כל משקיע נדל"ן מנוסה, יודע שאחד הכללים המרכזיים בתחום הוא שנדל"ן הינו משחק של הטווח הארוך. העיר יוסטון מהווה שנים רבות מוקד משיכה למשקיעי נדל"ן המחפשים הזדמנויות ביעדים המאופיינים בצמיחה ארוכת טווח. כאחת הערים הגדולות ביותר בארה"ב, יוסטון מציעה הזדמנויות ייחודיות עבור מי שמחפש לבצע השקעות נדל"ן אסטרטגיות בסקטורים שונים.

מהם הגורמים שהופכים את יוסטון ליעד מבטיח להשקעות נדל"ן לטווח ארוך?

חוסן וצמיחה כלכלית

אחד הגורמים הבסיסיים העומדים בבסיס פוטנציאל ההשקעה בנדל"ן של טקסס כולה ויוסטון בפרט הוא החוסן הכלכלי שלה. טקסס הינה הכלכלה ה-8 בגודלה בעולם, כאשר שוק העבודה במגמת צמיחה מתמדת ומספר המשרות הרב ביותר באמריקה (407,100 מקומות עבודה). הכלכלה ביוסטון הינה מהכלכלות המגוונות בארה"ב הכוללת מגוון רחב של תעשיות שונות כגון אנרגיה, הייטק, שירותי בריאות, ייצור, תעופה וחלל.

צמיחה דמוגרפית

יוסטון חוותה גידול אוכלוסין בעקביות לאורך השנים. התרחבות דמוגרפית זו מונעת על ידי מספר גורמים, בעיקר ע"י שוק העבודה, מחירי דיור ברי השגה, איכות חיים גבוהה, חורף מתון ויוקר מחיה נמוך. כתוצאה מגורמים אלו, יוסטון הינה העיר הרביעית הכי מאוכלסת בארה"ב נכון לשנת 2022. האטרקטיביות של העיר מהווה בסיס להשקעה בנדל"ן לטווח ארוך. ככל שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול, הביקוש לדיור צפוי לגדול גם הוא וליצור יציבות במכירת הבתים בעיר.

ההגירה החיובית למטרופולין יוסטון הינה מהגבוהות בארה"ב

פיתוח תחבורה ותשתיות

בשנים האחרונות, בוצע הליך משמעותי בפיתוח התשתיות בעיר. המחויבות של העיר לשיפור התחבורה, השירותים הציבוריים והתכנון העירוני שיפרה את אטרקטיביות העיר. השקעות בתשתיות לא רק הופכות את העיר למקום טוב יותר לחיות בו אלא גם תורמות להעלאת ערכי הנכסים.

פיזור וגיוון בנדל"ן

שוק הנדל"ן של יוסטון מציע מגוון רחב של הזדמנויות השקעה, כאשר סקטור המגורים הינו אחד מאפיקי ההשקעה הבולטים. ביוסטון ישנן אפשרויות שיתאימו לאסטרטגיות השקעה שונות, בטווחי מחירים שונים ובקהלי יעד שונים. גודלה של העיר ושכונותיה המגוונות מספקים למשקיעים אפשרויות להתאים את השקעות הנדל"ן לקהל היעד המתאים.

יוסטון הינה חלומו של כל משקיע נדל"ן

העיר יוסטון מאופיינת במדיניות לעידוד יזמות והשקעות, הבאה לידי ביטוי בבירוקרטיה מועטה באופן משמעותי לעומת יעדי השקעה אחרים בארה"ב. בנוסף, הוצאת ההיתרים מתבצעת בקלות ובמהירות תוך חודשים בודדים, והעירייה מעודדת יזמים ובעלי קרקעות כך שניתן לצמצם עיכובים בזמנים ועלויות לא מתוכננות.

את הביקוש לבתי מגורים בשוק הנדל"ן ביוסטון זיהינו לפני מספר שנים, ובשותפות עם יזם מהשורה הראשונה, הקמנו מעל ל- 650 בתי מגורים ב- 29 אקזיטים מוצלחים.

כחלק מאסטרטגיית החברה לניצול הזדמנויות בשוק, השקנו הזדמנות ראשונה מסוגה להצטרף להשקעה בקרן יוסטון – קרן ייחודית המתמקדת בסקטור המגורים הצומח ובמסגרתה יירכשו לפחות 5 קרקעות במטרופולין יוסטון, טקסס, וייבנו בתים מסוג Single Family Home, כאשר חלק מהבתים יימכרו ישירות לעיריית יוסטון.

הקרן מתאימה למשקיעים המחפשים הגנה באמצעות פיזור סיכונים לטווח שבין 4-5 שנים. נזכיר כי אחד היתרונות המרכזיים של הקרן הוא האפשרות להשקיע בנדל"ן באופן מגוון לצד אסטרטגיה ממוקדת ושמרנית, וזאת לעומת השקעה בנכס בודד. בנוסף, המשקיעים בקרן נהנים מקדימות בהחזר הקרן והרווחים וכן ניסיון רב של הקבוצה בחקר השוק המעמיק ובחינת העסקאות, אשר מבוצעים ע"י צוות המומחים של RM GROUP.

