מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים להשקיע בקרן נדל״ן?

• מי מנהל הקרן ומה הניסיון שלו?
• האם ישנה שותפות וזהות אינטרסים עם מנהל הקרן?
• מהו אופן חלוקת הקרן והרווחים?
• מהי האסטרטגיה של הקרן ובאיזה סקטור היא ממוקדת?
• מה אסטרטגית היציאה והאם היא ברורה ופשוטה?
• מהם מיקום הנכסים בהם תשקיע הקרן?
• האם סוג ההשקעה מתאים לצרכים התזרימיים שלכם?
• כיצד מתייחסים לסיכונים וניהולם?
• מהו צפי התשואה לאורך זמן?

מהם היתרונות בהשקעה בקרן השקעות נדל"ן?

פיזור סיכונים – קרנות נדל”ן מציעות כלי מצוין לגיוון תיק ההשקעות מכיוון שהן מאפשרות למשקיעים להרחיב את אחזקותיהם על פני סוגי נכסים שונים. בשונה מהשקעה ישירה בנכס, השקעה בקרן נדל"ן מאפשרת פיזור של הסיכון והפחתה שלו.

ניהול מקצועי – במחשבתם של מרבית הישראלים, רכישת דירה בטאבו או השקעה עצמאית היא ההשקעה האידיאלית, זאת מאחר והיא מאפשרת שליטה. אך כשמדובר בהשקעות מעבר לים-  מדובר בשליטה מדומה. קרנות נדל”ן מציעות ניהול מקצועי מלא של הנכסים, כולל ניהול יומי, מילוי רווחיות וביצוע שינויים הנדרשים בהתאם למצב המאקרו כלכלי.

ניסיון ואחיזה בשטח – היזמים בקרן השקעות נדל"ן מחזיקים בידע רב וניסיון בשורה ארוכה של עסקאות. יתרה מכך, יזמי השקעות נתקלו במקרים רבים של בעיות שונות בנכסים ומכירים את הפתרונות השונים למצב. הכרת האזור ומאפייניו, יכולת לחבור לאנשי מקצוע נוספים בעת אתגרים או בעיות, הם ההבדל בין רוכש נדל"ן מקצועי ומיומן, למי שעושה עסקה ואינו איש מקצוע. הידע והניסיון, הם קריטיים משמעותיים בקרנות השקעה בנדל"ן.

נגישות גבוהה להזדמנויות השקעה חריגות – קרנות נדל”ן מאפשרות השקעה בנכסים בשוק הנדל”ן בהזדמנויות אשר ברובן אינן פתוחות עבור המשקיע הפרטי.

לתיאום פגישה וקבלת פרטים נוספים אודות הזדמנויות ההשקעה הקליקו:

הפוסט יתרונות ההשקעה בקרן נדל"ן הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים להשקיע בקרן נדל״ן?

• מי מנהל הקרן ומה הניסיון שלו?
• האם ישנה שותפות וזהות אינטרסים עם מנהל הקרן?
• מהו אופן חלוקת הקרן והרווחים?
• מהי האסטרטגיה של הקרן ובאיזה סקטור היא ממוקדת?
• מהם מיקום הנכסים בהם תשקיע הקרן?
• האם סוג ההשקעה מתאים לצרכים התזרימיים שלכם?
• כיצד מתייחסים לסיכונים וניהולם?
• מהו צפי התשואה לאורך זמן?

איך עדיין נוכל לנהל את הסיכונים בהשקעה בצורה נבונה?

בדקו עד כמה התוכנית העסקית של ההשקעה בקרן שמרנית ולוקחת מרווחי ביטחון בהנחות היסוד שלה לקביעת התשואות והאם החברה המנהלת את הקרן בעלת אינטרס זהה לשלכם. כמו כן, יש לוודא שהחברה המנהלת מבצעת היערכות מראש ובודקת מכל זווית את היזם והפרויקטים בקרן כדי שתדע להתמודד עם תרחישים שונים בטווח הארוך.

