שוק הנדל"ן היווני
מחירי הנדל"ן למגורים המשיכו לעלות, אם כי מדובר בעלייה מתונה יותר מהרמות של השנים הקודמות. הרבעון הראשון של 2025 הסתיים בעלייה של % 6.19 בהשוואה לשנת 2024. התחום נהנה משילוב בין דרישה מקומית גבוהה ומהמשך הדרישה של משקיעי חוץ, וזאת למרות העלאת רף הזכאות לוויזת זהב והצעדים להגבלת השכרות קצרות טווח.

ברבעון זה סלוניקי הובילה את עליות המחירים עם נתון של 10% מול הרבעון המקביל שנה שעברה, בעוד שהפעם אתונה הסתפקה בעליה מתונה יותר של 5.47% בלבד.

במקביל, בסקירה הרבעונית שלו הצביע Bank of Greece על אתגרים בטווח הבינוני והארוך. המשך העליות לדבריהם מפר את האיזון בין רמות ההכנסה לרמות המחירים, בצורה שתגרום להיחלשות משמעותית בביקוש המקומי, במיוחד במרכזי הערים.

תחזיות שונות מדברות על טווח עליה שנתי ממוצע בשנים 2028-2028 שיעמוד על רמה של 3.4%, שתהיה גבוהה במעט מתחזיות האינפלציה.

מספר כניסות והכנסה ממוצעת ינואר  – אפריל 2025

ביצועי תעשיית התיירות ביוון
יוון ממשיכה במגמת הצמיחה בתחום התיירות. בחודשים ינואר עד מאי 2025 נרשמו 6.3 מיליון כניסות תיירים בטיסה בלבד, נתון המהווה עליה של 5.9% בהשוואה לשנה שעברה. הצפי לשנת 2025 כולה עומד על 37 מיליון כניסות בטיסה, ו-40 מיליון כניסות כולל שייט ורכבים. בנתוני ההכנסות מתיירות נרשמה עלייה מתונה יותר של 4.4% ברבעון הראשון. בעוד שמספר הכניסות עלה, וההכנסה הממוצעת מתייר עלתה אף היא במעט, ירידה מסוימת באורך השהייה הממוצע מיתן את ההכנסה הכוללת.

מספר מגמות מעניינות מנתוני 2025; התיירות הנכנסת מארה"ב נמצאת במגמת עלייה, מה שגרם להכנסת קווים ישירים נוספים בין ארה"ב ליוון והעלאת תכיפות הטיסות. העלייה במספר התיירים מארה"ב העלתה את הדרישה למלונות 5 כוכבים, סטנדרט שתיירות זו מתאפיינת בו. מגמה מעניינת נוספת היא קיפאון מחירים וירידה קטנה בתפוסות של לינות בהשכרות קצרות טווח, וזאת דווקא בשוק בעל ביקוש שנחשב קשיח ובעליה. אתר AIRDNA מסביר כי הסיבה לכך הינה תוספת היצע בכלל יוון של כ-18%, תוספת שמגדילה את התחרות ולוחצת מטה מחירים. נתון נוסף שנכון למחצית הראשונה של השנה, הוא שיעדים עירונים עולים בפופולריות מול ירידה מסוימת באיים. דוגמא טובה הוא האי סנטוריני שסובל מירידה דו ספרתית במספר התיירים הנכנסים.

ביצועי תעשיית התיירות באתונה
במחצית הראשונה של 2025 אתונה המשיכה להציג שיאי תיירות חדשים, עם צפי ליותר מ-8 מיליון מבקרים לאורך כל השנה, וגידול של כ-7.6% בתנועת הנוסעים בשדה התעופה לעומת השנה שעברה. בתחום המלונאות נרשמת עלייה במחירים. המחיר הממוצע ללילה (ADR) במלונות העיר עמד על 136–155 אירו, כתלות בדרגת המלון, עם גידול של
כ-4.6% לעומת 2024. התפוסה הממוצעת במחצית הראשונה של השנה הייתה כ-67.3%, ובחודשי האביב אף הגיעה עד 87%–88%. משך השהות הממוצעת נותר יציב סביב 4 לילות לאורח, עם עירוב של תיירי נופש, עסקים וכנסים.

פילוח לפי דירוג כוכבים מראה כי מלונות ברמת 5 כוכבים רשמו ADR ממוצע של למעלה מ- 200 אירו, תפוסה של 70%-73% ומשך שהייה של 4.6 לילות; מלונות ברמת 4 כוכבים רשמו ADR ממוצע של כ-  140–155אירו, תפוסה של 68%–71% ו-4.1 לילות בממוצע; וברמת 3 כוכבים נרשם ממוצע ADR של כ- 90–110 אירו, תפוסה של 65%–68% ומשך שהייה של 3.8 לילות. שוק התיירות העירוני מתמודד עם תחרות גוברת מצד שוק הדירות לטווח קצר, אולם המלונאות המסורתית ממשיכה לשמור על יתרון בתפוסה ובגידול הכנסות, בעיקר במלונות היוקרה.

הנתונים אינם מפתיעים מכיוון שיוון ככלל ואתונה בפרט ממשיכות להנות מסנטימנט חיובי, ובמקביל לככב בלא מעט רשימות של יעדים מועדפים מטעם מגזינים, חברות יעוץ, וגופי תיירות שונים. בין השאר זכתה אתונה לבחירה ליעד קולינרי מועדף, ויעד מועדף לחופשה עירונית, ובמקביל חוון הגיעה למקום השני בחיפוש גוגל על יעדי חופשה.

פורטפוליו הנכסים הרחב של הקבוצה ביוון, כולל פרויקטים מלונאים באזורי הביקוש המרכזיים ביותר באתונה ובאיים, וכן עבודה עם שותפים אסטרטגיים מהשורה הראשונה, כאשר מה שמנחה אותנו הוא ייצור רווחים למשקיעים אך לא פחות מכך צמצום הסיכון בעסקאות.

הפוסט התיירים מצביעים ברגליים: מגמות מרכזיות בשוק היווני הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

תכנית המכסים של טראמפ עדין מייצרת חוסר ודאות בשווקים. באפריל הונהג מכס בסיסי בסך 10% על מרבית מדינות העולם, ובנוסף הודיע על הטלת מיסים גבוהים על מדינות מסוימות (כמו למשל 50% על סחורות מברזיל, 35% מקנדה, 30% מהאיחוד האירופי וממקסיקו ועוד), מיסים גבוהים יותר על מוצרים ספציפיים כמו אלומיניום, נחושת ועוד. מרבית המכסים צפויים להיכנס לתוקף ב-1 באוגוסט, כאשר לא ברור האם אכן יוטלו במלואם או שידחו/יצומצמו.

אם אכן ייכנסו לתוקף, המכס המוצע הכללי (Average effective tariff) צפוי לעמוד על כ-20% – השיעור הגבוה ביותר מאז שנת 1933.

על אף מאמציו של טראמפ לחזק את הייצור המקומי ואת הכלכלה האמריקאית, באמצעות מהלכים אלו, התייקרות חומרי הגלם תתורגם לכיסו של האזרח האמריקאי ועשויה להעלות את האינפלציה, ובשלב זה בעיקר מייצרת חוסר ודאות.

United States CPI – 12‑Month Inflation Rate, June 2024–June 2025

שוק הנדל"ן האמריקאי

1. ריבית המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה, שהגיעה לשיא של 7.79% באוקטובר 2023, והייתה במגמת ירידה עד אוקטובר 2024 (אז עמדה על 6.08%) – עלתה שוב ועומדת כעת על 6.75%. עלית הריבית מקשה על רוכשי הבתים והדירות ומצמצמת את היקף העסקאות בשוק.
2. בשל תנאי המימון הגבוהים ליזמים, נמשכת הירידה בהתחלות בניה חדשות. ביוני 2025 כמות התחלות הבניה עמדה על כ-1.3 מיליון התחלות בחישוב שנתי (לעומת 1.35 מיליון בחודש מרץ).
3. עליית מחירי חומרי הגלם בשל תכנית המכסים צפויה להביא לעלייה במחירי הבנייה, מה שצפוי להקשות על יזמים להתחיל פרויקטים חדשים בטווח הקצר, ומה שיגדיל את המחסור בבתים בטווח הארוך.
4. מחירי הבתים נותרים יציבים כאשר מחיר בית חיצוני עומד על 422 אלף דולר, עליה של כ-1.34% משנה שעברה. מצד אחד, תנאי המימון לרוכשים מייצרים ירידה (לפחות זמנית) בביקוש, והיצע דל של בתים ביחס לביקוש מייצר לחץ על המחירים, ועל כן נותרת יציבות יחסית. אנו צופים שככל שתרד הריבית יקרו שני דברים:

• הביקוש לרכישת בתים יעלה וייווצר לחץ לעליית מחירים, על רקע מחסור הולך וגדל בבתים למגורים המביא לביקוש כלוא.​​​​​​
• יותר אמריקאים יגורו בשכירות שכן העלות לרכישת בית תהיה גבוהה עבורם. הערכה זו מביאה גופים מוסדיים רבים לבצע פרויקטי Built to Rent – בניה או רכישה של מתחם בתי מגורים להשכרה, כלומר הבתים הפרטיים משמשים כמוצר השקעה דומה ל-Multifamily.

