שוק הנדל"ן בארה"ב – מה השתנה?

האינפלציה בארה"ב מוסיפה לרדת ובחודש יוני 2023 כבר עמדה על 3% (לעומת 9.1% ביוני אשתקד) ומתקרבת אל היעד של הפדרל ריזרב העומד על 2%. זוהי הרמה הנמוכה ביותר מאז חודש מרץ 2021. הירידה העקבית באינפלציה מגבירה את הסבירות לנחיתה רכה של הכלכלה האמריקאית, מקטינה את הסבירות למיתון בארה"ב ומרמזת על כך שמחזור העלאות הריבית נמצא לקראת סיומו. אף על פי כן, מוערך כי השנה צפויות 1-2 העלאות ריבית נוספות, כאשר ההחלטות ייקבעו לפי נתוני המאקרו בחודשים הקרובים.

בנוסף לכך, שיעור האבטלה נותר נמוך ועומד על 3.6%.

בשווקי הנדל"ן למגורים בארה"ב, ריבית המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה עומדת על 6.7% ומרחיקה קונים רבים מהשוק, אך מנגד – מלאי הבתים למכירה נמוך באופן כמעט היסטורי, מה שמייצר יציבות מחירים יחסית בטווח הקצר, ולהערכתנו יביא לעליות מחירים בטווח הבינוני כאשר ריביות המשכנתאות ירדו. יחד עם זאת, קשיי יזמי הנדל"ן נותרים גבוהים בטווח זה כאשר מחירי הבניה עדין גבוהים ביחס לתקופה שלפני המגיפה והמימון היקר מוסיף להכביד. כך שבשוק הבתים/דירות למכירה ההזדמנויות יחסית מועטות, בשוק המגרשים והבניה ניתן למצוא הזדמנויות חריגות ביחס לעבר.

מה השתנה בשוק הנדל"ן ברבעון השני?

1. מכירות בתים:

• • השוק מוסיף להתחמם, כאשר מחיר בית חציוני עמד בחודש יוני על כ-425 אלף דולר. על אף שבראיה שנתית מדובר בירידה קלה של 0.69%, מדובר בעליה חודשית שישית ברצף.
  • בחודש מאי נמכרו 763 אלף בתים חדשים בארה"ב (בחישוב שנתי) – עליה של כ-12% ביחס לחודש אפריל, ועליה של כ-20% ביחס לחודש מאי 2022.
  • מלאי הבתים הכללי למכירה עומד על 1.08 מיליון בתים – עליה קלה ביחס לרבעון הקודם אך עדין נמוך כמעט היסטורית. לשם ההשוואה, בשנים 2006-2008, טרום המשבר הכלכלי העולמי, מלאי הבתים למכירה עמד על כ-4 מיליון בתים.
  • מספר התחלות הבניה ירד בכ-8% ביחס ליוני 2022, מה שצפוי להקטין את מלאי הבתים העתידי.

2. מולטי פמילי:

• • גובה השכירות החציוני עלה הרבעון מ-$1,937 ל-$2,029. מדובר בעליה של כ-0.5% ברמה השנתית.
  • ב-2/3 מהערים בארה"ב חלה עליה בגובה השכירות ברמה השנתית, כשבערים הגדולות בולטת העיר ניו-יורק, עם עליה שנתית של 11.7%.
  • התפוסה הממוצעת בארה"ב עומדת על 95%. בעיר ניו יורק התפוסה עומדת על 98%.

3. מלונות:

• • התפוסה בחודש מאי המשיכה לעלות ועמדה על 64.8%.
  • מחיר ממוצע לחדר (ADR) עמד במאי על $156.25 – עליה של 3.8% ביחס למאי 2022.
  • הרווח לחדר (RevPAR) עמד על $101.31 – עליה של 3.7% ביחס למאי 2022.
  • התפוסה בחודשים ינואר ופברואר, הנחשבים לחודשים החלשים בשנה, עמדה על 52.8% ו-60% בהתאמה. מדובר בירידה של כ-2.9% לעומת שנת 2019 לפני משבר הקורונה שפגע יותר מכל בענף זה.
  • על אף התפוסה הנמוכה, ההכנסה לחדר ממוצע בינואר הייתה גבוהה ב-13.8% משנת 2019, ופברואר ההכנסה עמדה על 152 דולר לחדר ביום – גבוה ב-17.7% משנת 2019.

לתיאום פגישה עם מומחה RM GROUP אודות הזדמנויות ההשקעה הפתוחות: