כיצד משפיע המחזור הכלכלי על שוק הנדל"ן?
כאשר הריבית גבוהה ישנם פחות קונים, השוק מתקרר והביקוש יורד. מי שציפה לירידת מחירים בארה"ב הופתע לגלות שבמרבית האזורים לא כך המצב – זאת בשל מלאי הבתים הנמוך, ששומר על רמת מחירים גבוהה גם כאשר הביקוש יורד. במרבית השווקים כמות העסקאות פחתה והשוק נחשב קר יותר.

נכון לחודש מרץ 2024, הבנק הפדרלי השאיר את הריבית בארה"ב ללא שינוי ברמה של 5.5% – הרמה הגבוהה ביותר מאז שנת 2001. עם זאת, המגמה בהמשך השנה צפויה להשתנות, ובשנת 2024 צפויות שלוש הורדות ריבית.

כיצד מושפעים יזמי נדל"ן מהמחזור הכלכלי?
בעוד מחירי הבתים נותרים גבוהים במרבית האזורים, יזמי הנדל"ן נתקלים באתגרים רבים. לצד ההתייקרות המשמעותית במימון הבניה, חלה התייקרות דרמטית גם בעלות הבניה (חומרי הגלם וקבלני משנה). ניתן לזהות שתי מגמות מעניינות:

1. ירידה בהתחלות הבניה –יזמים רבים עוברים לצמצום פעילות חדשה ומתרכזים בפרויקטים הנוכחים שלהם, מה שיוביל למחסור מתמשך עתידי בבתים בארה"ב.
2. ירידה במחירי הקרקעות –בשל צמצום פעילות היזמים הביקוש לאדמות נמצא בשפל ומייצר הזדמנויות ליזמים המעוניינים לבנות בתים לשנים הקרובות.

מלאי הבתים נמוך היסטורית
ניתן לראות כי בארה"ב ישנו מחסור חמור בבתי מגורים, כאשר הביקוש ממשיך לגדול

מהו ביקוש כלוא?
חשוב לזכור כי גם בתקופות של קיפאון בשוק, נדל"ן למגורים הינו מוצר צריכה בסיסי. גם בתקופה זו, ישנם רבים המעוניינים לרכוש דירות, אך נמנעים מכך משום שהריבית על המשכנתאות גבוהה ומעדיפים לדחות את קנייתם, אך בסופו של דבר הם צריכים מקום מגורים והם ימצאו אותו בדרך של רכישה (כעת או בעתיד) או השכרה.

למה דווקא עכשיו?
משקיעים מנוסים יודעים לזהות מגמות לטווח הבינוני-ארוך ולפעול בהתאם אליהם גם כאשר משקיעים אחרים ממתינים על הגדר.

לצד אי הודאות, אנו נמצאים בתקופה בה ניתן לנצל את המחזור הכלכלי עבור השקעות נדל"ן אשר יניבו פירות בעוד 3-5 שנים. מי שיתחיל לבנות בעת הנוכחית, יזכה לעלויות בנייה זולות יותר, ויצא לשוק כאשר הביקוש הכלוא יתפרץ ומנגד יהיה היצע מוגבל מאחר וכמות התחלות הבניה עדיין אינה תואמת את הביקוש.

לתיאום פגישה וקבלת פרטים נוספים אודות הזדמנויות ההשקעה הפתוחות הקליקו:

הפוסט המחזור הכלכלי החדש מייצר הזדמנויות חדשות הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

לפני כחודש עמדנו בפני קבלת החלטה בנוגע לפרויקט Faliro שבאתונה:
הפרויקט כלל רכישת קרקע בגודל 4 דונם בקו ראשון לים בשכונת Faliro היוקרתית. במגרש תוכנן להיבנות פרויקט מרהיב ביופיו הכולל כ-13,000 מ"ר של מגורי יוקרה.

