כחברת השקעות נדל"ן אשר אחראית על פרויקטים וכספי משקיעים רבים, אנו נתקלים מדי יום בדילמות ובצורך לקבל החלטות בתנאים משתנים וחוסר ודאות.
לפני כחודש עמדנו בפני קבלת החלטה בנוגע לפרויקט Faliro שבאתונה:
הפרויקט כלל רכישת קרקע בגודל 4 דונם בקו ראשון לים בשכונת Faliro היוקרתית. במגרש תוכנן להיבנות פרויקט מרהיב ביופיו הכולל כ-13,000 מ"ר של מגורי יוקרה.
פרויקט בנייה הינו פרויקט מורכב עם משתנים רבים, ומהרגע הראשון מטרתנו הייתה לצמצם סיכונים כמה שניתן גם על חשבון פוטנציאל לרווח עתידי.
ראשית, חברנו לחברה קבלנית מהשורה הראשונה במתווה של עסקת קומבינציה, כך אנו "כובלים" את הקבלן לפרויקט ויוצרים זהות אינטרסים וכמו כן חוסכים את המימון הבנקאי בפרויקט.
שנית, החברה הקבלנית הציעה לקנות מאתנו את מלאי הדירות שלנו בפרויקט במחיר ידוע מראש ולמעשה בכך צמצמנו את הסיכון של מחירי המכירה בפרויקט.
לבסוף, לאחר מו"מ הציעה החברה הקבלנית לקנות את הקרקע מאתנו.
בשלב זה הינו צריכים לקבל החלטה האם לקבל את הצעת החברה הקבלנית, או להמשיך כמתוכנן.
מצד אחד, ביצוע הפרויקט עד הסוף צפוי להסב למשקיעים רווח גבוה יותר, זאת לאחר שכבר הצלחנו לגדר את הסיכון בצורה משמעותית, כאשר פרויקט מסוג זה צפוי להוות פרויקט דגל באזור כולו. מנגד, אנו למדי ניסיון ויודעים שפרויקט ייזום מסוג זה הינו מורכב מאוד ומלווה באתגרים רבים להם יש להוסיף את אי הודאות הקיימת כיום בשווקים.
הניסיון שלנו כחברת השקעות נדל"ן, לימד אותנו שלמרות מזעור הסיכונים, במקרה ויהיה משבר משמעותי (של השוק או בפרויקט עצמו) הקבלן לא בהכרח יעמוד בהתחייבות שלו ויהיה מוכן לספוג הפסד כספי, בטח לא משמעותי.
כאשר ניתחנו את המשתנים השונים, ולאור העובדה שמכירת הקרקע משפרת עבור המשקיעים את פוזיציית המס ובכך מביאה להפרשים מינימליים בין האפשרויות, בחרנו ללכת עם אופציית מכירת המגרש כאשר מה שמוביל אותנו להחלטה זו היא האפשרות לייצר רווחים נאים למשקיעים לצד ביטחון לכספם.
בהדמיות- הפרויקט שלא בנינו.