שוק השכירות בארה"ב

• שכר דירה: השכירויות המשיכו לעלות בקצב שנתי מתון של 0.5%. השכירות הממוצעת בארה"ב עומדת על 1,887 דולר
• היצע: בחישוב שנתי, סופקו הרבעון 535 אלף יחידות דיור

שוק המלונות בארה"ב

• התפוסה הרבעון עמדה על 65.9% – ירידה של 1.43% לעומת הרבעון המקביל ב-2024
• ADR (מחיר חדר ללילה): עמד הרבעון על 162.17 דולר – עליה של 1% מ-2024
• RevPAR (הכנסה לחדר זמין): עמד הרבעון על 106.24% – ירידה של 0.4% מ-2024
• ניו-יורק ממשיכה להוביל את תחום המלונות עם תפוסה של 88.5% בחודש יוני

הפוסט בין מכסים לריביות: טראמפ מעצב את השוק האמריקאי הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כיצד נראו השנים האחרונות בענף התיירות ביוון?

2019 – שנת השיא של התיירות ביוון, עם כ- 33 מיליון מבקרים בשנה.

2020 – תחילת משבר הקורונה, כמו בכל העולם התיירות השתתקה.

2021 – יוון הוכתרה כיעד התיירותי מספר 1 באירופה עם 14.7 מיליון מבקרים.

2022 – יוון חזרה לעצמה ובגדול, עם כ-27.8 מיליון מבקרים בשנה.

2023 – יוון שוברת שיא חדש וחצתה את רף 33 מיליון התיירים שביקרו בה בשנת 2019.

המקומיים הרגישו זאת היטב, בנמלי התעופה ברחבי המדינה ובאתונה בפרט וכעת התפרסמו הנתונים הרשמיים, שנת 2023 לא אכזבה. 

שבירת שיאים בנמלי התעופה

בנמלי התעופה של יוון מדווחים על שבירת שיא כל הזמנים ב-2023, כאשר עברו בהם יותר נוסעים מבשנים 2022 ו- 2019. בנוסף, מספר התיירים שהגיעו לנמל התעופה של העיר אתונה זינק ב-17% בשנה החולפת.

התיירים ממשיכים לנהור ליוון

במהלך שנת 2023 נכנסו ליוון למעלה מ-36 מיליון תיירים. מדובר בנתון חסר תקדים, שיא חדש לאחר שנת 2019 שנרשמה כמוצלחת ביותר בענף התיירות ביוון. בהמשך לכך, שאר הפרמטרים המרכיבים את סך ההכנסות מתיירות, זינקו בצורה חדה אשר עולה על התחזיות. הבנק היווני הלאומי פרסם את ההכנסות מתיירות ששברו אף הן את השיא ועומדות על 20.5 מיליארד אירו. מדובר בשיא כל הזמנים ובעלייה של 17% מההכנסות ב-2022.

תיירות ללא עונתיות

כאמור, אי אפשר לדבר על יוון מבלי לציין את עיר הבירה אתונה שחוותה מספר לינות גבוה של 10.6 מיליון, תוך שהיא ממשיכה למצב את עצמה כיעד אטרקטיבי לחופשה עירונית בכל עונות השנה. המחיר הממוצע לחדר ADR עלה ביותר מ-20%, וכך גם נתוני התפוסה.

קיימת עלייה משמעותית בכמות התיירים הנכנסת ליוון מול שנת השיא של 2019 ובמקביל גידול בימי השהייה, ADR ותפוסה במלונות

לתיאום פגישה וקבלת פרטים אודות הזדמנויות ההשקעה ביוון הקליקו:

הפוסט כך סיכמה יוון את שנת 2023 הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים להשקיע בקרן נדל״ן?

• מי מנהל הקרן ומה הניסיון שלו?
• האם ישנה שותפות וזהות אינטרסים עם מנהל הקרן?
• מהו אופן חלוקת הקרן והרווחים?
• מהי האסטרטגיה של הקרן ובאיזה סקטור היא ממוקדת?
• מה אסטרטגית היציאה והאם היא ברורה ופשוטה?
• מהם מיקום הנכסים בהם תשקיע הקרן?
• האם סוג ההשקעה מתאים לצרכים התזרימיים שלכם?
• כיצד מתייחסים לסיכונים וניהולם?
• מהו צפי התשואה לאורך זמן?

מהם היתרונות בהשקעה בקרן השקעות נדל"ן?

פיזור סיכונים – קרנות נדל”ן מציעות כלי מצוין לגיוון תיק ההשקעות מכיוון שהן מאפשרות למשקיעים להרחיב את אחזקותיהם על פני סוגי נכסים שונים. בשונה מהשקעה ישירה בנכס, השקעה בקרן נדל"ן מאפשרת פיזור של הסיכון והפחתה שלו.

