שוק הנדל״ן מביא עמו לא מעט הזדמנויות במיוחד בזמני משבר, הרי הכסף שיושב בחשבון הבנק שלנו מאבד מערכו, ומנגד האינפלציה והריבית הגבוהה מערערת את הביטחון בכל הנוגע להשקעות נדל״ן. האם השקעה במסלול הלוואה היא הנכונה ביותר דווקא בתקופה זו? מסתבר שכן.
באופן כללי, כלכלה היא דבר מחזורי. צמיחה לאורך זמן היא זו שמקפיצה את הכלכלה, אך חשוב לזכור שישנם גלים וכל מחזור מורכב מהתרחבות > פיק > ירידה > שפל וכך הלאה. כיום, מצב של מיתון מורכב מפרמטרים שונים כמו תל״ג, מצב התעסוקה, מסחר למכירות ועוד, אולם, חשוב להבין שכאשר אנו מתכננים להשקיע בנדל״ן, עלינו לשאול את עצמנו כמה שאלות ולהבין האם ההשקעה נכונה לנו כרגע:
איך לגדר סיכונים?
העדיפות היא לקחת מהבנק מינוף סולידי, במיוחד בתקופת האינפלציה וכאשר הריבית נמצאת בשיאה. דבר שני, כדאי לגדר את הריבית של הבנק ובכך לעלות את הביטחון שלנו כמשקיעים.
איך לנצל הזדמנויות?
חשוב לדעת שבעולם השקעות נדל״ן, משברים הם הזדמנות. ראינו זאת בכל משבר בהיסטוריה כמו משבר הסאב-פריים, משבר הקורונה וכו׳.
מה באמת קורה בשוק הנדל״ן במקרה של אינפלציה?
הנדל״ן משמש כמגן מפני אינפלציה כיוון שהכל סביבנו מתייקר. בתים חדשים עולים יותר ומושכים איתם גם בתים שהם יד שנייה, מה שגורם לעלייה במחירי הדירות ובמחירי השכירות. מנגד, המימון נעשה יותר נחשק, כיוון שהנכס שלנו שווה יותר. לדוגמה, בארה״ב כאשר נלקחת משכנתא, הריבית שצמודה למדד עולה. למעשה, האינפלציה גורמת למצב שהנכס שווה יותר ויש עליו יותר קרדיט מהבנק, כיוון שהמימון נעשה נמוך יותר. נציין שאינפלציה אינה טובה לאזרחים ובאופן כללי לשוק, איך היא אינה תמיד שלילית בהקשר של השקעות נדל״ן.
ההשפעה של הביקוש וההיצע בשוק הנדל״ן בזמן אינפלציה
אין זה סוד שנדל"ן למגורים הינו מוצר בסיסי ובתים יירכשו גם כשהריבית גבוהה, מה שמעלה את המחירים בגלל הביקוש והפער בהיצע. כאשר רוצים לבדוק היצע וביקוש, ישנם מספר פרמטים שיש לתת עליהם את הדעת כמו:
- אם אנו מוכרים נכס, תוך כמה זמן הוא נמכר (מכירת נכס באופן מהיר מראה על ביקוש גבוה)
- מהו המחיר שדרשנו בתחילת הדרך ביחס למחיר העסקה בפועל
- מהו המחיר שבו נמכר הנכס לעומת התוכנית העסקית
בצד של ההיצע, עלינו יש להסתכל על התחלות הבנייה באזור והזמן הסביר שבו יהיה פער משמעותי לבתים המוצעים למכירה באותו אזור.
אז אחרי שהבנו מה קורה בזמן האינפלציה, בואו נראה מהי השקעה במסלול הלוואה ולמה היא כל כך אטרקטיבית בזמן אינפלציה
בהשקעות במסלול הלוואה, המשקיע למעשה מלווה כסף לשותפות משקיעים לצורך ביצוע הרכישה של הנכס עצמו. לאחר מכן, המשקיע מקבל ריבית קבועה על ההלוואה שלו, ולכן כל הצדדים מרוויחים. למסלול זה ישנם שני יתרונות בולטים, והם קדימות בחלוקת הכספים על פני היזם והמשקיעים במסלול היזמי וקבלת ריבית קבועה וידועה מראש. זהו יתרון עצום על פני אלטרנטיבות אחרות ובמיוחד בזמן אינפלציה ועליית ריבית.
היתרונות הבולטים של השקעה במסלול הלוואה
לא מעט משקיעים מדברים על כך שהאינפלציה שוחקת את הכסף שלהם וכבר עכשיו ההלוואה שברשותם שווה פחות. למה זה קורה? כיוון שהם עושים חשבון פשוט:
הלוואה של K100 > אינפלציה 10% (לצורך הדוגמה). כבר עכשיו ישנו הפסד של K10.
אומנם נשמע פשוט, אבל זה לא עובד ככה, ולמה:
דבר ראשון, גם מי שמחזיק אג"ח סחיר, חשוב שיידע שהתגובה של האגרת אינה מגיבה אוטומטית בהתאם לדוגמא הכתובה. תלוי מאוד בתנאי האג"ח, הבטוחות והלחץ שיש סביב הנייר, הביקוש, ההיצע ועוד.
האג"ח שלנו לא סחיר. באינפלציה של 8-9%, יש חשש אמיתי, אך אין לדעת מה היא תהיה בעוד 1-4 שנים בהתאם לחוב שאנחנו מציעים. הערכות הן שבין שנה עד שנתיים האינפלציה תחזור לרמות בריאות של 2-3%. כמלווה גם בסביבה הנוכחית היום, חשוב להתמקד בפעילות העסקה, ההגנות, זמן ההלוואה וכמובן גובה הריבית.
כיצד לבנות אסטרטגיית השקעה חכמה בזמן אינפלציה?
מיקום – כדאי להשקיע בפריים לוקיישן, כלומר בערים מרכזיות ובעלות הגירה חיובית ובדגש על הפער בין הביקוש להיצע (התחלות בנייה חדשות).
סוג ההשקעה – כדאי להשקיע בלוקיישנים בעלי פוטנציאל השבחה עתידי כמו במלונות או במגורים. נציין כי השקעה במלונות חכמה מאוד דווקא עכשיו, כיוון שהתיירות מתאוששת ונמצאת בשיאה.
גידור סיכונים – כדאי שהמינוף יהיה יותר סולידי דווקא בתקופה זו ולבצע מבחני לחץ, כלומר לבדוק שתוכנית ביצוע הפרויקט שבו תרצו להשקיע עומדת בזמני ביצוע. דבר נוסף, כדאי לגדר את הריבית של הבנק על מנת לעלות את הביטחון שלכם כמשקיעים. זה הזמן להשקיע במסלול הלוואה, כאשר האינפלציה מהווה יתרון.