הפוסט חוסן כלכלי וצמיחה מתמשכת- כך הפכה יוסטון לאחד מיעדי ההשקעה הבולטים בארה"ב הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

בתחילת שנת 2023 מרבית הכלכלנים צפו צמיחה קלה של כ-0.5% בכלכלה האמריקאית כאשר חלקם אף צפה כניסה למיתון, אך בפועל הצמיחה ב-2023 צפויה לעמוד על כ-2.5%. לפי שעה, מוערך כי הכלכלה האמריקאית תוסיף לצמוח
ב-2024, בשיעור נמוך יותר מ-2023.

בשוק הדיור, על אף העלייה החדה בריבית והירידה בהיקף העסקאות, מחירי הבתים נותרים יציבים ואף מציגים עלייה של כ-6% ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה, זאת על רקע מלאי הבתים הנמוך, כאשר ברבעון האחרון ריבית המשכנתא הממוצעת ירדה לכ-6.6%. שוק השכירות שומר על יציבות, כאשר מצד אחד קיימת עליה בביקוש לשכירות על רקע מחירי הבתים ועלות המימון, אך מנגד מלאי הדירות להשכרה עלה בשנת 2023. ההבדלים במגמות בעולם הדיור בין המדינות והערים השונות בארה"ב גדלים.

עולם המלונאות המשיך להפגין ביצועים טובים, עם עליה של 4.9% בהכנסה לחדר פנוי (RevPAR). בולטת במיוחד העיר ניו-יורק שהציגה עליה של 18.1%.

חלון ההזדמנויות בעקבות המשבר מצטמצם ונמצא בעיקר במחירי הקרקעות שירדו משמעותית, ובנכסים עם קשיי מימון עקב פירעון הלוואה או בעיה בנכס.

מה השתנה בשוק הנדל"ן ברבעון הרביעי?

1. מכירות בתים:

• ריבית המשכנתא ירדה באופן משמעותי ברבעון האחרון, עקב ציפיות המלווים לשינוי מגמה בגובה הריבית במשק. באוקטובר, הריבית הממוצעת ל-30 שנה עמדה על קרוב ל-8%, כאשר בסוף דצמבר הריבית ירדה לכ-6.6% – מה שהביא לעליה של כ-21% בבקשות החדשות למשכנתא.
• מחירי הבתים בארה"ב עלו ב-6% בחישוב שנתי.
• מלאי הבתים המוצע למכירה עומד על 1.33 מיליון – ירידה של 6.1% מדצמבר 2022.

2. מולטי-פמילי:

שכר הדירה הממוצע בארה"ב ירד מעט ברבעון האחרון ומסיים שנה בעליה מתונה של 0.9% ביחס לדצמבר 2022. בשנת 2023 הסתיימה בנייתן של 556 אלף דירות להשכרה, שהביא לאיזון ביחס ההיצע והביקוש ולהורדת שיעור התפוסה לכ-94%. בשנת 2024 צפויה להסתיים בנייתן של כ-440 אלף דירות להשכרה ומוערך כי ב-2025 המספר יהיה נמוך עוד יותר בשל מיעוט בהתחלות בניה עקב משבר הריביות. כך ששנת 2024 צפויה להיות יציבה ברמת גובה השכירות, כאשר המחסור צפוי להיות מורגש בשנים שלאחר מכן.

בערים בהן חסמי הבניה גבוהים יותר, הן בשל בירוקרטיה והן בשל כמות קרקעות מוגבלת, חלה עליה בגובה השכירות. כך למשל העיר ניו יורק אשר הציגה עליה של 6% בגובה השכירות – בעיקר באזורי הביקוש.

3. מלונות:

• בשנת 2023, שיעור התפוסה הארצי עמד על 63% – עליה של 0.6% משנת 2022.
• התעריף היומי הממוצע (ADR) עמד בשנת 2023 על $155.62 – עליה של 4.3% ביחס לשנה הקודמת, עם הכנסה לחדר זמין (RevPAR) של $97.97 – עליה של 4.9%.
• מבין הערים הגדולות בארה"ב, ניו-יורק מציגה את העלייה השנתית הגבוהה ביותר, עם תפוסה של 81.6% (עליה של 8.8%), ADR של $301.22 (עליה של 8.5%) ו-RevPAR של $245.77 (עליה של 18.1%). הערים מיאמי וניו-אורלינס הציגו את הירידות הגבוהות ביותר עם ירידה של 6.7% בהכנסה לחדר.

הפוסט שוק הנדל"ן בארה"ב – סקירת רבעון Q4-2023 הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

בנוסף לכך, שיעור האבטלה נותר נמוך ועומד על 3.6%.

