שוק הנדל”ן האמריקאי התאושש – האם כדאי להשקיע בו?

רבים שכחו את המשבר בארה”ב, שריסק את מחירי הדירות וגרם לאנשים רבים לאבד את בתיהם לטובת הבנקים, למשקיעים הישראלים שמעוניינים להשקיע בשוק שמעבר לים, כדאי לבחון טוב היכן לשים את כספם

יותר ויותר משקיעים ישראלים עוברים בשנים האחרונות להשקעות נדל”ן בארה”ב. מחירי הדירות הגבוהים בישראל, התשואות הנמוכות, הבירוקרטיה המתישה והרגולציה מצד הממשלה נגד המשקיעים, כל אלה גרמו להם לחפש שוקי נדל”ן נוחים יותר, עם אפשרויות רווח גדולות יותר מעבר לאוקיאנוס האטלנטי.

רבים שכחו שבדיוק לפני עשור התרחש בארה”ב משבר הסאב־פריים, שריסק את מחירי הדירות וגרם לאנשים רבים לאבד את בתיהם לטובת הבנקים. בישראל, לעומת זאת, השפעות המשבר על שוק הנדל”ן לא הורגשו.

ההיסטוריה, כך אומרים, נוטה לחזור על עצמה, ואף אחד לא יכול להבטיח שמשבר דומה לא יקרה שוב. אז האם הישראלים שמחפשים רווחים מעבר לים, מסתכנים באיבוד מוחלט של השקעתם? מה מצב שוק הנדל”ן בארה”ב כיום, במלאת עשור למשבר לעומת ערבו של המשבר, והאם הנתונים מלמדים על פתחו של משבר חדש?

רמת המאקרו, נתוני הכלכלה האמריקאית השתפרו. האבטלה, שהיתה ערב המשבר בשיעור של יותר מ–5%, נמצאת כיום בשפל של פחות מ–4%, והריבית הנמוכה מעודדת את המשקיעים.

גם מבחינת שוק הדיור, הבנקים למדו את הלקח. היום הרבה יותר קשה לקבל משכנתא או מימון לפרויקטי נדל”ן בארה”ב. הדרישות אמנם יותר גבוהות, אך מעמידות את הסיכון של הבנקים על רמה נמוכה. עם זאת, מחירי הדירות הממוצעים בארה”ב כבר עברו את המחירים של 2008, וניתן לראות שהשוק בכללותו במגמת עלייה מאז 1975.

במצב כזה צריך לשאול: האם עליית המחירים מיצתה את עצמה? האם כדאי להיכנס לשוק שכבר תיקן את עצמו? האם מתפתחת שוב בועה? אחרי המשבר, כשמחירי הדירות היו נמוכים מאוד, ליזמים ולקבלנים לא השתלם לבנות ולכן היתה ירידה גדולה בהתחלות הבנייה. אפילו היום, ב-2018, התחלות הבנייה נמוכות משמעותית מבשנת 2000, ובטח ובטח מאלו שהיו טרום המשבר, אז התחלות הבנייה היו בשיאן. לכן, לא בטוח שההיצע הגיע למיצוי. גם האוכלוסייה בארה”ב גדלה משמעותית בשנים אלו, מ-274 מיליון תושבים, ל-334 מיליון תושבים כיום.

אנחנו מכירים מקרוב שוק שיש בו מיעוט התחלות בנייה ואוכלוסייה שגדלה פה בישראל. ראינו מה קרה למחירי הנדל”ן. גם זה נתון מעודד מבחינת המשקיעים בארה”ב. נוסף על כך, אף ששוק הנדל”ן למכירה היה במשבר עמוק בסוף 2008, עיקולי הדירות מצד הבנקים והעובדה שרבים מאלו שאיבדו את בתיהם הפכו לשוכרי דירות, גרמו לביקוש העולה על ההיצע במספר הדירות להשכרה, ומחירי השכירות עלו משמעותית. היות שהשכר עלה מדי שנה, מחירי השכירות לא ירדו משמעותית במלאת עשור למשבר, וזו גם בשורה טובה עבור המשקיעים הישראלים.