ניהול מקצועי – במחשבתם של מרבית הישראלים, רכישת דירה בטאבו או השקעה עצמאית היא ההשקעה האידיאלית, זאת מאחר והיא מאפשרת שליטה. אך כשמדובר בהשקעות מעבר לים-  מדובר בשליטה מדומה. קרנות נדל”ן מציעות ניהול מקצועי מלא של הנכסים, כולל ניהול יומי, מילוי רווחיות וביצוע שינויים הנדרשים בהתאם למצב המאקרו כלכלי.

ניסיון ואחיזה בשטח – היזמים בקרן השקעות נדל"ן מחזיקים בידע רב וניסיון בשורה ארוכה של עסקאות. יתרה מכך, יזמי השקעות נתקלו במקרים רבים של בעיות שונות בנכסים ומכירים את הפתרונות השונים למצב. הכרת האזור ומאפייניו, יכולת לחבור לאנשי מקצוע נוספים בעת אתגרים או בעיות, הם ההבדל בין רוכש נדל"ן מקצועי ומיומן, למי שעושה עסקה ואינו איש מקצוע. הידע והניסיון, הם קריטיים משמעותיים בקרנות השקעה בנדל"ן.

נגישות גבוהה להזדמנויות השקעה חריגות – קרנות נדל”ן מאפשרות השקעה בנכסים בשוק הנדל”ן בהזדמנויות אשר ברובן אינן פתוחות עבור המשקיע הפרטי.

לתיאום פגישה וקבלת פרטים נוספים אודות הזדמנויות ההשקעה הקליקו:

הפוסט יתרונות ההשקעה בקרן נדל"ן הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כיצד משפיע המחזור הכלכלי על שוק הנדל"ן?
כאשר הריבית גבוהה ישנם פחות קונים, השוק מתקרר והביקוש יורד. מי שציפה לירידת מחירים בארה"ב הופתע לגלות שבמרבית האזורים לא כך המצב – זאת בשל מלאי הבתים הנמוך, ששומר על רמת מחירים גבוהה גם כאשר הביקוש יורד. במרבית השווקים כמות העסקאות פחתה והשוק נחשב קר יותר.

נכון לחודש מרץ 2024, הבנק הפדרלי השאיר את הריבית בארה"ב ללא שינוי ברמה של 5.5% – הרמה הגבוהה ביותר מאז שנת 2001. עם זאת, המגמה בהמשך השנה צפויה להשתנות, ובשנת 2024 צפויות שלוש הורדות ריבית.

כיצד מושפעים יזמי נדל"ן מהמחזור הכלכלי?
בעוד מחירי הבתים נותרים גבוהים במרבית האזורים, יזמי הנדל"ן נתקלים באתגרים רבים. לצד ההתייקרות המשמעותית במימון הבניה, חלה התייקרות דרמטית גם בעלות הבניה (חומרי הגלם וקבלני משנה). ניתן לזהות שתי מגמות מעניינות:

1. ירידה בהתחלות הבניה –יזמים רבים עוברים לצמצום פעילות חדשה ומתרכזים בפרויקטים הנוכחים שלהם, מה שיוביל למחסור מתמשך עתידי בבתים בארה"ב.
2. ירידה במחירי הקרקעות –בשל צמצום פעילות היזמים הביקוש לאדמות נמצא בשפל ומייצר הזדמנויות ליזמים המעוניינים לבנות בתים לשנים הקרובות.

מלאי הבתים נמוך היסטורית
ניתן לראות כי בארה"ב ישנו מחסור חמור בבתי מגורים, כאשר הביקוש ממשיך לגדול

מהו ביקוש כלוא?
חשוב לזכור כי גם בתקופות של קיפאון בשוק, נדל"ן למגורים הינו מוצר צריכה בסיסי. גם בתקופה זו, ישנם רבים המעוניינים לרכוש דירות, אך נמנעים מכך משום שהריבית על המשכנתאות גבוהה ומעדיפים לדחות את קנייתם, אך בסופו של דבר הם צריכים מקום מגורים והם ימצאו אותו בדרך של רכישה (כעת או בעתיד) או השכרה.

למה דווקא עכשיו?
משקיעים מנוסים יודעים לזהות מגמות לטווח הבינוני-ארוך ולפעול בהתאם אליהם גם כאשר משקיעים אחרים ממתינים על הגדר.

לצד אי הודאות, אנו נמצאים בתקופה בה ניתן לנצל את המחזור הכלכלי עבור השקעות נדל"ן אשר יניבו פירות בעוד 3-5 שנים. מי שיתחיל לבנות בעת הנוכחית, יזכה לעלויות בנייה זולות יותר, ויצא לשוק כאשר הביקוש הכלוא יתפרץ ומנגד יהיה היצע מוגבל מאחר וכמות התחלות הבניה עדיין אינה תואמת את הביקוש.