הכירו את קרן ההון של RM GROUP ביוון

הזדמנות השקעה ראשונה מסוגה בענף המלונאות במדינה התיירותית שנהנית מכלכלה בצמיחה, עלייה בדירוג האשראי וגידול מרשים בהשקעות זרות. אחת הסיבות לכך טמונה בביקוש הגדול אל מול המחסור בהיצע בחדרי מלון באתונה בשילוב מדיניות מיסוי נוחה ומענקים לעידוד השקעות מטעם המדינה. הקרן תשקיע בנכסים קיימים בלב האזור התיירותי של אתונה אשר יושבחו ויוסבו לבתי מלון, במודל עסקאות VALUE-ADD ובכך מאפשרת השקעה בפורטפוליו נכסים מנצח.

למי מתאימה הקרן?

הקרן מתאימה למשקיעים המחפשים הגנה באמצעות פיזור סיכונים לטווח שבין 3-5 שנים. נזכיר כי אחד היתרונות המרכזיים של הקרן הוא האפשרות להשקיע בנדל"ן באופן מגוון לצד אסטרטגיה ממוקדת ושמרנית, וזאת לעומת השקעה בנכס בודד. בנוסף, המשקיעים בקרן נהנים מקדימות בהחזר הקרן והרווחים וכן ניסיון רב של הקבוצה בחקר השוק המעמיק ובחינת העסקאות, אשר מבוצעים ע"י צוות המומחים של RM GROUP.

רוצים לשמוע עוד על הזדמנות ההשקעה בקרן? צרו קשר עכשיו

הפוסט זה מה שצריך לבדוק לפני השקעה בקרן נדל״ן פרטית הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

לפני כשנה סיימה הקבוצה בניה של פרויקט מלונאי באי זנזיבר הממוקם בחוף Pongwe המבוקש, כאשר במסגרתו נרכשה קרקע לטובת בניית מלון יוקרה בעל 5 כוכבים שיניב הכנסה גבוהה ורווח משמעותי לרוכשים. לאחר סיום הליך הבניה, המלון החל בהרצה שהסתיימה לאחרונה עם ביקורות מצוינות ועלייה משמעותית בתפוסה וכעת כבר עובדים על תכנית חדשה להרחבת המלון ובניית אגף חדש שבו ייבנו 12 סוויטות בקומת הקרקע, עם נוף לים וגישה ישירה לבריכה.

במאמר זה, נסביר על תקופת ׳ההרצה׳ של מלון, עד כמה היא חשובה ואיך בזכות הרצה מקצועית ומדויקת, מלון TOA בזנזיבר שיזמה הקבוצה מדורג בציון של 9.3 ב-Booking, ומופיע ב- Tripadvisor במקום הראשון בדירוג שביעות הרצון של האורחים עם 273 חוות דעת מבין 252 מלונות ומקומות אירוח בזנזיבר לשנת 2023.

מהי תקופה הרצה במלון?

תקופה הרצה היא זמן שאורך כשנה, בה מפעילים את המלון עם כמות קטנה יחסית של אורחים על מנת לאפשר לצוות להסתגל למקום, לתקן תקלות, לשפר את השירות ועוד. מכיוון שכמות האורחים בזמן ההרצה קטנה, ניתן לתת לכל אורח יחס אישי, להעביר חדר במקרה של תקלה ובעיקר לקבל משוב מהאורחים בכדי להשתפר.

אלו הפרמטרים העיקריים שיש לשים עליהם דגש בתקופה ההרצה:

1. מערכות טכניות

בשלבי הרצת המלון בוחנים את התפקוד של המערכות השונות במלון על מנת לאתר תקלות ולתקנם מבעוד מועד, כמו מערכות חימום וקירור, מיזוג, גנרטורים, ציוד במטבח, מעליות, צנרת ועוד. לתקינות המערכות יש חשיבות רבה, הרי כל תקלה הקטנה ביותר כאשר המלון בתפוסה מלאה יכולה לגרום לאי שביעות רצון מצד האורחים.

2. הדרכות לצוות המלון

כאשר פותחים מלון חדש, אל לנו לשכוח כי מדובר בצוות שעליו להכיר את אופי האורחים ואת התפעול הפיזי של המלון. יש להדריך את העובדים בהתאם, דוגמא לכך היא לימוד של תוכנת ההזמנות לפקידי קבלה, סדר ניקוי וסידור החדרים לצוות הניקיון, מלצרים ואנשי שירות אשר צריכים ללמוד את תפעול מסעדת המלון ועוד. תקופת ההרצה, מהווה בעצם תקופת הסתגלות לעובדים, בה לומדים את אופי המלון ונהלי העבודה המקיפים בסטנדרטים גבוהים.

