נדל”ן יזמי ומניב נפגשים

בשוק קיימות אפשרויות מגוונות להשקעה בנדל”ן, בין הנפוצות שבהן: נכסים מניבים ופרויקטים יזמיים. יש מי שמציעים סינרגיה בין שני המודלים הללו, באמצעות השקעה במיזמים המתאימים לכך, כגון בתי מלון ביעדים תיירותיים.

השקעות בנדל”ן הן לרוב שאלה של איתור הזדמנויות להשקעה ובחירה של המודל הנכון שישיג את התשואה הנאה ביותר. בשוק תמצאו מספר מודלים להשקעות שכאלה, אשר משפיעים על הרווח של המשקיע. מהם המודלים המובילים וכיצד ניתן לשלב ביניהם?

אחד המודלים הנפוצים בהשקעות נדל”ן הוא היזמי. במסגרת המודל הזה, המשקיע רוכש קרקע (או שותף לחלק מקבוצה שרוכשת אותה), מקים עליה מבנה קיים או משפץ אותו – משביח את הנכס – ולאחר מכן מוכר אותו ברווח גדול. זהו גם אחד היתרונות הגדולים של השקעה במודל הזה. יזם שמשכיל לנצל את מלוא אחוזי הבנייה, יוכל בטווח קצר של שנתיים-שלוש להגיע לרווח גדול מאוד על ההשקעה הראשונית. עם זאת, מאחר שבהשקעה יזמית הרווח נגזר ממכירת הנכס, אין כאן תשואה לטווח ארוך. כך שהמודל פחות נכון למי שמחפש הכנסה קבועה לאורך זמן. לאלו מתאימה יותר השקעה במודל המניב – רכישה של נכס קיים וקבלת תשואה על השכרתו.

קיימים גם מסלולי השקעה אשר משלבים בין תשואה לבין השבחת הנכס. “כשלוקחים פרויקט הכולל רכישת קרקע, הקמה של מבנה, השבחה שלו והשכרה, מדובר בשילוב היתרונות של המודל היזמי ושל המודל המניב”, מסביר מתן פרטמן, מנכ”ל משותף ובעלים של RM Group, המתמחה בהשקעות נדל”ן בארץ ובחו”ל. “במקרה כזה ההשקעה מחולקת לשני שלבים. בשלב הראשון מדובר בפרויקט יזמי רק שבמקום למכור את הנכס בסוף התהליך, קיים שלב נוסף של מעבר מהמודל היזמי למודל המניב בדמות השכרה של הנכס לטווח ארוך”, הוא מסביר ומדגיש כי אמנם בחיבור בין המודלים, הרווח על השבחת הנכס נשאר על הנייר מאחר שלא מוכרים אותו. אולם בכל שלב שיחליט המשקיע למכור את הנכס בעתיד הרחוק – הוא יוכל לממש את הרווח הזה.

כדוגמה למודל המשולב היא ההשקעה בנכס במסגרתה “המשקיע רוכש קרקע ולאחר תום הבנייה, הרווח היזמי שלו עולה בצורה נאה. הוא יכול להגיע גם ל-120-130 אחוז מהשקעה המקורית, גם אם בשלב הראשוני מדובר ברווח על הנייר. ברגע שמסתיים שלב ההשבחה, עוברים לשלב המניב של קבלת דמי שכירות על הנכס. אם מזהים את הנכס הנכון במיקום הנכון, החיבור בין המודל היזמי למודל המניב יכול לייצר רווח גדול יותר מהשקעה במקומות אחרים”, הוא מוסיף.