השקעות נדל"ן למגורים Single Family
אנחנו כמשקיעים בחרנו להתמקד בהשקעות נדל"ן למגורים מהסיבה העיקרית שנדל"ן למגורים הינו מוצר צריכה בסיסי ולכן הוא זה שנפגע אחרון מבין השקעות הנדל"ן השונות. לדוגמא, בעת מיתון או משבר. ברור לכולנו שאנשים יעדיפו לסגור את העסק שלהם, להצטמצם למשרד קטן יותר או לעבור לעבוד מהבית הרבה לפני שיחליטו לוותר על מקום מגוריהם.
בארה"ב בתחום הנדל"ן למגורים מספר סוגי השקעות, נתחיל בסקירת היתרונות והחסרונות בכל אחד מהם:
סוג השקעה ראשון- Single Family
סוג ההשקעה הראשון הוא הפשוט ביותר, רכישת נכס פרטי להשקעה.
בסוג השקעה זה קונה רוכש נכס על שמו בבלעדיות.
היתרונות בהשקעה מסוג זה הם:
- שליטה- הרוכש הוא הבעלים הבלעדי של הנכס ואינו תלוי באחרים, הוא בוחר כיצד לשפץ, למי להשכיר ומתי למכור.
- רישום בלעדי בטאבו האמריקאי (DEED).
החסרונות בהשקעה מסוג זה הם:
- לשים את כל הביצים בסל אחד, אין למעשה פיזור סיכונים ויש תלות מלאה בביצועים של אותו נכס, אם הוא לא מושכר זה בינרי לחלוטין, תקלה שעלולה לקרות בנכס או בעיה אחרת בשוטף כמו דייר שלא משלם נופלת במלואה על בעל הנכס.
- אפשרות מוגבלת למינוף- מינוף הוא כלי נהדר ליצירת רווחים בנדל"ן אם יודעים להשתמש בו נכון, לרוב המשקיעים הישראלים שמשקיעים בארה"ב אין אפשרות לקחת משכנתא על בית פרטי מבנק אמריקאי ועל כן מפספס את הכלי הנ"ל.
- כוח קנייה נמוך- רוב המשקיעים מוגבלים בסכום הקנייה שלהם ולכן לא יכולים להגיע הרבה פעמים לעסקאות מעולות מבחינה כספית, לדוגמה משקיע עם תקציב של 100,000$ לא יכול לרכוש נכס ב-300,000$ גם אם מדובר בעסקה טובה מאוד.
בארה"ב ניתן למצוא נכסים בעלות מצחיקה של 40,000 ואף פחות וגם נכסים בשווי מיליוני דולרים, לרוב נחפש עסקאות מסוג זה בשווקי ביניים כלומר, לא יקרים מדי בהם התשואה נמוכה מאוד ולא זולים מדי שם לרוב האוכלוסייה חלשה מאוד והאזורים נמצאים בסטגנציה, תקועים מבחינת התפתחות והגירה. נכסים בסדר גודל הזה עולים באזור ה- 100-120 אלף דולר.
הטעות הנפוצה ביותר היא שמשקיעים רבים מתפתים לנכסים הזולים ולתשואות הגבוהות, הבעיה שהתשואות האלה רק על הנייר .בנכסים אלה סביר להניח יהיו הוצאות רבות על תחזוקה שוטפת והן על בעיות אפשריות עם שוכרים (מתחלפים הרבה או לא משלמים).
לסיכום, נכס מסוג SINGLE FAMILY נותן למשקיע שליטה בנכס ובקבלת ההחלטות ובעיקר נותן לו תחושת ביטחון מדומה, מכיוון שלמעשה הוא שם את כל הביצים בסל אחד ולא נהנה מפיזור סיכונים. בנוסף לכך, המשקיע לא נהנה מיתרונות רבים שיש בהשקעות הקבוצתיות, לדוגמא כוח קנייה והגעה לעסקאות אטרקטיביות יותר.