3. שיווק וביקורות

חשוב להבין שכל אורח המתעניין במלון מסוים מעוניין לראות ביקורות וחוות דעת על חוויית השהייה של האורחים הקודמים. כאשר המלון חדש, קשה מאוד לגרום לאורחים להגיע בשל היעדר הביקורות. בזמן תקופת ההרצה ישנה חשיבות גבוהה לשיווק המלון, זאת במטרה לקבל דירוג גבוה באתרים שונים, כך יהיה קל יותר להגיע בהמשך לתפוסה מלאה ולמעשה לעלות בהדרגה. הביקורות חשובות מאוד באתרים כמו בוקינג, גוגל, Tripadvisor ועוד.

בנוסף, במקומות בהן השיווק למלונות נעשה באחוזים גבוהים בעזרת סוכני נסיעות תקופה זו משמשת ליצירת קשר עם הסוכנים השונים ושיווק המלון בערוץ זה ע"י הליכה לכנסים והזמנת סוכנים למלון להתרשמות.

למה אנחנו מזכירים את תקופת ההרצה?

כיוון שרבים מצפים לראות מלון בתפוסה גבוהה וביקורות מצוינות כבר במועד הפתיחה, אך כדאי לדעת שמדובר בתהליך ארוך, ושלוקח זמן עד שהמלון מגיע לתפוסה הרצויה ולביקורות טובות מספיק. אך כשעושים זאת נכון, בסטנדרטים גבוהים ללא התפשרות, כך יקדימו התוצאות הטובות להגיע.

בתמונות – מלון היוקרה TOA שבזנזיבר אשר נפתח באוגוסט 2022:

הפוסט מה הופך מלון לפופולרי עם דירוגים גבוהים? הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

האינפלציה בארה"ב ממשיכה להיות גבוהה, והיא עדיין רחוקה מאוד מהיעד, למרות מאמצי הריסון של הבנק הפדרל ריזרב. עליות הריבית הרבות שראינו בתקופה האחרונה אולי עוד לא הסתיימו, אבל כבר הספיקו להשפיע על לא מעט יזמי נדל"ן. יזמים רבים מצאו את עצמם עם פרויקטים לא גמורים עבורם גייסו מימון, ועם תנאי מימון שהשתנו והפכו לבלתי אפשריים. בפני מי שנתקע עם פרויקט לא גמור עומדות לרוב שתי ברירות: למכור ולנסות למזער נזקים, או לנסות להמשיך את הפרויקט ולגייס עוד מימון. מכיוון שדלתות הבנקים לעתים קרובות סגורות בפניהם בשלב זה, יש יזמים שמוכנים לשלם ריביות גבוהות מאוד על הלוואות רק כדי להביא את הפרויקט לכדי סיום.

זוהי הנקודה שבה היזם זקוק לעזרה, וכאן נוצרות הזדמנויות שפוגשים רק במשברים כלכליים. אם היזם מוכר את הנכס הוא ייאלץ למכור אותו במחיר נמוך. אם היזם רוצה לסיים את הפרויקט בעצמו וזקוק לעוד הון, הוא עשוי לגייס מימון ממשקיעים דרך מסלול חוב. עקב המצוקה בה נמצא היזם, פוטנציאל הרווח גלום במחיר נמוך יותר של הנכס, בתנאי רכישה או שותפות מיוחדים, או בריבית גבוהה משמעותית מזו שגובה הבנק.

מהן השקעות נדל"ן במסלול הון?