בשווקי הנדל"ן למגורים בארה"ב, ריבית המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה עומדת על 6.7% ומרחיקה קונים רבים מהשוק, אך מנגד – מלאי הבתים למכירה נמוך באופן כמעט היסטורי, מה שמייצר יציבות מחירים יחסית בטווח הקצר, ולהערכתנו יביא לעליות מחירים בטווח הבינוני כאשר ריביות המשכנתאות ירדו. יחד עם זאת, קשיי יזמי הנדל"ן נותרים גבוהים בטווח זה כאשר מחירי הבניה עדין גבוהים ביחס לתקופה שלפני המגיפה והמימון היקר מוסיף להכביד. כך שבשוק הבתים/דירות למכירה ההזדמנויות יחסית מועטות, בשוק המגרשים והבניה ניתן למצוא הזדמנויות חריגות ביחס לעבר.

מה השתנה בשוק הנדל"ן ברבעון השני?

1. מכירות בתים:

• • השוק מוסיף להתחמם, כאשר מחיר בית חציוני עמד בחודש יוני על כ-425 אלף דולר. על אף שבראיה שנתית מדובר בירידה קלה של 0.69%, מדובר בעליה חודשית שישית ברצף.
  • בחודש מאי נמכרו 763 אלף בתים חדשים בארה"ב (בחישוב שנתי) – עליה של כ-12% ביחס לחודש אפריל, ועליה של כ-20% ביחס לחודש מאי 2022.
  • מלאי הבתים הכללי למכירה עומד על 1.08 מיליון בתים – עליה קלה ביחס לרבעון הקודם אך עדין נמוך כמעט היסטורית. לשם ההשוואה, בשנים 2006-2008, טרום המשבר הכלכלי העולמי, מלאי הבתים למכירה עמד על כ-4 מיליון בתים.
  • מספר התחלות הבניה ירד בכ-8% ביחס ליוני 2022, מה שצפוי להקטין את מלאי הבתים העתידי.

2. מולטי פמילי:

• • גובה השכירות החציוני עלה הרבעון מ-$1,937 ל-$2,029. מדובר בעליה של כ-0.5% ברמה השנתית.
  • ב-2/3 מהערים בארה"ב חלה עליה בגובה השכירות ברמה השנתית, כשבערים הגדולות בולטת העיר ניו-יורק, עם עליה שנתית של 11.7%.
  • התפוסה הממוצעת בארה"ב עומדת על 95%. בעיר ניו יורק התפוסה עומדת על 98%.

3. מלונות:

• • התפוסה בחודש מאי המשיכה לעלות ועמדה על 64.8%.
  • מחיר ממוצע לחדר (ADR) עמד במאי על $156.25 – עליה של 3.8% ביחס למאי 2022.
  • הרווח לחדר (RevPAR) עמד על $101.31 – עליה של 3.7% ביחס למאי 2022.
  • התפוסה בחודשים ינואר ופברואר, הנחשבים לחודשים החלשים בשנה, עמדה על 52.8% ו-60% בהתאמה. מדובר בירידה של כ-2.9% לעומת שנת 2019 לפני משבר הקורונה שפגע יותר מכל בענף זה.
  • על אף התפוסה הנמוכה, ההכנסה לחדר ממוצע בינואר הייתה גבוהה ב-13.8% משנת 2019, ופברואר ההכנסה עמדה על 152 דולר לחדר ביום – גבוה ב-17.7% משנת 2019.

לתיאום פגישה עם מומחה RM GROUP אודות הזדמנויות ההשקעה הפתוחות:

הפוסט שוק הנדל"ן בארה"ב – מה השתנה? הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

הפוסט השקעה בימים של אי ודאות: האם לנדל"ן בארצות הברית יש מה להציע? הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

לאחר שנה מלאת אתגרים והמשבר שנגרם בעקבות המגפה, עדיין שנת 2021 מתאפיינת בהתאוששות כלכלית וחזרה לשגרה במדינות רבות, בארה״ב בפרט מורגשת היטב, יחד עם הניסיון לחיות בדרך ידידותית לצד הנגיף. אומנם הגלים האחרונים מעט הרחיקו את קצב ההתאוששות, אך אל לנו לשכוח שהמשבר הגיע בשיאה של תקופת הצמיחה הכלכלית בעולם וכמו במשברים אחרים שהיו כדוגמת הסאב-פריים, נוצרו לא מעט הזדמנויות מיוחדות.

על הכלכלה בארה״ב בזמן המשבר

הכלכלה בארה״ב מראה סימני התאוששות עם נתונים שטרם נראו. ברבעון הנוכחי אומנם חלה עלייה בתחלואה בארה"ב, כחלק מהגל החמישי וכניסתו של זן האומיקרון, אך הזן לשמחתנו נכון להיום אינו קטלני ביחס לקודמים, וזאת לצד מספר המחוסנים אשר גדל באופן משמעתי בתקופה זו והגיע למעל 200 מיליון איש המהווים כ- 62% מכלל האוכלוסייה בארה״ב. כל אלו גרמו לכלכלת ארה"ב לפרוח בשנה האחרונה ולהציג נתונים אופטימיים, כאשר שיעור האבטלה ירד באופן משמעותי והשכר הממוצע החודשי ממשיך לעלות.