פרויקט בנייה הינו פרויקט מורכב עם משתנים רבים, ומהרגע הראשון מטרתנו הייתה לצמצם סיכונים כמה שניתן גם על חשבון פוטנציאל לרווח עתידי.

ראשית, חברנו לחברה קבלנית מהשורה הראשונה במתווה של עסקת קומבינציה, כך אנו "כובלים" את הקבלן לפרויקט ויוצרים זהות אינטרסים וכמו כן חוסכים את המימון הבנקאי בפרויקט.

שנית, החברה הקבלנית הציעה לקנות מאתנו את מלאי הדירות שלנו בפרויקט במחיר ידוע מראש ולמעשה בכך צמצמנו את הסיכון של מחירי המכירה בפרויקט.

לבסוף, לאחר מו"מ הציעה החברה הקבלנית לקנות את הקרקע מאתנו.

בשלב זה הינו צריכים לקבל החלטה האם לקבל את הצעת החברה הקבלנית, או להמשיך כמתוכנן.

מצד אחד, ביצוע הפרויקט עד הסוף צפוי להסב למשקיעים רווח גבוה יותר,  זאת לאחר שכבר הצלחנו לגדר את הסיכון בצורה משמעותית, כאשר פרויקט מסוג זה צפוי להוות פרויקט דגל באזור כולו. מנגד, אנו למדי ניסיון ויודעים שפרויקט ייזום מסוג זה הינו מורכב מאוד ומלווה באתגרים רבים להם יש להוסיף את אי הודאות הקיימת כיום בשווקים.

הניסיון שלנו כחברת השקעות נדל"ן, לימד אותנו שלמרות מזעור הסיכונים, במקרה ויהיה משבר משמעותי (של השוק או בפרויקט עצמו) הקבלן לא בהכרח יעמוד בהתחייבות שלו ויהיה מוכן לספוג הפסד כספי, בטח לא משמעותי.

כאשר ניתחנו את המשתנים השונים, ולאור העובדה שמכירת הקרקע משפרת עבור המשקיעים את פוזיציית המס ובכך מביאה להפרשים מינימליים בין האפשרויות, בחרנו ללכת עם אופציית מכירת המגרש כאשר מה שמוביל אותנו להחלטה זו היא האפשרות לייצר רווחים נאים למשקיעים לצד ביטחון לכספם.

בהדמיות- הפרויקט שלא בנינו.

הפוסט "טוב ציפור אחת ביד משתים על העץ" הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

החלטתם לעלות על הרכבת ולהשקיע בנדל"ן בחו"ל? מעולה, כעת נותר לבחור בין שתי האפשרויות הקיימות לאופן ביצוע ההשקעה- השקעה בבעלות ישירה או השקעה קבוצתית בשותפות.

השקעה בבעלות ישירה, החזקת נכס באופן מלא על ידיכם, מפתה משקיעים רבים כי היא מוכרת להם מההשקעות בישראל. היתרון המרכזי בהשקעה זו הוא השליטה בקבלת ההחלטות בהשקעה- כיצד לשפץ, מתי למכור, למי להשכיר וכד'.

אך האם השליטה בהחזקה של נכס במרחק 10 שעות טיסה ללא היכרות אמיתית עם השוק ומבלי היכולת לקפוץ ולבקר את הנכס בעת הצורך היא באמת שליטה? כמובן שלא.

זו הסיבה שיותר ויותר משקיעים בוחרים להשקיע בהשקעה קבוצתית.

מהי השקעה קבוצתית?

במודל השקעה זה, מתאגדים מספר משקיעים יחד כחברה או כשותפות, רוכשים יחד נכסים וחולקים ביניהם את הרווחים בהתאם לחלק היחסי של כל אחד מהם בפרויקט או בשותפות.

המשקיעים הם משקיעים פאסיביים בעלי אחריות מוגבלת, כלומר, הסיכון שלהם הוא אך ורק הכסף שהשקיעו בפרויקט.