משקיעים במסלול הון רוכשים בעלות מלאה או חלקית על נכס (או קבוצה של נכסים), והתשואה שלהם נגזרת מההכנסות משכר דירה (אם יש) ומעליית ערך הנכס ובמקרה של נכס לייזום – ממכירת הנכס לאחר בנייתו / שיפוצו. מי שנכנסים לעסקה עם עוד משקיעים, חולקים את הרווחים ואת הסיכונים יחד עם משקיעים נוספים. אחד היתרונות בהשקעות במסלול הון הוא הפוטנציאל לתשואה שנתית גבוהה ורווח משמעותי. מאידך, הסיכון בהשקעות הון עשוי להיות גבוה יותר בהשוואה לסוגי השקעות אחרים. המשקיעים במסלול זה לרוב יהיו האחרונים בתור לקבלת החזר ההשקעה שלהם, תקופת ההחזקה היא לרוב של מספר שנים ותלויה בהתקדמות הפרויקט ותיזמון מכירתו, כלומר לא מתאימה למי שמחפשים השקעה לטווח קצר או נזילות גבוהה. בתקופה זו, בה קיימים נכסים במצוקה היקף ההון בשווקים מצומצם והצורך לגייס אותו גדל, ניתן להשיג תשואות גבוהות מבעבר.

מהן השקעות נדל"ן במסלול חוב?

בהשקעות במסלול חוב, המשקיעים למעשה מלווים כסף ליזם / לפרויקט ומקבלים ריבית שנקבעת מראש. הריבית לרוב תהיה גבוהה מהריבית הבנקאית, ובתקופה של ריבית גבוהה במשק, התשואה המוצעת למשקיעים (המלווים) יכולה להיות בהחלט נאה. השקעה במסלול זה היא לרוב קצרה יותר מהשקעה במסלול הון ומתאימה למי שמעדיפים השקעות לטווח קצר. גם הסיכון נמוך יותר, כיוון שהנכס עצמו משמש כבטוחה ומספק מעין "פוליסת ביטוח" להחזר ההלוואה. בחלק מההשקעות מדובר בהלוואה עם שעבוד ראשון, ובחלק בהלוואה עם שעבוד שני אחרי בנק מקומי. בדרך כלל משקיעי החוב יקבלו את כספם בחזרה לפני משקיעי ההון, כתלות האם קיים בנק מקומי. השקעת חוב מספקת הכנסה קבועה ותשואה צפויה מראש עם תשלומי קבועים שמחולקים מדי חודש או רבעון.

מהן הזדמנויות ההשקעה האטרקטיביות ביותר ביוון? לתיאום פגישה וקבלת פרטים נוספים הקליקו כאן

מה כדאי לקחת בחשבון כשמתלבטים בין מסלול הון למסלול חוב?

בהשוואה בין מסלולי חוב והון בנדל"ן, חשוב לקחת בחשבון את ההבדלים העיקריים בין שני האפיקים ואת התאמתם אליכם כמשקיעים.

• פרופיל סיכון: פרופיל הסיכון של השקעות במסלול הון הוא בדרך כלל גבוה יותר, עם חשיפה גבוהה יותר לתנודות השוק, תקלות ועיכובים בפרויקט, בעוד שהשקעה במסלול חוב מציעה ביטחון גבוה יותר, וההלוואה שנתתם מגובה על ידי מנגנוני קדימות בקבלת כספים.
• תשואה: במסלול הון קיים פוטנציאל לתשואות גבוהות יותר באמצעות שילוב של השבחה ושכר דירה, לעומת מסלול חוב, שבו פוטנציאל התשואה לרוב נמוך יותר, ועם ריבית מוגדרת מראש.
• הכנסות: במסלול הון המשקיעים עשויים להנות משכר דירה לאחר תקופת ההשבחה, אך את הרווחים ממימוש הנכס ייראו רק לאחר מספר שנים. השקעות במסלול חוב מספקות זרם הכנסה קבוע עם תשלומי ריבית צפויים.
• טווח זמן להשקעה: השקעות הון נמשכות מספר שנים כאשר תקופת ההשקעה תלויה במצב השוק המשפיע על תזמון המכירה , ומתאימות יותר למשקיעים המעדיפים השקעה לטווח בינוני-ארוך. השקעות חוב לעומתן הן לרוב קצרות יותר, החל ממספר חודשים ועד שנים בודדות בלבד.
• עדיפות בהיררכיית המשקיעים: משקיעי מסלול ההון הם האחרונים בהיררכיית המשקיעים. הם יקבלו בדרך כלל את כספם לפני היזם אך אחרי כל המשקיעים האחרים. כך שהסיכון של משקיעי ההון גבוה יותר, אולם בהתאמה, גם פוטנציאל התשואה שלהם גבוה יותר. משקיעי מסלול החוב, לעומת זאת, מקבלים קדימות בקבלת כספם על פני המשקיעים במסלול ההון. לכן זוהי השקעה בטוחה יותר, אך התשואה בה נמוכה יותר.