לתיאום פגישה וקבלת פרטים נוספים אודות הזדמנויות ההשקעה הפתוחות הקליקו:

הפוסט המחזור הכלכלי החדש מייצר הזדמנויות חדשות הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כל משקיע נדל"ן מנוסה, יודע שאחד הכללים המרכזיים בתחום הוא שנדל"ן הינו משחק של הטווח הארוך. העיר יוסטון מהווה שנים רבות מוקד משיכה למשקיעי נדל"ן המחפשים הזדמנויות ביעדים המאופיינים בצמיחה ארוכת טווח. כאחת הערים הגדולות ביותר בארה"ב, יוסטון מציעה הזדמנויות ייחודיות עבור מי שמחפש לבצע השקעות נדל"ן אסטרטגיות בסקטורים שונים.

מהם הגורמים שהופכים את יוסטון ליעד מבטיח להשקעות נדל"ן לטווח ארוך?

חוסן וצמיחה כלכלית

אחד הגורמים הבסיסיים העומדים בבסיס פוטנציאל ההשקעה בנדל"ן של טקסס כולה ויוסטון בפרט הוא החוסן הכלכלי שלה. טקסס הינה הכלכלה ה-8 בגודלה בעולם, כאשר שוק העבודה במגמת צמיחה מתמדת ומספר המשרות הרב ביותר באמריקה (407,100 מקומות עבודה). הכלכלה ביוסטון הינה מהכלכלות המגוונות בארה"ב הכוללת מגוון רחב של תעשיות שונות כגון אנרגיה, הייטק, שירותי בריאות, ייצור, תעופה וחלל.

צמיחה דמוגרפית

יוסטון חוותה גידול אוכלוסין בעקביות לאורך השנים. התרחבות דמוגרפית זו מונעת על ידי מספר גורמים, בעיקר ע"י שוק העבודה, מחירי דיור ברי השגה, איכות חיים גבוהה, חורף מתון ויוקר מחיה נמוך. כתוצאה מגורמים אלו, יוסטון הינה העיר הרביעית הכי מאוכלסת בארה"ב נכון לשנת 2022. האטרקטיביות של העיר מהווה בסיס להשקעה בנדל"ן לטווח ארוך. ככל שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול, הביקוש לדיור צפוי לגדול גם הוא וליצור יציבות במכירת הבתים בעיר.

ההגירה החיובית למטרופולין יוסטון הינה מהגבוהות בארה"ב

פיתוח תחבורה ותשתיות

בשנים האחרונות, בוצע הליך משמעותי בפיתוח התשתיות בעיר. המחויבות של העיר לשיפור התחבורה, השירותים הציבוריים והתכנון העירוני שיפרה את אטרקטיביות העיר. השקעות בתשתיות לא רק הופכות את העיר למקום טוב יותר לחיות בו אלא גם תורמות להעלאת ערכי הנכסים.

פיזור וגיוון בנדל"ן

שוק הנדל"ן של יוסטון מציע מגוון רחב של הזדמנויות השקעה, כאשר סקטור המגורים הינו אחד מאפיקי ההשקעה הבולטים. ביוסטון ישנן אפשרויות שיתאימו לאסטרטגיות השקעה שונות, בטווחי מחירים שונים ובקהלי יעד שונים. גודלה של העיר ושכונותיה המגוונות מספקים למשקיעים אפשרויות להתאים את השקעות הנדל"ן לקהל היעד המתאים.

יוסטון הינה חלומו של כל משקיע נדל"ן

העיר יוסטון מאופיינת במדיניות לעידוד יזמות והשקעות, הבאה לידי ביטוי בבירוקרטיה מועטה באופן משמעותי לעומת יעדי השקעה אחרים בארה"ב. בנוסף, הוצאת ההיתרים מתבצעת בקלות ובמהירות תוך חודשים בודדים, והעירייה מעודדת יזמים ובעלי קרקעות כך שניתן לצמצם עיכובים בזמנים ועלויות לא מתוכננות.

לתיאום פגישה והקבלת פרטים נוספים אודות הזדמנויות ההשקעה ביוסטון הקליקו:

הפוסט חוסן כלכלי וצמיחה מתמשכת- כך הפכה יוסטון לאחד מיעדי ההשקעה הבולטים בארה"ב הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כלכלת יוון המשיכה להציג ביצועים משופרים גם ברבעון הרביעי של 2023. ירידה באבטלה, עלייה בתוצר, עלייה בהשקעות הזרות ונזילות גבוהה של המערכת הבנקאית. לאחר העלאות הדרוג ברבעון הקודם, ההכרה בשיפור שחל במדינה התבטאה בין השאר גם בפרסום מחקר של האקונומיסט, בו נבחרה יוון במקום הראשון בביצועים לשנת 2023.