בהשקעה קבוצתית נהנים המשקיעים מהאפשרות להגיע לפרויקטים ייחודיים שאינם פתוחים בדרך כלל בפני המשקיע הבודד. לדוגמה, בקבוצה ניתן להשקיע בבנייני דירות או מתחמי מגורים שלמים, שרכישתם לא הייתה מתאפשרת למשקיע היחיד.

יתרון נוסף הוא קבלת מימון בנקאי בתנאים נוחים, כך שהמשקיע יכול למנף את הסכום העומד לרשותו, להשקיע יותר ולהרוויח יותר ממה שהיה מרוויח אם היה משקיע את הסכום שיש בידיו בלבד. יתרון נוסף הוא האפשרות לפזר סיכונים. בהשקעה קבוצתית נהנים המשקיעים מההכנסות של כלל יחידות הדיור בפרויקט, כך שגם אם חלק מהיחידות אינן מושכרות, עדיין ההשקעה מייצרת הכנסה שמתחלקת בין כלל חברי הקבוצה. בנוסף, ניתן לחלק את סכום ההשקעה בין מספר פרויקטים שונים.

יתרון אחר הוא שמי שמנהל את ההשקעה בשטח (במידה ובחרתם במנהל השקעה נכון) הוא איש מקצוע בעל ניסיון שזה הוא עיסוקו. כמו כן הוא מושקע בפרויקט ויש לו אינטרס אישי שההשקעה תצליח. יש לקחת בחשבון שבהשקעה קבוצתית המשקיע אינו חופשי לעשות מה שהוא רוצה, לקבוצה יש חוקים ולוחות זמנים מוגדרים, וההשקעה אינה נזילה. לכן לא ניתן לצאת מתי שרוצים וההשקעה פחות מתאימה למשקיעים שמחפשים השקעה לטווח קצר.

בחירת ההון האנושי

לאחר שהחלטתם שהשקעה קבוצתית היא ההשקעה הנכונה ביותר עבורכם, הפרמטר אולי החשוב ביותר שיש לבחור כדי שההשקעה תצליח בסבירות גבוהה הוא האיכות האנושית. כשרוצים לבחור מנהל השקעה טוב, חשוב לבחון שני פרמטרים מרכזיים: מהו הרקורד של היזם או מנהל ההשקעה, והאם יש לו אינטרסים זהים לאלה של המשקיע.

נוכחות בשטח

כאשר בוחרים להשקיע בקבוצה מעבר לים, מנהל ההשקעה חייב שתהיה לו נוכחות בשטח, שלו או של אנשים עם ניסיון מוכח מטעמו, כך שאם משהו משתבש, הוא או אנשיו יוכלו להגיע לשטח באופן מידי. חשוב שכל משקיע יברר עוד לפני בחירת ההשקעה מה מידת הנוכחות בשטח של היזם או המנהל ומהי מהירות התגובה שלו.

זהות אינטרסים מובילה לשותפות חזקה

זהות אינטרסים בין כל המעורבים בעסקה, היא זו שתביא לשותפות חזקה. ליצירת זהות אינטרסים, קודם כל יש לוודא שהשותף-היזם משקיע בעצמו כסף בפרויקט יחד עם שאר המשקיעים. חשוב גם לבדוק את מנגנון חלוקת הרווחים, ולוודא שתמיד יש קדימות למשקיעים בקבלת הרווחים ורק לאחר מכן היזם יקבל את חלקו.  דרך נוספת לוודא את זהות האינטרסים ויכולות היזם היא לבדוק האם קיים בנק אשר מממן את הפרויקט. כאשר ישנו בנק בתמונה, יש גוף נוסף שבודק את העסקה ואת היזם עצמו, דבר המעיד על חוזקו וניסיונו של היזם. כמו כן, ליזם יש הרבה יותר מה להפסיד כי הוא אחראי להלוואה מול הבנק.