כדי לקבוע איזה מסלול הוא המתאים לך ביותר, יש צורך לבחון את פרופיל הסיכון שלך, להבין מהן ציפיות התשואה ויעדי ההשקעה שלך, ומהם הצרכים וההעדפות שלך בכל הקשור להשקעות נדל"ן.

כשהפרויקט תקוע: ההזדמנות שנוצרה עכשיו להשקעות הון וחוב

למרות חוזק השוק ומחירי הנדל"ן הגבוהים, גם יזמים חזקים עם פרויקטים מצוינים נקלעים לעתים לקשיים עקב מצב הכלכלה והריביות הגבוהות. אך נכסים במצוקה מפרויקטים שהסתבכו מזמנים למשקיעים זריזים אפשרות להיכנס להשקעות במיקומים מעולים שלא ניתן למצוא בשוק בשוטף.

RM GROUP, המתמחה בהשקעות ויוזמות נדל"ן גלובליות, פעילה מעל עשור בשוק הנדל"ן הרותח של ניו יורק, ומתמחה באיתור פרויקטים יזמיים שנקלעו למצוקה. הקבוצה מאפשרת ללקוחותיה להיכנס כמשקיעים בפרויקטים שלה גם דרך מסלול השקעות הון וגם דרך מסלול השקעות חוב.

הפוסט הדילמה של משקיעי הנדל"ן: השקעה במסלול הון או חוב? הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

באופן כללי, כלכלה היא דבר מחזורי. צמיחה לאורך זמן היא זו שמקפיצה את הכלכלה, אך חשוב לזכור שישנם גלים וכל מחזור מורכב מהתרחבות > פיק > ירידה >  שפל וכך הלאה. כיום, מצב של מיתון מורכב מפרמטרים שונים כמו תל״ג, מצב התעסוקה, מסחר למכירות ועוד, אולם, חשוב להבין שכאשר אנו מתכננים להשקיע בנדל״ן, עלינו לשאול את עצמנו כמה שאלות ולהבין האם ההשקעה נכונה לנו כרגע:

איך לגדר סיכונים?

העדיפות היא לקחת מהבנק מינוף סולידי, במיוחד בתקופת האינפלציה וכאשר הריבית נמצאת בשיאה. דבר שני, כדאי לגדר את הריבית של הבנק ובכך לעלות את הביטחון שלנו כמשקיעים.

איך לנצל הזדמנויות?

חשוב לדעת שבעולם השקעות נדל״ן, משברים הם הזדמנות. ראינו זאת בכל משבר בהיסטוריה כמו משבר הסאב-פריים, משבר הקורונה וכו׳.

מה באמת קורה בשוק הנדל״ן במקרה של אינפלציה?

הנדל״ן משמש כמגן מפני אינפלציה כיוון שהכל סביבנו מתייקר. בתים חדשים עולים יותר ומושכים איתם גם בתים שהם יד שנייה, מה שגורם לעלייה במחירי הדירות ובמחירי השכירות. מנגד, המימון נעשה יותר נחשק, כיוון שהנכס שלנו שווה יותר. לדוגמה, בארה״ב כאשר נלקחת משכנתא, הריבית שצמודה למדד עולה. למעשה, האינפלציה גורמת למצב שהנכס שווה יותר ויש עליו יותר קרדיט מהבנק, כיוון שהמימון נעשה נמוך יותר. נציין שאינפלציה אינה טובה לאזרחים ובאופן כללי לשוק, איך היא אינה תמיד שלילית בהקשר של השקעות נדל״ן.

