השקעת נדל"ן

השקעת נדל"ן למגורים במסלול הלוואה

למה בכלל מסלול ההשקעה הזה קיים?

בהשקעות בנדל"ן מימון הוא מקור רווח מרכזי ולכן כמעט בכל פרויקט גם אם הוא יזמי וגם אם מדובר ברכישת מבנה קיים נשתמש במימון בנקאי.

כאשר ניקח מימון מהבנק הבנק יתנה זאת בכך שהוא אינו יהיה היחיד שמסכן כסף (100% מימון) וירצה לראות שהמשקיע שם הון עצמי מסוים, בנוסף, הבנק יקבל שיעבוד ראשון על הנכס.

כדי לגייס את ההון העצמי להשקעה ניתן לבחור בשתי אפשרויות, להשקיע את הכסף או ללוות את הכסף מגוף נוסף מלבד הבנק, אותו גוף יקבל שיעבוד שני ולמעשה קדימות על פני המשקיעים אבל לא על פני הבנק שהוא המלווה העיקרי.

מה היתרונות במסלול ההלוואה?

• תשואה שוטפת, לרוב מדובר על ריבית שמחולקת באופן קבוע.
• בטחון ויציבות- ישנה קדימות על פני המשקיעים במסלול ההשקעה הרגיל והכסף שהשקיעו ולכן גם אם הפרויקט מאכזב ומניב פחות, המשקיעים במסלול ההלוואה הם האחרונים להיפגע. אף משקיע לא יקבל כסף לפני שהמלווה יקבל את הקרן והריבית המובטחים לו.

מה החסרונות במסלול ההלוואה?

• כמו שלא נפגעים שהפרויקט מניב פחות לא נהנים גם שהפרויקט מצליח ומהאקזיט שבשאיפה יקרה.

למי המסלול הזה מתאים?

דבר ראשון המסלול הזה מתאים למי שמחפש ביטחון ויציבות מקסימלית (חשוב להגיד שכמו בכל השקעה גם כאן יש סיכון גם אם נמוך משמעותית מסוגי השקעה אחרים) בנוסף, המסלול הנ"ל מתאים למי שחשוב לו התזרים השוטף.

מה חשוב לבדוק?

כיוון שהמשקיעים במסלול הלוואה לא נהנים מהצלחת הפרויקט חשוב יותר שיתמקדו בעד כמה הם מוגנים, כלומר עד כמה צריך הפרויקט לא להצליח כדי שהם לא יקבלו את הקרן והריבית המובטחת להם (נקודת האיזון), לרוב כדאי לראות מה היחס בין ההון ששמים במסלול ההלוואה להון ששמים במסלול המשקיעים, יחס בריא הוא לרוב 2:1 כלומר על כל דולר שמושקע בהלוואה צריך להיות 2 דולר במסלול ההשקעה שמהווה שכבת ביטחון.

הדבר השני שחשוב לבדוק זה כיצד רשומה הבטוחה, האם ע"י שיעבוד שני על הנכס, שיעבוד על החברה של המשקיעים המחזיקה בנכס, רישום בטאבו וכד'.