כאמור, יש הרבה מאוד סימנים המעידים על איכות מנהל ההשקעות או היזם עוד לפני ההשקעה בנדל"ן בחו"ל. מודעות למשקל הרב של הניהול ותשומת לב לפרטים כגון רקורד מוכח, זהות אינטרסים, נוכחות בשטח ושקיפות יסייעו למשקיעים לבחור נכון ולהגדיל מאוד את סיכויי ההצלחה שלהם מעבר לים.

הפוסט להשקיע בשותפות מעבר לים- כך תעשו זאת נכון הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

ישנם כמה פרמטרים שחשוב לחפש מיד בהתחלה כאשר עולה על השולחן הצעה אטרקטיבית להשקעה בפרויקט נדל"ן: יש לבחון האם מדובר באזור ביקוש, מהו גובה ההשקעה המינימלי, מהו פוטנציאל ההשבחה של הנכס וההיתכנות למכירה ברווח בסוף תקופת ההשקעה, וכן מרכיבים נוספים שכל משקיע צריך לדעת לפני שהוא משקיע את כספו.

המרכיב הסודי – שוכרי עוגן

שוכרי העוגן הם חלק מהערך המוסף של פרויקטים שנמצאים בתחילת הדרך. ביכולתם להיות גם מוקד משיכה עבור לקוחות נוספים פוטנציאלים. מאחר ושוכרי עוגן חזקים יכולים להיות שחקני מפתח של פרויקט נדל"ן – כאשר מדובר בשוכרים שהם מוסד ממשלתי, או רשת גדולה, מדובר בבטוחה משמעותית מאוד עבור הפרויקט.

שוכרי עוגן הינם שוכרים המתחייבים לחוזים ארוכי טווח. קהל היעד שלהם נמצא בסביבה, כאשר מדובר בארגון גדול הם זקוקים לחלל המותאם לצרכיהם ובנוסף גם במקרה קיצון כמו מגפת הקורונה, חלקם עדיין נאלצים לתת שירות במקום פיזי. במרבית המקרים, כאשר מדובר בשוכרי עוגן שהם ארגונים גדולים ומוכרים, מעבר לכך שהם מהווים יציבות משמעותית בהכנסות, הם יכולים למשוך לנכס שוכרים נוספים רק מעצם נוכחותם בפרויקט.

מדוע שוכרים אלו בוחרים בחוזים ארוכי טווח?

כחלק מאסטרטגית השקעה נכונה, מתקיים תהליך איתור פרויקטים בסביבה מבוקשת, רכישת נכסים וקרקעות מתחת למחיר השוק וזיהוי פוטנציאל השבחה משמעותי. כאשר כל אלו קיימים בפרויקט, גם שוכרים יודעים לזהות את הפוטנציאל ולהתחייב לחוזים ארוכי טווח.

היכן נמצאת ההזדמנות כיום?

משקיעים רבים בוחרים בניו יורק כיעד להשקעה, העיר שמאז ומעולם מהווה יעד מבוקש ל – השקעות נדל"ן וחלומו של כל משקיע.

קבוצת RM GROUP המתמחה בהשקעות ויזמות נדל"ן, איתרה הזדמנות השקעה בקווינס, הרובע הגדול ביותר מבין חמשת רובעי ניו יורק,  בפרויקט מתחם משרדים בעל ארבע קומות הממוקם בפריים לוקיישן ברחוב אוסטין, בשכונת פורסט הילס היוקרתית. רחוב אוסטין הינו רחוב ראשי המאופיין בתנועת הולכי רגל רבה וכן במסחר. האזור עובר כעת שינוי משמעותי ונמצא בתנופת בנייה כולל מגדלים רבים למגורים שמעלים את הצורך למסחר. תמהיל הבניין כולל משרדים, שטחי מסחר וחניות בעלות זכויות אוויר שנרכשו ודרכן ניתן להשביח את הנכס בהמשך ולהפוך את החניות למשרדים נוספים.

מה חשוב לדעת על הפרויקט?