אך לא רק, נראה כי האינפלציה נותרה גבוהה והגיעה לרמות שלא נראו מזה עשרות שנים על פני מספר מדדים שונים: מדד המחירים לצרכן הראשי (CPI) רשם  עלייה שנתית של 7.1%,. על פי הערכות, בשנת 2022 צפויה כלכלת ארה"ב להציג שיעורי צמיחה גבוהים ביחס לשנים האחרונות, בין היתר בזכות החזרה המהירה לשגרה, מבצע החיסונים, התמריצים הממשלתיים ושיעורי הריבית הנמוכים.

ההזדמנויות בשוק הנדל״ן

אם מדברים על משברים, לא ניתן להתעלם מהמשבר הנוכחי בשרשרת האספקה העולמית, כאשר בתחום זה עדיין מתמודדים עם אתגרים רבים, חלקם זמניים וחלקם צפויים להיפתר בטווח הארוך יותר. למרות זאת, המשק ממשיך לצמוח בתנאים הללו, אך רמת המחירים עולה וגורמת לאינפלציה. מבחינת הצפי להמשך, נראה כי המחסור בסחורות לאור הקושי בייצור ובשינוע צפוי להצטמצם ויחד עם עליית הריבית הצפויה ב-2022 וסיום הסיוע של הפד עשוי להביא למיתון בגובה האינפלציה.

עם זאת, ישנם מספר תחומים שהמקור לאינפלציה בהם הוא שורשי יותר כמו בתחום הדיור והנדל״ן בארה"ב באופן כללי. שם המחסור מובן היטב ולכן ההתייקרות תיקח זמן רב יותר. הפער שבין הביקוש להיצע שרק הלך והעמיק במשבר הוא מה שיוצר הזדמנויות השקעה מיוחדות.

כבר עכשיו אנו רואים יציבות בשוק ה – נדל״ן בארה"ב למרות המשבר. כך לדוגמה בשוק הדירות להשכרה (מולטי-פמילי), שיעור תשלום שכר הדירה במהלך הרבעון עמד על כ- 93%. בנוסף, נכון לסוף הרבעון, מחירי השכירות בארה״ב ממשיכים לשבור שיאים והציגו עלייה שנתית של 13.5% בסקטור המולטי-פמילי. בבתים פרטיים הנתונים עלו אף יותר והציגו עליה שנתית של 14.7%, לצד עלייה של כ-0.6% בשיעור התפוסה. למעשה, נראה כי משבר הקורונה שעדיין תופס כותרות מרכזיות ברחבי העולם בצל וריאנט האומיקרון, לצד הפגיעה הקשה, יצר הזדמנויות השקעה מעולות ברחבי העולם ובארה"ב בפרט.

הפוסט מפת שוק הנדל״ן בארה״ב והזדמנויות ההשקעה האטרקטיביות שיצר המשבר הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

אי אפשר להתעלם מהעובדה שהקורונה עדיין כאן, למרות ההתאוששות והחזרה החלקית לחיים בניו-יורק. נכון לחודש אוגוסט 2021 עדיין קיימת עלייה בתחלואה בניו-יורק, ובהתאם לכך מחוייבים התושבים להתחסן או לחלופין לבצע בדיקות שבועיות. כבר למעלה מ- 60% מתושבי ניו-יורק התחסנו ואישור חיסון לילדים מתחת לגיל 12 יינתן רק בחורף הקרוב (עד אז כנראה תימשך התחלואה בוריאנט הדלתא).

איך כל זה קשור לנדל"ן בארה"ב?

באיזורים מסוימים כמו למשל במנהטן, הנחשבת ליהלום השחור בזירת ההשקעות, קשה מאוד למצוא נכסים זמינים. אם מוצאים בה הזדמנויות השקעה, המחירים גבוהים מאוד, הרי משקיעים מרחבי העולם מחפשים יעדים מבוקשים וכפי שכולם יודעים, מנהטן היא המבוקשת ביותר. למעשה, נראה כי משבר הקורונה יצר הזדמנויות השקעה מעולות, כיוון שבאופן טבעי עסקים מענפים שלמים קרסו, ולכן גם התפנו נכסי נדל"ן ובהתאם גם מחירי הנדל"ן ירדו. אם כך, התקופה הקרובה היא עדיין ההזדמנות טובה להשקעה, רגע לפני החזרה המלאה לשגרה.

אזורים חזקים מתאוששים מהר יותר

ההיסטוריה לימדה אותנו שאזורים חזקים מתאוששים מהר יותר מאסונות, וכך גם נכון לגבי מנהטן. היתרון הבולט של מנהטן- היא חייבת לחזור לחיים כמה שיותר מהר, כיוון שהיא מעצמה כלכלית החייבת להניע את גלגליה. כ- 60% מכלל אוכלוסיית ניו-יורק כבר מחוסנת וממש לקראת החורף גם ילדים מתחת גיל 12 יוכלו להתחסן, מה שמסביר את קצב ההתאוששות שלה. אם כך, מדובר בהזדמנות זהב להשקיע במדינה הנוצצת והגדולה, המאפשרת ליהנות ממש עכשיו ממחירים אטרקטיביים וצפי לתשואה גבוהה.