Economist – Best performing economies

גולדן ויזה

למרות העלאת הרף לקבלת גולדן ויזה באזורי ביקוש כמו מרכז אתונה ומרכז סלוניקי, התחזיות להתקררות בביקוש לתוכנית התבדו. תוכנית הגולדן ויזה ביוון נחשבת עדיין למבוקשת ביותר באירופה, ונמשך הגידול במספר הבקשות שהוגשו בשנת 2023. לפי הנתונים, מחיר ממוצע של נכס הנרכש לצורך השקעה המזכה בוויזה עומד על כ-300,000 יורו, והתוכנית הזרימה ליוון בשנת 2023 כ-2.3 מיליארד יורו.

שוק הדיור

שוק הדיור ביוון התאפיין בהמשך עליית מחירים דו ספרתית, את המגמה הובילה אתונה עם עלייה של כ-10%. כפי שניתן לראות בגרף המחירים ההיסטוריים, מדד מחירי הדיור מתקרב לשיא מלפני יותר מעשור, עם זאת בהשוואה למדד המשוכלל האירופאי באותה תקופה, ניתן לראות כי יוון זולה משמעותית מהממוצע האירופי.

הביקושים שדוחפים את השוק להמשך עליות נגרמים בעיקר על ידי משקיעי גולדן וויזה, ובנוסף הסבת בניינים שלמים להשכרות קצרות טווח כמו AirBnB. על מנת למתן את העליות, הממשלה העלתה את סכומי ההשקעה המזכים בגולדן ויזה באזורי ביקוש מ-250,000 ל-500,000 יורו, ובמקביל היא פועלת להקשחת הרגולציה והוספת מיסוי בשוק ההשכרות קצרות הטווח.

מדד הדיור יוון (15 שנה)

כאמור, את העליות בשוק הדיור הובילה אתונה, שממשיכה לחוות ביקושים גבוהים ועליות מחירים. גם בהשוואה לערי בירה נוספות באירופה הנהנות מביקוש גבוה, עדיין אתונה מראה יציבות בביקושים לאורך זמן, כפי שמשתקף בנתוני הדיווח המצורף של רשת בלומברג.

סקטור המלונאות

הנתונים המלאים של שנת 2023 עדיין לא התפרסמו, אולם נכון לחודש נובמבר נכנסו ליוון יותר מ-33 מיליון תיירים, מה שכנראה מעיד על שנת שיא. כל נתוני הסקטור מראים על עלייה, כולל ADR, תפוסה, והוצאה ממוצעת לאורח. אתונה במיוחד הציגה גידול בביקושים. ניתן לראות זאת בגרף המצורף של GBR ובנתוני הכניסה של שדה התעופה הבינלאומי שבעיר שמראים עלייה שנתית של 24% במספר הנוסעים.

הפוסט סקירת שוק הנדל"ן ביוון- רבעון 4 לשנת 2023 כלכלת יוון הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

בתחילת שנת 2023 מרבית הכלכלנים צפו צמיחה קלה של כ-0.5% בכלכלה האמריקאית כאשר חלקם אף צפה כניסה למיתון, אך בפועל הצמיחה ב-2023 צפויה לעמוד על כ-2.5%. לפי שעה, מוערך כי הכלכלה האמריקאית תוסיף לצמוח
ב-2024, בשיעור נמוך יותר מ-2023.

בשוק הדיור, על אף העלייה החדה בריבית והירידה בהיקף העסקאות, מחירי הבתים נותרים יציבים ואף מציגים עלייה של כ-6% ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה, זאת על רקע מלאי הבתים הנמוך, כאשר ברבעון האחרון ריבית המשכנתא הממוצעת ירדה לכ-6.6%. שוק השכירות שומר על יציבות, כאשר מצד אחד קיימת עליה בביקוש לשכירות על רקע מחירי הבתים ועלות המימון, אך מנגד מלאי הדירות להשכרה עלה בשנת 2023. ההבדלים במגמות בעולם הדיור בין המדינות והערים השונות בארה"ב גדלים.

עולם המלונאות המשיך להפגין ביצועים טובים, עם עליה של 4.9% בהכנסה לחדר פנוי (RevPAR). בולטת במיוחד העיר ניו-יורק שהציגה עליה של 18.1%.

חלון ההזדמנויות בעקבות המשבר מצטמצם ונמצא בעיקר במחירי הקרקעות שירדו משמעותית, ובנכסים עם קשיי מימון עקב פירעון הלוואה או בעיה בנכס.