למרות כל הנתונים המעודדים, חייבים לזכור שארה”ב היא לא שוק נדל”ן אחד ושנתוני המאקרו לא בהכרח רלוונטים לאזורים רבים. בניגוד לישראל, ארה”ב מתאפיינת בהמון נדל”ן. 51 מדינות, אלפי ערים ומאות אלפי שכונות. לכל אחד ואחת מהן שוק נפרד ושונה. ניתן למצוא ערים כמו שיקגו, שמחירי הנכסים בה עדיין נמוכים משהיו ערב המשבר. לעומת זאת, בערים כמו יוסטון לדוגמה, שמחירי הדירות בה כמעט לא נפגעו במשבר (ירדו ב-3% בלבד ותוך שנה כבר עלו בחזרה), המחירים הם כבר גבוהים בהרבה ממה שהיו לפניו.

כרגע אין סימנים למשבר כלכלי קרוב בארה”ב, אבל למשקיעים הישראלים שמעוניינים להשקיע בשוק שמעבר לים, כדאי לבחון טוב טוב היכן לשים את כספם. כל פינה במדינה הענקית הזאת היא שונה, ואף שלעתים אנו מחשיבים את עצמנו למדינה ה–52 שלה, רובנו לא מכירים אותה מספיק טוב.

5 עקרונות מפתח להשקעות נדל”ן בארה”ב

מספר עקרונות מפתח לביצוע עסקה נדל”ן בארצות הברית בצורה בטוחה וחכמה כמה שיותר

אין זה סוד שהריבית האפסית במשק הישראלי יוצרת מציאות בה הכסף שוכב בבנק ולא מייצר רווחים. הנדל”ן בארץ הופך יקר יותר ויותר. תוסיפו לזה את מס הרכישה, מס דירה שלישית ותשואות נמוכות ברוב ערי הארץ, יחד עם העובדה שהעולם נהיה גלובלי והרי לכם השילוב שגורם לגידול משמעותי בהון המושקע מעבר לים, הן אצל הגופים המוסדיים והן אצל המשקיעים הפרטיים.

למה דווקא ארה”ב?

לא מקרי שבשנים האחרונות, ארה”ב הפכה לאחד היעדים הפופולאריים ביותר להשקעות של ישראלים. מדינה עם כלכלה חזקה ובירוקרטיה די נוחה יצרו קרקע פורייה לעסקאות רווחיות ובטוחות יחסית. לא כל שכן, השקעות נדל”ן בארה”ב מניבות תשואות גבוהות בהשוואה ליעדים אחרים.

דה פקטו, ישנם אזורים בארה”ב המניבים תשואות של 8-10% משכר דירה, שזה יותר מכפול מהתשואות שרואים בארץ או באירופה. ועדיין, המציאות מוכיחה שוב ושוב כי רבים מהישראלים נופלים בפח, מתפתים להבטחות שווא של גורמים אינטרסנטיים ושוכחים שרכישת נדל”ן, בטח ובטח במדינה זרה, היא מהלך מורכב, רצוף משתנים ומאתגר. כפתרון לצמצום החסמים בדרך להשקעה בארה”ב, פעיל בהשקעות נדל”ן בארץ ובחו”ל, מביא מספר עקרונות מפתח לביצוע עסקה בצורה בטוחה וחכמה כמה שיותר.

1. חישוב הוצאות שוטפות

אם החלטתם ללכת על המהלך ולהשקיע מחוץ לגבולות ישראל, ואפילו כבר מצאתם נכס שנראה לכם כהשקעה כדאית, וודאו ששכללתם גם את ההוצאות הנלוות. אלה למעשה החסמים הקטנים שעלולים במידה רבה להפוך את העסקה שלכם ללא כדאית. כך לדוגמא:

ראשית, מיסי העירייה (ארנונה) – לא רבים יודעים כי בארה”ב, בשונה מישראל, בעל הבית (הנכס) הוא זה שמשלם את הארנונה. ניתן לברר בקלות את גובה הארנונה באמצעות אתרי העירייה הרלוונטית.

שנית, ביטוח הדירה – ביטוחי הדירה בארה”ב יקרים יותר מאשר בארץ. ועם זאת, לא מספיק רק לבטח את הנכס- חשוב להבין מה במדויק כולל הביטוח. בכל מדינה יש להתאים את הביטוח לתנאי הסביבה. כך, ברבות ממדינות החוף, יש לבטח כנגד הוריקנים וגם כנגד הצפות, כדי לגדר את סיכוני הפגיעה בנכס.

שלישית, וודאו שבשכלול הכללי שלכם, הכנסתם את התשלום לחברת הניהול המקומית – 8-10% מדמי השכירות השוטפת.