השקעות נדל"ן דווקא במלונות

אם מדברים על מנהטן, אין אפשר לפספס את העומס התיירותי במדינה העומדת על 88% תפוסה במלונות, בעוד הממוצע בעולם עומד על 60%. לכן, למרות המשבר המלונות עדיין נמצאים בתפוסה גבוהה ביחס למדינות אחרות. אבל לא רק, מנהטן מתויירת מאוד הרבה בזכות היותה מעצמה כלכלית הממגנטת אליה תיירות עסקית, תיירות פנים ותיירות רגילה. ברחובות העיר תמצאו אנשים יפים הלבושים בחליפות, ומנגד תיירים המגיעים ליהנות מכל מה שיש למדינה להציע, ויש לה לא מעט.

ההזדמנות שיצרה חברת RM GROUP למשקיעים

החלום של כל משקיע נדל"ן הוא להשקיע במקום מבוקש, חזק וכמובן למצוא הזדמנות השקעה שתניב עבורו תשואות גבוהות. הפרויקט של קבוצת RM GROUP עונה בדיוק על הקריטריונים של כל משקיע, ומהווה הזדמנות מעולה לא רק במחיר, אלא גם במיקום מרכזי ובאופי הפרויקט. החברה איתרה הזדמנות מעולה למשקיעים ורכשה מבנה מרכזי בניו-יורק, במחיר נמוך מאוד המתאים למחירים שהיו בשנת 2014, ולכן משקיעים ייהנו מהשקעה בסכום נמוך עם צפי לרווחים גבוהים מאוד.

ההשקעה היא במלון השוכן בלב מנהטן המונה שני מבנים, אחד מהם לטובת הקמת מלון והשני להקמת מסעדה הצמודה למלון. המיקום של המלון מרכזי מאוד ונמצא באזור מבוקש בשכונת FLATIRON DISTRICT הקרויה על שם בניין פלאטאיירון האייקוני. האזור תיירותי מאוד, כיוון שהוא סמוך לבניין Flatiron המפורסם ול- Madison Square Park. רק נציין שבשכונה יש לא מעט מלונות הנמצאים באופן תמידי באחוזי תפוסה גבוהים במיוחד.

השקעה החל מ- 100 אלף דולר ואתם בפנים

המבנה נמצא בימים אלו בשלב סיום עבודות הגמר ויהפוך למלון בן 5 קומות שאליו צמודה מסעדת יוקרה. המשקיעים בפרויקט צפויים ליהנות מתשואה שוטפת וקבועה, ומרווח הוני בתום 4 שנים לאחר מימושם, וכל זאת בהשקעה של החל מ – 100 אלף דולר, שזהו סכום נמוך מאוד ביחס לצפי התשואות ובכלל – למנהטן.

RM GROUP משקיעה גם מהונה העצמי בפרויקט על מנת שמור על זהות אינטרסים מול המשקיעים, כאשר הכספים עוברים דרך חשבון נאמנות והשותפות חזקה מאוד – 50%  מהסכום משקיעה קבוצת RM יחד עם המשקיעים ו- 50% היזם.  החברה מציעה גם בטוחות גבוהות  – מעל הרף המקובל בשוק. מלבד זאת, היזם מעניק ערבויות אישיות ואופציה ל- BuyOut  וקבלת הקרן חזרה בשנה השלישית.

הפוסט השקעות נדל"ן בארה"ב בצל המשבר שיצר ווריאנט הדלתא הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

מנהטן, בירת הכלכלה העולמית, היא הראשונה שהתאוששה ממשבר הקורונה, אך גם הראשונה להציע הזדמנויות נדל"ן מעולות למשקיעים, דווקא במקום הנחשב ליקר בעולם. האם ההיסטוריה חוזרת על עצמה ומראה שיעדים חזקים מתאוששים מהר? מסתבר שכן.

לא בכדי מנהטן נחשבת 'ליהלום השחור' בזירת השקעות נדל"ן, הרי כולם מעוניינים להשקיע ביעד האקסקלוסיבי והטוב בעולם. אלא מה, מנהטן יקרה מאוד למשקיעים וכמעט שלא נותרו בה נכסי נדל"ן זמינים, אך מסתבר שמשבר הקורונה יצר הזדמנויות מעולות, ממש בדומה למשבר הסאבפריים.

אם נחזור לשנת 2008, למשבר הסאבפריים המדובר בהיסטוריה, נראה שלא מעט משקיעים נהנים ונהנו מהזדמנויות נדל"ן, כמו גם מאקזיטים מטורפים, שאגב עדיין קיימים במדינות שטרם התאוששו ממנו. אולם,  נראה שהפעם מדובר במשבר שונה לגמרי שהוליד הזדמנויות אחרות, במיוחד בתחומי נדל"ן מניב והתיירות המתכתבים עם העוצמה הכלכלית של מנהטן. משקיעים שיהיו חכמים לתפוס את ההזדמנויות עוד היום, יוכלו ליהנות מתשואות גבוהות ואקזיטים משמעותיים.