מה השתנה בשוק הנדל"ן ברבעון הרביעי?

1. מכירות בתים:

• ריבית המשכנתא ירדה באופן משמעותי ברבעון האחרון, עקב ציפיות המלווים לשינוי מגמה בגובה הריבית במשק. באוקטובר, הריבית הממוצעת ל-30 שנה עמדה על קרוב ל-8%, כאשר בסוף דצמבר הריבית ירדה לכ-6.6% – מה שהביא לעליה של כ-21% בבקשות החדשות למשכנתא.
• מחירי הבתים בארה"ב עלו ב-6% בחישוב שנתי.
• מלאי הבתים המוצע למכירה עומד על 1.33 מיליון – ירידה של 6.1% מדצמבר 2022.

2. מולטי-פמילי:

שכר הדירה הממוצע בארה"ב ירד מעט ברבעון האחרון ומסיים שנה בעליה מתונה של 0.9% ביחס לדצמבר 2022. בשנת 2023 הסתיימה בנייתן של 556 אלף דירות להשכרה, שהביא לאיזון ביחס ההיצע והביקוש ולהורדת שיעור התפוסה לכ-94%. בשנת 2024 צפויה להסתיים בנייתן של כ-440 אלף דירות להשכרה ומוערך כי ב-2025 המספר יהיה נמוך עוד יותר בשל מיעוט בהתחלות בניה עקב משבר הריביות. כך ששנת 2024 צפויה להיות יציבה ברמת גובה השכירות, כאשר המחסור צפוי להיות מורגש בשנים שלאחר מכן.

בערים בהן חסמי הבניה גבוהים יותר, הן בשל בירוקרטיה והן בשל כמות קרקעות מוגבלת, חלה עליה בגובה השכירות. כך למשל העיר ניו יורק אשר הציגה עליה של 6% בגובה השכירות – בעיקר באזורי הביקוש.

3. מלונות:

• בשנת 2023, שיעור התפוסה הארצי עמד על 63% – עליה של 0.6% משנת 2022.
• התעריף היומי הממוצע (ADR) עמד בשנת 2023 על $155.62 – עליה של 4.3% ביחס לשנה הקודמת, עם הכנסה לחדר זמין (RevPAR) של $97.97 – עליה של 4.9%.
• מבין הערים הגדולות בארה"ב, ניו-יורק מציגה את העלייה השנתית הגבוהה ביותר, עם תפוסה של 81.6% (עליה של 8.8%), ADR של $301.22 (עליה של 8.5%) ו-RevPAR של $245.77 (עליה של 18.1%). הערים מיאמי וניו-אורלינס הציגו את הירידות הגבוהות ביותר עם ירידה של 6.7% בהכנסה לחדר.

הפוסט שוק הנדל"ן בארה"ב – סקירת רבעון Q4-2023 הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כאשר אנו מחפשים את ההשקעה הבאה, אחד השיקולים המשמעותיים בבחינת כדאיות השקעה הוא המומנטום. בכל הקשור להשקעות נדל"ן בחו"ל, ישנן הזדמנויות השקעה מגוונות ביעדים ובסקטורים שונים. לעיתים, מגיעה הזדמנות לרכוש נכס ביעד מתפתח שבו יש צמיחה כלכלית, ולמרות שמדובר בפרויקטים שונים בנוף – כך גם ישנו פוטנציאל משמעותי.

ריכזנו עבורכם את 5 הסיבות שמובילות אותנו להשקיע בזנזיבר

• ביקוש גבוה לעומת היצע נמוך: זנזיבר הוא אחד האיים הפופולאריים ביותר כיעד לחופשה עבור מבקרים שמגיעים אליו מכל העולם מדי שנה. הביקוש הגבוה לחופשה באי במלונות ברמת 4 כוכבים ומעלה נמצא במגמת עלייה לעומת ההיצע הנמוך הקיים באי. לאחר מגפת הקורונה וההתאוששות המרשימה בתחום המלונאות ב-2022, שנת 2023 בזנזיבר מאופיינת בהמשך התאוששות ושבירת שיאי תיירות חדשים הבאים לידי ביטוי בקצב הגידול בכמות התיירים הנכנסים לאי משנה לשנה. עד חודש אוגוסט כולל, נכנסו לזנזיבר 402,216 תיירים לעומת 322,748 עבור אותה תקופה אשתקד.