בפרויקט ישנם מספר שוכרי עוגן, בראשם NYPD, אשר נמצאים בשלבים מתקדמים לחתימה על הסכם שכירות לטווח ארוך (21 שנה). שוכרי העוגן של הפרויקט, בעלי איתנות פיננסית של מעל לעשור והם מכסים את הוצאות הנכס כך שגם אם יחול עיכוב בהשכרת החלק המסחרי, הנכס ימשיך לפעול.

RM GROUP מאפשרת למשקיעים להיכנס כשותפים מלאים לפרויקט, בהשקעה בסך 70,000 דולר ומעלה, הצפויה להיות רווחית ביותר לאורך זמן.

מעוניינים במידע נוסף אודות הזדמנות ההשקעה?

הפוסט שוכרי עוגן – המרכיב הסודי להצלחה הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

לא חסרות אלטרנטיבות להשקעה ומקורות שמסייעים לנו להיחשף אליהן: יועץ ההשקעות בבנק, פרסומות לפרויקטים נדל"ניים ואפילו טיפים מהשכנה או מבן משפחה. ריבוי האפשרויות ומקורות המידע יכול לבלבל, ולכן חשוב לכל אחד ואחת לגבש אסטרטגיית השקעה מסודרת, שתסייע להשיג את היעדים הפיננסיים, תוך הפחתת התלות בתנודות ובהפתעות לא צפויות. אחד מהכללים החשובים ביותר בבניית אסטרטגיית השקעות – הוא גיוון תיק ההשקעות שלנו.

למה לגוון תיק השקעות?

גיוון תיק השקעות לא מבטיח רווחים גבוהים יותר או מגן לחלוטין מפני הפסדים, אבל הוא בהחלט יכול לסייע בהפחתת הסיכון, בעיקר סביב אירועים חריגים בהם סקטורים ספציפיים נפגעים קשות.
במשבר הקורונה לדוגמה, סקטורים כמו התיירות, התרבות והמסחר נפגעו מאוד – ואילו סקטורים אחרים כמו נדל"ן למגורים והייטק נהנו מצמיחה.

אז איך מגוונים את תיק ההשקעות? הנה כמה נקודות שכדאי ליישם:

1. הבנת הקשרים בין ההשקעות השונות:

העובדה שברשותכם השקעות רבות ושונות זו מזו, אינה אומרת בהכרח שתיק ההשקעות מגוון. ייתכן בהחלט שההשקעות ממוקדות בתחומים ובאפיקים שונים, אבל עדיין מושפעות בצורה דומה ממגמות בשוק – ועולות ויורדות יחד. במקרה זה, תיק ההשקעות אינו מגוון דיו. מסיבה זו, כדאי לשקול לכלול בתיק סוגי השקעות שמושפעים בצורה שונה ממגמות, דבר שיכול לייצר איזון ולהפחית סיכונים.

2. גיוון בין כמה סוגי נכסים:

בתיק השקעות ניתן לכלול כמה סוגי נכסים כגון: מניות, השקעות שמייצרות הכנסה קבועה (אג"ח), מזומנים ושווי מזומנים ונכסים ריאליים כולל נדל"ן, רכוש וסחורות. לסוגי הנכסים הללו יש רמות משתנות של סיכון ותשואה, כך שפיזור השקעות על פני סוגי נכסים שונים יעזור ליצור תיק מגוון.

3. גיוון בתחומי הנכסים:

אל תשקיעו משקל רב בסקטור אחד בלבד. גוונו את תיק ההשקעות על פני כמה תחומים כגון תעשייה, אנרגיה וטכנולוגיה. משקיעים רבים טועים בכך שהם משקיעים באינדקס (תעודת סל) בתחום מסוים ומאמינים שהתיק שלהם מפוזר. יש לזכור כי האינדקס אמנם מושקע במספר מניות, אך הן כולן באותו התחום ולכן שינוי מגמה בתחום ישפיע כנראה על כולן.

