זה לא סוד: החודשים האחרונים הביאו לחיינו חוסר ודאות בתחום הכלכלי וערערו את תחושת הביטחון והרצון להשקיע. יוקר המחיה, האינפלציה הגבוהה ועליות הריבית מגבירים את החששות בקרב משקיעים מהשורה, ורבים מהססים האם לפנות לנדל"ן בארצות הברית או פשוט "להיכנס לבונקר" ולהעדיף את הביטחון של ריבית בבנק על פני תשואה משמעותית יותר. אך האם התקופה המאתגרת הזו מספקת גם הזדמנויות? כאשר בוחנים את ההיסטוריה, מגלים שכמה מיזמי הנדל"ן הגדולים בעולם התעשרו דווקא בתקופות כאלו, וגם בימים אלה, לנוכח המצב הכלכלי, יש מי שזקוק במיוחד להון שלכם ומוכן לשלם עליו. אז האם יש דרך להשקיע יותר בביטחון גם בימים סוערים? על כך בכתבה שלפניכם.
איך משפיעים שינויי האקלים הכלכלי על הנדל"ן?
כזכור, שנות הקורונה ומענקי הממשלה הנדיבים בארה"ב הובילו לגידול בכמות הכסף בידי הציבור האמריקאי ולעליית שיעור האינפלציה. כדי להילחם באינפלציה הגבוהה החלו בארה"ב (כמו בישראל) להעלות את הריבית, כשבמקביל, נרשמה עלייה חדה במחירי הנדל"ן והשכירות למגורים בארה"ב. ירידת ערך הכסף כתוצאה מהאינפלציה הפכה את המשקיעים לזהירים יותר, כאשר הריביות הגבוהות מצד אחד מייקרות את המשכנתאות לרוכשים, ומצד שני מפתות יותר משקיעים להפקיד את הכסף בבנק ולקבל עליו ריבית, נמוכה ככל שתהיה, שנוסכת בהם יותר ביטחון.
עליית הריבית השפיעה לא רק על המשקיע הקטן, אלא גם על עלות ההלוואות למימון פרויקטים של נדל"ן. הריבית הגבוהה הכניסה לבעיה חלק מהיזמים, אשר התחילו פרויקטים עם צפי עלויות מסוים, והתעוררו בוקר אחד עם תחשיב שונה לחלוטין, שלא מאפשר להם לממן את ביצוע הפרויקט או מפחית את הרווחיות שלו עד כדי חוסר כדאיות כלכלית.
אך יזם שקנה קרקע לפני מספר שנים ומעונין להתחיל לבנות עכשיו, נאלץ לא רק להתמודד עם הוצאות מימון גבוהות בהרבה, אלא גם עם עלויות בנייה יקרות משמעותית. אם ניקח בחשבון את התייקרות חומרי הבנייה בשנים האחרונות בעקבות ממגפת הקורונה, כתוצאה מהמשבר העולמי בשרשראות האספקה, ונוסיף גם את המחסור ההולך ומחריף בכוח אדם בענף הבנייה, לא קשה להבין את ההשפעה על שורת הרווח ואיך נקלעו חלק מהיזמים למצוקה.
מקרה מבחן: ניו יורק.
אל תתבלבלו. למרות האתגרים שמציבות האינפלציה, הריבית, וההתייקרויות, שוק הנדל"ן למגורים בניו יורק מפגין חוסן יוצא דופן לאורך השנים, וגם בימים אלה לא תראו "מכירות חיסול". על פי אתר NeighborhoodScout, בעשור האחרון עלה ערך הבתים והדירות בניו יורק ב-6% בשנה בממוצע. גם במחירי השכירות נרשמה עלייה משמעותית.
עם שוק נדל"ן ייחודי, הביקוש הגבוה לדיור בניו יורק נותר יציב, אפילו בתוך אי הודאות הכלכלית. מי שמצפה לראות ירידות במחירי הדירות כמו ב-2008 יתאכזב, כי התמונה היום שונה בתכלית. בעשור האחרון לא נבנו כמעט בתים חדשים, והביקוש דוחף את המחירים כלפי מעלה. מצב הריבית הנוכחי ומחירי הבנייה עלולים להאט אפילו יותר את קצב הבנייה של דירות חדשות ולהעמיק את המחסור.
מי שבכל זאת מוצא את עצמו בבעיה הם יזמים שלקחו מימון לפני עליות הריבית, ועליית הריבית גרמה להכבדה משמעותית בהחזרי ההלוואות שלהם. גם בעלי קרקע שתקצבו פרויקטים במחירים וריביות של השנים הקודמות עלולים להזדקק עכשיו לאשראי גבוה בהרבה מזה שתכננו, ולא בהכרח יכולים לקבל אותו מהבנק.
הבעלים שנתקעו עם "נכס במצוקה"
דוגמה למצוקה כזו של יזמים ו"נכס בדיסטרס" הוא פרויקט של שלושה בניינים בשדרות לקסינגטון, באזור NoMad המבוקש במנהטן, ניו יורק. יזמי הפרויקט קנו שלושה בניינים במטרה להרוס אותם ולבנות בניינים חדשים, אולם מסיבות שונות הפרויקט התעכב במשך מספר שנים. עד שהבניינים נהרסו והיזמים הגיעו לשלב בו ניתן להתחיל בבנייה – הריבית זינקה, והבעלים שלקחו משכנתה למימון הפרויקט נקלעו לקשיים בהחזר ולסכנת עיקול של הנכס על ידי הבנק. זה השלב בו הם החלו לחפש פתרונות, וכאן נוצרה הזדמנות מיוחדת למשקיעים זריזים.
הכסף של המשקיעים מוגן יותר
היזמים של פרויקט לקסינגטון היו מוכנים לעשות צעדים מרחיקי לכת ובלבד שלא לאבד את המגרשים היקרים לבנק. זה השלב בו חברת RM נכנסה לתמונה והגיעה עמם להסכם. במסגרת העסקה, RM תממן את הבנייה, והכסף שישקיעו החברה ולקוחותיה יוגדר כ-Rescue Capital, מה שאומר תשואה עודפת ועדיפות בחלוקת הרווחים על פני היזמים, כך שההון של המשקיעים מוגן יותר. זו עסקה אטרקטיבית שלא ניתן למצוא בשוק רגיל, מכיוון שזהו אזור אהוב ומבוקש מאוד במנהטן שהמחירים בו במגמת עלייה מתמדת.
רק בשנתיים האחרונות נרשמה באזור עלייה של 33% במחירי דירות. שוכרת שהתגוררה באזור עד לאחרונה ספרה לנו שבעלי הדירה בקשו להעלות לה את שכר הדירה בעת חידוש החוזה ב-40%(!) ובלית ברירה היא נאלצה לעזוב את הדירה לטובת אזור זול יותר בעיר.
הפחתת סיכונים ומקסום התשואה
יזמי נדל"ן במצוקה מוכנים לעתים קרובות לשלם ריביות גבוהות יותר ולספק תמריצים נוספים כדי לגייס מימון במהירות. משקיעים מנוסים יודעים לנצל מצבים כאלה כדי לקבל תשואות גבוהות יותר וברמת ביטחון גבוהה יותר. חוסנו של שוק הנדל"ן בניו יורק, הביקוש לנכסים להשכרה במיקומים מעולים והפוטנציאל המוכח היסטורית לעליית ערך ארוכת טווח, הופכים את ניו יורק ליעד השקעה אידיאלי. וכאשר יש פוטנציאל לתשואה עודפת בסיכון מופחת, זו בהחלט הצעה שכדאי לבחון ברצינות, גם בימים אלה.
