא לתשואות גבוהות יותר והסיבה העיקרית היא הסיכון הרב שגלום בו. הסיבה לסיכון הגבוה יותר בנדל”ן מסחרי נובעת מההנחה כי נדל”ן למגורים בסופו של דבר הוא מוצר צריכה בסיסי ולכן במקרה ויהיה מיתון או משבר אנשים יעדיפו קודם על לעזוב את העסק שלהם, להצטמצם ולעבוד מהבית וכד’ לפני שיעברו לגור ברחוב.

 

  1. השקעה בקבוצה VS השקעה פרטית

ההשקעות המשותפות נמצאות במגמת עליה, בהשקעות מסוג זה מתאגדים מספר אנשים ולמעשה רוכשים ביחד את ההשקעה, להשקעה מהסוג הזה יתרונות רבים:
1.  כוח קנייה גדול יותר המאפשר להגיע להזדמנויות טובות יותר (ניתן לקנות בצורה מהירה ובמזומן ובכך להגיע לעסקאות ייחודיות).
2.  פיזור ע”פ מספר השקעות (במקום שמשקיע יקנה נכס אחד, 20 משקיעים רוכשים 20 נכסים) ובכך לפזר את הסיכון, אם נכס אחד לא מושכר או ישנה תקלה כלשהי באחד הנכסים המשקיע כמעט לא מרגיש זאת וכך ההשקעה יותר יציבה.
3. שקט תעשייתי- לרוב בהשקעות מסוג זה יש מנהל לקבוצה שדואג למעשה להכל מקצה לקצה והמשקיע משמש כמשקיע פסיבי.
4.  יכולת לקבל מימון בנקאי (מה שלרוב בהשקעות פרטיות ישראלים לא יכולים לקבל).

החיסרון של המסלול הקבוצתי הוא השליטה מכיוון שמדובר בקבוצה ולכן קבלת ההחלטות מצומצמת, לדוגמא, אינך יכול להחליט כמשקיע בודד בקבוצה איך לשפץ את הנכס, מתי למכור אותו וכד’.

 

  1. נדל”ן מניב VS נדל”ן יזמי

בנדל”ן מניב המשקיע מצפה ליהנות מתזרים שוטף שלרוב יגיע כתוצאה מדמי שכירות, לעתים קרובות יצפה המשקיע גם לרווח הוני מסוים בסוף ההשקעה בשלב המימוש. לעומת זאת בנדל”ן יזמי (רכישת קרקע- בנייה- מכירה) הצפי הוא רק לרווח הוני, שבשאיפה כתוצאה מפעולת השבחה רבה יותר יהיה גבוה יותר מאשר בפרוייקט מניב. הבדל נוסף שיש הוא שלרוב פרוייקט יזמי יהיה קצר יותר עד 3 שנים ואילו פרוייקט מניב לרוב יהיה ארוך יותר 3-5 שנים. השקעה מניבה היא לרוב בטוחה יותר מכיוון שמדובר בנכס קיים שגם בתקופת מיתון או משבר הנכס עובד, מושכר ומניב. לעומת זאת בהשקעה יזמית ישנם משתנים רבים יותר- התייקרות הבנייה, התארכות זמן השיפוץ ועוד…

 

  1. נדל”ן אישי VS נדל”ן קבוצתי

נדל”ן אישי הכוונה לרכישת נכס פרטי שנמצא בטאבו ע”ש הרוכש, ללא שותפים כלל, היתרון הוא ברור למשקיע יש שליטה מלאה, הוא למעשה מחליט מתי למכור, באיזה מחיר, האם לשפץ וכד’.

 

בהשקעה קבוצתית המשקיעים מתאגדים ביחד ולמעשה מבצעים את ההשקעה בשותפות, היתרונות הם רבים:

  1. כוח קנייה גדול יותר המאפשר להגיע להזדמנויות טובות יותר (ניתן לקנות בצורה מהירה ובמזומן ובכך להגיע לעסקאות ייחודיות).
  2. פיזור ע”פ מספר השקעות (במקום שמשקיע יקנה נכס אחד, 20 משקיעים רוכשים 20 נכסים) ובכך לפזר את הסיכון, אם נכס אחד לא מושכר או ישנה תקלה כלשהי באחד הנכסים המשקיע כמעט לא מרגיש זאת וכך ההשקעה הופכת ליותר יציבה.
  3. שקט תעשייתי- לרוב בהשקעות מסוג זה יש מנהל לקבוצה שדואג למעשה להכל מקצה לקצה והמשקיע משמש כמשקיע פסיבי.

 

כמו שראינו ישנם הרבה סוגי השקעות וניתן לחלק אותם לקטגוריות שונות. לדוגמא, השקעה בפרוייקט מסוג MULTI-FAMILY תהיה לרוב השקעה בנדל”ן למגורים, מניבה וקבוצתית. השלב הראשון בכל בחינת השקעה היא להבין קודם כל מה הצרכים שלך בתור משקיע ולראות אילו סוגי השקעות עומדים בהלימה עם צרכים אילו.

עד כאן להפעם, מתן רן וצוות RM