• עלויות תפעול נמוכות אל מול מחירי לינה מערביים: אך קצב הצמיחה האדיר בתיירות הנכנסת לעומת היצע המלונות הנמוך הוא לא הסיבה היחידה שהופכת את האי הקסום להזדמנות השקעה אטרקטיבית, אלא גם הפער הגדול שבין מחירי הלינה באי (בדומה למחירי הלינה במערב), לבין עלויות הבנייה והתפעול הנמוכות באופן משמעותי לענף, המהווה פוטנציאל רווח גדול.
• עונת תיירות ארוכה: פוטנציאל הרווח גדול אף יותר כאשר מדובר ביעד שעונת התיירות בו היא ארוכה במיוחד ונמשכת 10 חודשים חזקים בשנה.
• ממשלה המעודדת משקיעים זרים: גם ממשלת זנזיבר זיהתה את הפוטנציאל הגלום בענף והקימה מוסד ממשלתי בשם ZIPA שתפקידו לקדם יוזמות השקעה ולתת הטבות מס והקלות נרחבות למשקיעים הזרים בתחום התיירות והמלונאות בזנזיבר. כך למשל, המשקיעים הזרים נהנים מפטור ממס חברות בזנזיבר לתקופה של 5 שנים.
• מבט לעתיד– תשתיות ופיתוחים: ממשלת זנזיבר משקיעה משאבים רבים בענף התיירות ונמצאת בתנופת פיתוח אדירה הכוללת הקמת תשתיות, סלילת כבישים, פתיחת טרמינל חדש, שדה תעופה נוסף ועוד.

אנחנו ב- RM GROUP זיהינו את הפוטנציאל באי הקסום כבר ב-2018 ורכשנו קרקע בחוף Pongwe המבוקש, שם בנינו את TOA – מלון יוקרה ברמת 5 כוכבים שזוכה לביקורות מצוינות ועלייה משמעותית בתפוסה, תוך קצת יותר משנה מאז שנפתח לראשונה.

לאור ההצלחה, נפתח חלון הזדמנויות להשקעה במלון עם בניית אגף חדש ובו 12 סוויטות מפוארות, עם נוף לים וגישה ישירה לבריכה.

הפוסט 5 הסיבות שמובילות אותנו להשקיע בזנזיבר הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים להשקיע בקרן נדל״ן?

• מי מנהל הקרן ומה הניסיון שלו?
• האם ישנה שותפות וזהות אינטרסים עם מנהל הקרן?
• מהו אופן חלוקת הקרן והרווחים?
• מהי האסטרטגיה של הקרן ובאיזה סקטור היא ממוקדת?
• מהם מיקום הנכסים בהם תשקיע הקרן?
• האם סוג ההשקעה מתאים לצרכים התזרימיים שלכם?
• כיצד מתייחסים לסיכונים וניהולם?
• מהו צפי התשואה לאורך זמן?

איך עדיין נוכל לנהל את הסיכונים בהשקעה בצורה נבונה?

בדקו עד כמה התוכנית העסקית של ההשקעה בקרן שמרנית ולוקחת מרווחי ביטחון בהנחות היסוד שלה לקביעת התשואות והאם החברה המנהלת את הקרן בעלת אינטרס זהה לשלכם. כמו כן, יש לוודא שהחברה המנהלת מבצעת היערכות מראש ובודקת מכל זווית את היזם והפרויקטים בקרן כדי שתדע להתמודד עם תרחישים שונים בטווח הארוך.

הכירו את קרן ההון של RM GROUP ביוון

הזדמנות השקעה ראשונה מסוגה בענף המלונאות במדינה התיירותית שנהנית מכלכלה בצמיחה, עלייה בדירוג האשראי וגידול מרשים בהשקעות זרות. אחת הסיבות לכך טמונה בביקוש הגדול אל מול המחסור בהיצע בחדרי מלון באתונה בשילוב מדיניות מיסוי נוחה ומענקים לעידוד השקעות מטעם המדינה. הקרן תשקיע בנכסים קיימים בלב האזור התיירותי של אתונה אשר יושבחו ויוסבו לבתי מלון, במודל עסקאות VALUE-ADD ובכך מאפשרת השקעה בפורטפוליו נכסים מנצח.

למי מתאימה הקרן?

הקרן מתאימה למשקיעים המחפשים הגנה באמצעות פיזור סיכונים לטווח שבין 3-5 שנים. נזכיר כי אחד היתרונות המרכזיים של הקרן הוא האפשרות להשקיע בנדל"ן באופן מגוון לצד אסטרטגיה ממוקדת ושמרנית, וזאת לעומת השקעה בנכס בודד. בנוסף, המשקיעים בקרן נהנים מקדימות בהחזר הקרן והרווחים וכן ניסיון רב של הקבוצה בחקר השוק המעמיק ובחינת העסקאות, אשר מבוצעים ע"י צוות המומחים של RM GROUP.

רוצים לשמוע עוד על הזדמנות ההשקעה בקרן? צרו קשר עכשיו

הפוסט זה מה שצריך לבדוק לפני השקעה בקרן נדל״ן פרטית הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.