ההשפעה של הביקוש וההיצע בשוק הנדל״ן בזמן אינפלציה

אין זה סוד שנדל"ן למגורים הינו מוצר בסיסי ובתים יירכשו גם כשהריבית גבוהה, מה שמעלה את המחירים בגלל הביקוש והפער בהיצע. כאשר רוצים לבדוק היצע וביקוש, ישנם מספר פרמטים שיש לתת עליהם את הדעת כמו:

• אם אנו מוכרים נכס, תוך כמה זמן הוא נמכר (מכירת נכס באופן מהיר מראה על ביקוש גבוה)
• מהו המחיר שדרשנו בתחילת הדרך ביחס למחיר העסקה בפועל
• מהו המחיר שבו נמכר הנכס לעומת התוכנית העסקית

בצד של ההיצע, עלינו יש להסתכל על התחלות הבנייה באזור והזמן הסביר שבו יהיה פער משמעותי לבתים המוצעים למכירה באותו אזור.

אז אחרי שהבנו מה קורה בזמן האינפלציה, בואו נראה מהי השקעה במסלול הלוואה ולמה היא כל כך אטרקטיבית בזמן אינפלציה

בהשקעות במסלול הלוואה, המשקיע למעשה מלווה כסף לשותפות משקיעים לצורך ביצוע הרכישה של הנכס עצמו. לאחר מכן, המשקיע מקבל ריבית קבועה על ההלוואה שלו, ולכן כל הצדדים מרוויחים. למסלול זה ישנם שני יתרונות בולטים, והם קדימות בחלוקת הכספים על פני היזם והמשקיעים במסלול היזמי וקבלת ריבית קבועה וידועה מראש. זהו יתרון עצום על פני אלטרנטיבות אחרות ובמיוחד בזמן אינפלציה ועליית ריבית.

היתרונות הבולטים של השקעה במסלול הלוואה

לא מעט משקיעים מדברים על כך שהאינפלציה שוחקת את הכסף שלהם וכבר עכשיו ההלוואה שברשותם שווה פחות. למה זה קורה? כיוון שהם עושים חשבון פשוט:

הלוואה של K100 > אינפלציה 10% (לצורך הדוגמה). כבר עכשיו ישנו הפסד של K10.

אומנם נשמע פשוט, אבל זה לא עובד ככה, ולמה:

דבר ראשון, גם מי שמחזיק אג"ח סחיר, חשוב שיידע שהתגובה של האגרת אינה מגיבה אוטומטית בהתאם לדוגמא הכתובה. תלוי מאוד בתנאי האג"ח, הבטוחות והלחץ שיש סביב הנייר, הביקוש, ההיצע ועוד.

האג"ח שלנו לא סחיר. באינפלציה של 8-9%, יש חשש אמיתי, אך אין לדעת מה היא תהיה בעוד 1-4 שנים בהתאם לחוב שאנחנו מציעים. הערכות הן שבין שנה עד שנתיים האינפלציה תחזור לרמות בריאות של 2-3%. כמלווה גם בסביבה הנוכחית היום, חשוב להתמקד בפעילות העסקה, ההגנות, זמן ההלוואה וכמובן גובה הריבית.

כיצד לבנות אסטרטגיית השקעה חכמה בזמן אינפלציה?

מיקום – כדאי להשקיע בפריים לוקיישן, כלומר בערים מרכזיות ובעלות הגירה חיובית ובדגש על הפער בין הביקוש להיצע (התחלות בנייה חדשות).

סוג ההשקעה – כדאי להשקיע בלוקיישנים בעלי פוטנציאל השבחה עתידי כמו במלונות או במגורים. נציין כי השקעה במלונות חכמה מאוד דווקא עכשיו, כיוון שהתיירות מתאוששת ונמצאת בשיאה.

גידור סיכונים – כדאי שהמינוף יהיה יותר סולידי דווקא בתקופה זו ולבצע מבחני לחץ, כלומר לבדוק שתוכנית ביצוע הפרויקט שבו תרצו להשקיע עומדת בזמני ביצוע. דבר נוסף, כדאי לגדר את הריבית של הבנק על מנת לעלות את הביטחון שלכם כמשקיעים. זה הזמן להשקיע במסלול הלוואה, כאשר האינפלציה מהווה יתרון.

הפוסט כך משקיעי נדל״ן מנצלים הזדמנויות השקעה בזמן אינפלציה הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.