מנהטן למתחילים

מנהטן הוא הרובע היקר והצפוף מבין 5 הרובעים של ניו יורק, ובו מתגוררים בעיקר עשירי ארה"ב, לצד סלבס ואנשי עסקים הלובשים 'חליפות' ומקשטים את הרובע ביוקרה בלתי מוסברת. מנהטן לא מציעה רק חיי לילה, בילויים ומוסדות תרבות עשירים, אלא בעיקר מרכזים כלכליים עצומים, ובה ממוקמות שתי הבורסות הגדולות לניירות ערך, חברות פיננסיות בסדר גודל בלתי נתפס והיא נחשבת למעצמת הייטק.

אין זה סוד שאנשים מהמעמד הגבוה נוהרים למנהטן למטרת מגורים, עסקים ותיירות פנים וחוץ הנמצאת בשיאה בכל שנה. אומנם ניו-יורק בדומה למרבית הערים בעולם נפגעה במשבר הקורונה, אך מצד שני, התאוששה מהר מאוד. נציין שכבר היום, נכון לחודש יוני 2021 יש כ- 60% מחוסנים באוכלוסיית ניו יורק בכלל ובמנהטן בפרט. העסקים חוזרים לשגרה, העובדים חוזרים לעבוד מהמשרדים, מוסדות התרבות נפתחו לציבור הרחב ונרשמת עלייה משמעותית בכמות התיירים הנכנסים.

התאוששות מהירה ורצון לפתח את תחומי ההשקעות

לדברי מתן פרטמן, בעלים ומנכ"ל של קבוצת RM GROUP , המתמחה בהשקעות ויזמות נדל"ן מעבר לים; "אין ספק שההיסטוריה לימדה אותנו שאזורים חזקים מתאוששים מהר מאסונות, אך היתרון של מנהטן שהיא חזרה מהר 'לחיים', כיוון שהיא מעצמה כלכלית החייבת להניע את גלגליה במהירות, וכך קרה. כל אלה מסבירים את ההזדמנויות החדשות שנוצרו בתחום השקעות נדל"ן, המאפשרות למשקיעים ליהנות ממחירים אטרקטיביים וצפי לתשואה גבוהה".

הזדמנות להשקעה במלונות רגע לפני העומס התיירותי

אם נבדוק אופציות להשקעה במנהטן, נראה שדווקא התחום המלונאי הפך למבוקש מאוד, בדומה לתקופה שלפני משבר הקורונה. ענף התיירות במקום היקר והתיירותי בעולם, הופך לכדאי מאוד, בייחוד כאשר מדובר על שלושה קהלים פוטנציאליים מאוד: תיירות עסקית, תיירות פנים ותיירות רגילה, שאגב כבר בימים אלה תיירים ממלאים את המלונות במנהטן.

לדברי פרטמן: "המלונות במנהטן עמדו על כ- 88% תפוסה בשנים שקדמו למשבר הקורונה, בעוד הממוצע בעולם עומד על כ- 60%, ולכן עם חזרת מנהטן לחיים המתרחשת ממש בימים אלה, יהיה ביקוש עצום למלונות. דווקא עכשיו כשהמחירים יחסית נמוכים עקב המשבר, קיימת הזדמנות להשיג השקעות אטרקטיביות במיוחד".

קבוצת RM GROUP מעל עשור מלווה משקיעים במנעד רחב של יעדים, עם עשרות פרויקטים בארץ ובחו"ל שהסתיימו בהצלחה ומניבים תשואות גבוהות למשקיעים. הקבוצה מציעה למשקיעים השקעה במנהטן במחיר חסר תקדים, במלון הנמצא במיקום מבוקש באזור תיירותי בלב מנהטן ב- Flatiron District, בסמוך לבניין Flatiron המפורסם ול- Madison Square Park. מחיר המינימום להשקעה עומד על 130 אלף דולר בלבד, במקום היוקרתי בעולם.

הפוסט מנהטן 'חוזרת לחיים' הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

רגע לפני העומס התיירותי וחזרת מנהטן 'לחיים' לאחר המשבר, נוצרות הזדמנויות השקעה אטרקטיביות, אחת מהן היא של קבוצת RM GROUP המציעה למשקיעים הזדמנות להשקעה במלונאות, באזור המבוקש והתיירותי ביותר בלב מנהטן.

מנהטן, הרובע היוקרתי של ניו-יורק, ממש בימים אלה מתאוששת מהמשבר ותיירים נוהרים אליה זה אחר זה. אפשר להבין למה, עסקים נפתחים מחדש, עובדים חוזרים למשרדים והתיירות העסקית והמקומית חוזרת לקדמותה, ממש כפי שהיה לפני פרוץ המשבר. העובדה שמנהטן היא בירת הכלכלה של ארה"ב והעולם כולו, ויעד לוהט של תרבות ופנאי, באופן טבעי מייצרת צורך ממשי למלונאות, במיוחד באזורי תיירות ובסמוך למרכזים עסקיים.