רביעית, יש את סוגיית החלפת השוכרים – עליכם לקחת בחשבון שהדירה לא בהכרח תושכר 12 חודשים בשנה.

חמישית ואולי הנקודה החשובה ביותר – התחזוקה השוטפת בנכס (תיקונים וכדומה) יכולה לנוע בין 5% ל-15%. הוצאות אלו יכולות להגיע לכ-30% מההכנסות. חישוב לא מדויק של הוצאות שוטפות עלול לשנות לגמרי את הרווחיות שלכם מהפרויקט.

2. מיסוי וטעייה

שיטת המיסוי בארה”ב שונה משיטת המיסוי בארץ ואי הבנתה עלולה לסבך אתכם המשקיעים בהוצאות מיותרות. חישוב לא נכון של הכנסות משוערות עלול בקלות להפוך פרויקט רווחי להפסדי. עוד לפני שתרוצו לבצע עסקה בחו”ל למדו היטב וחקרו את סוגיית המיסים בלוקיישן בו תרצו להשקיע, וודאו בפורומים, שאלו מכרים וחברים בארץ ובחו”ל, ואם תרגישו צורך אל תחששו אף לשכור שירותים מקצועיים של גורמים המכירים את שיטת המיסוי על בוריה. חשוב לציין, שתכנון תחום המיסוי מראש יעזור לכם למצוא נכס נכון ורווחי יותר.

3. ריחוק גיאוגרפי

באופן טבעי, ניהול השקעה מרחוק לעולם לא ישתווה לניהול מקרוב. בהשקעות, ובעיקר בהשקעות נדל”ן, עליכם להיות עם “יד על הדופק”, ובמצב האידיאלי עליכם להיות זמינים בעצמכם ולספק מענה מהיר בכל עניין. לקרבה הפיזית אמנם יש משמעות גדולה וחשובה, אך המציאות לא תמיד מאפשרת לכם להיות על קו טיסה ישראל-ארה”ב ובפועל גם אין צורך.

בהשקעה מעבר לים חובה להיעזר בחברת ניהול מקומית, אמינה ומומלצת, שתפתור את הבעיות. עוד בטרם תבצעו רכישה של נכס במדינה זרה, עליכם להסתכל על העניין בראייה עתידית ולוודא שיש מי שיטפל בו בצורה שוטפת מקרוב וידאג לכל הפרטים הקטנים ביותר בשטח.

4. תהפכו לחוקרים – אל תתפתו לפרסומים

בכל השקעה קיים סיכון. בהרבה מהפרסומים ברשת ישנן הבטחות גרנדיוזיות שמבטיחות אפס אחוז סיכון ותשואה סופר גבוהה. חשוב שתהיו עם רגליים על הקרקע ולא תתפתו לרוץ אחרי גורמים אינטרסנטיים. היו זהירים ושקולים ונהלו את הכסף שלכם בחוכמה. יתרה מכך, כיום יש מגוון אפשרויות לקבלת מידע מעמיק אודות הנכסים וסביבתם. משקיע חכם הוא משקיע חוקר, בדקו בכל פלטפורמה אפשרית ואתרו מידע על הנכס, על האזור, על אנשי המקצוע המקומיים ועל כל גורם שתתקלו בו במהלך הדרך.

5. זול זה היקר החדש

אין שום דבר רע בלקנות נכס בחו”ל, ובטח ובטח אם מדובר על נכס זול. הבעיה מתחילה כאשר לא חוקרים לעומק את ההשקעה: מה רמת הפשיעה באזור? מה ההרכב הדמוגרפי של האזור? ומה לגבי מקומות עבודה ומוסדות חינוך טובים? מצאתם עסקה זולה ב- 30-40 אלף דולר מהמחיר הממוצע בשוק? בפעמים רבות תהיה לכך סיבה ולא אחת העסקה תתגלה כ”חתול בשק”.

הקפידו לבדוק היטב ואפילו להיעזר באנשים מקומיים, שכנים, וחברים באזור, על מנת לחשוף את כל הסודות של הנכס לפני שאתם מבצעים את הרכישה. במידת הצורך טפחו את הקשר והיו חברותיים על מנת שאלה יהפכו לשגרירים שלכם בשטח. בראייה עתידית יש לכך חשיבות עליונה.

הכותב: מתן פרטמן, מנכ”ל שותף ב- R&M Investments