להשקיע במקום שבו אחוז התפוסה במלונות עומד על 88-90%

השקעה במלונות במנהטן הפכה למבוקשת מאוד בפני משקיעים זרים, ובמיוחד בקרב משקיעים ישראליים המחפשים יעדי השקעה רווחיים שיעניקו להם שקט לטווח ארוך, וזאת כמובן ביחס להשקעות בנכסים. לדברי מתן פרטמן, בעלים ומנכ"ל של קבוצת RM GROUP המתמחה בהשקעות ויזמות נדל"ן מעבר לים: "השקעה במלונות במנהטן הפכה לכדאית מאוד, הרי התיירות בה היא מוצר בסיסי והמשבר יצר הזדמנויות אטרקטיביות שלא יהיו עוד. מנהטן היא הראשונה שהתאוששה מהמשבר עם כ- 60% מחוסנים, שזהו עוד טריגר לפתיחת 'עונת' התיירות".

מנהטן נחשבת לקסם של עיר ויעד תיירותי לוהט, ובה תמצאו הכל מהכל החל ממחזות, סרטים, בית לכוכבים האמריקאים הגדולים, הבורסה לניירות ערך הגדולה בעולם, וכן רבים ממרכזי חברות התקשורת האלקטרונית והפיננסים יושבות בה. כבר למעלה ממאה שנים היא מהווה מרכז כלכלי עצום הממגנט אליו תיירות עסקית, תיירות פנים ותיירות רגילה, מה שהופך אותה באופן טבעי לאזור עם אחוז תפוסה במלונות הגדול בעולם כ- 88-90% ביחס לממוצע העולמי העומד על כ- 60%.

המקום החזק בעולם

החלום של כל משקיע מנוסה הוא להשקיע במקום החזק בעולם, אך לא בכל מחיר וכידוע מנהטן יקרה מאוד. עם זאת, הפרויקט של קבוצת RM GROUP מהווה הזדמנות מעולה לא רק במחיר, אלא גם בלוקיישן ובאופי הפרויקט. לדברי פרטמן: "איתרנו הזדמנות מעולה למשקיעים שלנו, המגלמת מנגנון הגנות ובטוחות חריגים לענף. רכשנו מבנה ברחוב ברחוב מרכזי בניו-יורק, במחיר נמוך מאוד המתאים למחירים שהיו בשנת 2014, ולכן משקיעים יוכלו להיכנס להשקעה במחיר סופר אטרקטיבי עם צפי לאקזיט גבוה באופן משמעותי".

קבוצת RM GROUP מלווה משקיעים מעל עשור במנעד רחב של יעדים, עם עשרות פרויקטים בארץ ובחו"ל שהסתיימו בהצלחה ומניבים תשואות גבוהות למשקיעים. הפרויקט החדש הוא השמיני של הקבוצה בניו-יורק, והשני עם היזם הנוכחי, כאשר לקבוצה משרדים בארץ ובניו-יורק ובהם צוות מקומי וישראלי המתמחה באיתור הזדמנויות השקעה במחירים נמוכים באופן משמעותי ממחיר השוק.

הקבוצה מאפשרת למשקיעים להצטרף להשקעה במלון במנהטן ולרכוש שני מבנים בניו-יורק. המיקום מבוקש מאוד ונמצא באזור תיירותי ובלב מנהטן, שבו מלונות נמצאים באופן תמידי באחוז תפוסה גבוה מאוד.

החל מ- 130 אלף דולר ואתם משקיעים במקום היקר והטוב בעולם

ההשקעה במלונות במנהטן יחד עם RM GROUP, מתאימה למשקיעים מנוסים המחפשים הזדמנויות מעולות. מדובר על מבנה ששופץ ויהפוך למלון בן 5 קומות (נמצא בשלב סיום עבודות הגמר). המבנה ממוקם באזור תיירותי מאוד בלב מנהטן, ב- Flatiron District, בסמוך לבניין Flatiron המפורסם ול- Madison Square Park. המשקיעים בפרויקט צפויים ליהנות מתשואה שוטפת, ומרווח הוני בתום 4 שנים לאחר מימושם.

על מנת לספק בטוחות גבוהות, הכסף עובר דרך חשבון נאמנות והשותפות חזקה מאוד – 50%  מהסכום משקיעה קבוצת RM יחד עם המשקיעים ו- 50% היזם, כך שמדובר על זהות אינטרסים מלאה. מלבד זאת, היזם מעניק ערבויות אישיות ואופציה ל- BuyOut  וקבלת הקרן חזרה בשנה השלישית.

הפוסט הזדמנויות השקעה במנהטן הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

בימים אלו, ימים של אי וודאות בריאותית, כלכלית ובכלל משקיעים רבים שואלים לגבי השקעות הנדל"ן שביצעו, ובכלל, מה לעשות עם הכסף במצב שהים סוער ואין תשובה חד משמעית לכמה זמן ובאיזו עוצמה.

ההשקעה הבסיסית והראשונית

ראשית, יש לחזור לאסטרטגיית ההשקעה הבסיסית והראשונית, לפיה יש לנהוג בכלל התחומים- השקעה לאורך זמן.

מה זה בעצם אומר?

כאשר משקיע מחליט באיזה ענף להשקיע (בנדל"ן או בשוק ההון), עליו לבחון האם זו השקעה שהוא רוצה להיות הבעלים שלה, האם זהו נכס במיקום ומסוג שהוא מאמין שיניב לו רווחים לאורך זמן? כאשר אנו מסתכלים על הדברים בצורה הזאת ולא בצורה של שכירות חודשית, רבעונית או שנתית, אנו מבינים שדברים יכולים ותמיד ישתבשו- תמיד יהיה שוכר שלא משלם, הנכס יהיה ריק תקופה, יהיו תקלות ולעיתים גם משברים ודברים לא צפויים. על כל משקיע לבנות את האסטרטגיה שלו כך שיהיה לו אורך רוח במידה ודברים ישתבשו. זו הסיבה שבתור מנהלים של חברת השקעות בנדל"ן בשנת 2019 בחרנו להשקיע רק ב-11 פרויקטים מתוך מעל ל-450 הצעות השקעה שהוצאו לנו, בתוך אותן 450 הצעות השקעה היו הצעות טובות נקודתית, אפילו טובות מאוד, שבחרנו לא לקחת כי לא התאימו למקומות ולסוגי ההשקעות בהם אנחנו רוצים להשקיע לטווח ארוך.

דוגמה: גרף מחירי הנדל"ן ביוסטון ב-40 השנים האחרונות

היתרון בהסתכלות השקעה לטווח ארוך- השקעת ערך, היא הוודאות שההשקעה נותנת גם ביום סגריר, מכיוון שסביר להניח שבהשקעה ארוכת טווח תימצא נקודת הרווח. אם נסתכל על הברבורים השחורים והמשברים שפקדו את העולם לאורך השנים החל ממגפות כמו השפעת הספרדית, דרך מלחמות עולם וגם דרך משברים כלכלים כמו בועת הדוט קום והסאב פריים, נראה שמי שהסתכל לטווח ארוך ושנשם עמוק, הרוויח ובגדול. למעשה גם אותו משקיע חסר מזל שרכש נכס יום לפני נפילת המחירים בכל אחד מהמשברים שהיו במאה השנים האחרונות, הרוויח אם המתין 10 שנים.

יתרון נוסף הוא ההבנה בהזדמנויות שצצות בשוק, זה בדיוק הזמן למצוא את המוכרים שלהוטים למכור, אלה שלא נערכו לברבור השחור כי הסתכלו לטווח קצר ולשמיים בהירים ועכשיו צריכים כסף נזיל ומהר וכך לאסוף נכסים מעולים במחיר הזדמנותי.

חשוב לזכור שאת ההשקעות הטובות ביותר עשו מי שהיו חכמים לקנות במשבר ב-2008 שכולם אמרו שמי שקונה נדל"ן עכשיו כנראה השתגע וזה בדיוק מה שאנחנו כמשקיעים מחפשים.

הפוסט איך להשקיע בנדל"ן בארה"ב הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

היכן כדאי להשקיע בארה"ב?

כדאי מאוד להשקיע בארה"ב ובהרבה מקומות גם התשואה הנה יפה, לדירות יש ביקוש וכי ניתן ליהנות מרווח יחסית מהיר על הנכס. העניין הוא שזה לא בכל מקום שבו תקנו נכס ועל כן כדאי להכיר כמה מקומות שכדאי להשקיע בהם:

• ניו יורק – המדינה ניו יורק והערים הפופולריות שבהן תמיד יש ביקוש: רוצ'סטר, ברוקלין, מנהטן, ניו יורק סיטי וכמובן אולבני עיר הבירה נחשבים למקומות נהדרים להשקעה. לא תמיד השקעה זולה אולם הביקוש הוא תמידי במקומות אלה, בעיקר בערים הגדולות ומדי שנה ניתן לראות עלייה מתמדת בערכי הדירות ובגובה התשואה מהן.
• וושינגטון DC – כעיר הבירה של ארה"ב והמקום בו נמצא הבית הלבן אין ספק כי מדובר במקום שכדאי להשקיע בו. בוושינגטון גרים מעל 5 מיליון תושבים ויש מקומות עבודה רבים באזור, כולל ענפי הייטק פורחים ועסקים רבים הפועלים בעיר ומספקים מקומות עבודה לתושבים.
• נאשוויל – המטרופולין הגדול ביותר בארה"ב ובעלת תעשייה רפואית איתנה והחזקה בעולם. אינספור בתי עסק פועלים באזור ואלה ממשיכים להיפתח מדי שנה באזור בו האוכלוסייה רק הולכת וגדלה מדי שנה.
• דאלאס – יעד מבוקש ונהדר להשקעות נדל"ן שכן מעל 6 מיליון אנשים מתגוררים במטרופולין הזה. מעל 20 חברות מתוך 500 החברות העשירות בארה"ב ממוקמות באזור זה ועסקים רבים נפתחים מדי שנה בעיקר בשל הפופולריות של המקום. סטודנטים רבים לומדים באוניברסיטאות הפרוסות ברחבי המטרופולין וניתן ליהנות באזור זה גם מחיי לילה ענפים ופעילים.

הפוסט להשקיע בארה"ב הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.