4. פיזור גיאוגרפי:

גיוון בתחומי ההשקעות אינו הדרך היחידה לפיזור סיכונים. לעתים, ניתן לפצות על ירידה שמתרחשת בשל משבר במדינה מסוימת, על ידי השקעה במדינה אחרת. בניית תיק מגוון צריכה לקחת בחשבון את מיקום ההשקעות, וחשיפה למטבעות שונים.

5. השקעות אלטרנטיביות:

השקעות אלו מהוות כיום חלק מהותי בכל אסטרטגיה לבניית תיק השקעות מגוון. בעולם ההשקעות האלטרנטיבות, ניתן למצוא בין השאר השקעות נדל"ן, P2P, השקעה בסחורות, קרנות הון-סיכון ועוד.
ההבדלים העיקריים בין השקעות אלטרנטיביות לבין השקעות מסורתיות הם:

• ההשקעות אינן מוסדרות על ידי רשות ניירות ערך (בארה"ב ה-SEC).
• ההשקעות לא נזילות, כלומר לא ניתן למכור אותן בקלות או להמיר אותן מידית למזומן.
• יש להן מתאם נמוך לסוגי הנכסים הסטנדרטיים. כלומר, הן לא בהכרח נעות באותו כיוון כמו נכסים אחרים, כאשר תנאי השוק משתנים – וזו הסיבה העיקרית לחשיבות של סוג השקעות זה בתיק השקעות מגוון.

6. איזון תיק ההשקעות באופן קבוע:

מטבע הדברים, לאורך זמן, האיזון בתיק ההשקעות משתנה. יהיו סוגי השקעות שיעלו את ערכן, וכך משקלן בתיק ההשקעות יעלה – ומנגד יהיו סוגי השקעות שערכן ייפגע ומשקלן ירד. לא קל לאזן בין השקעות בסקטורים שהוכיחו את עצמם לבין סקטורים שהכזיבו, אך בהסתכלות לטווח ארוך – נכון לעשות כך.

7. הסיכון האישי:

כשאתם מתכננים את רמת הגיוון – יש לקחת בחשבון את הסובלנות שלכם לסיכון. לדוגמה, למשקיעים לטווח ארוך שבונים תיק ל-30 שנה, יש אפשרות להיות אגרסיביים יותר ולסבול הפסדים בטווח הקצר – לטובת סיכוי לרווחים גדולים יותר בטווח הארוך. לעומתם, למשקיעים שצריכים את הכסף תוך זמן קצר, כחמש שנים לדוגמה, נכון לבנות תיק שהגיוון בו יוצר סיכון מופחת. בנוסף, יש לקחת בחשבון את האופי האישי שלכם, שכן לכל אחד ואחת יש יכולת שונה לספוג הפסדים.

לסיכום, אחד מהציטוטים הידועים של המשקיע האגדי וורן באפט הוא "גיוון הוא ההגנה מפני בורות" (“Diversification is protection against ignorance”).
כלומר, אם אתם יודעים במה אתם משקיעים ומבינים את התחום, הצורך בגיוון יורד. עם זאת, חשוב לזכור שבאפט הוא משקיע מנוסה, ובעל עשרות שנים של למידה והשקעות – והוא מצויד בניסיון ובמשאבים מעבר להישג ידם של משקיעים רגילים. לכן, פיזור השקעות הוא אסטרטגיה נכונה, במיוחד למי שרוצה לבנות תיק שמציע אלטרנטיבות טובות יותר לכספו מאשר הריביות שהוא מקבל בבנק, תוך הורדת רמת הסיכון.

רוצים לשמוע על אפשרויות הגיוון בתיק ההשקעות שלכם? השאירו לנו פרטים בתחתית העמוד ונחזור אליכם בהקדם

הפוסט גיוון תיק השקעות הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

מאז ומתמיד ניו יורק הייתה מרכז תיירותי פופולרי וזו גם נחשבת בעיני רבים לבירה הכלכלית של העולם. אין ספק כי תחומים רבים נחשבים למובילים במדינה ניו יורק וביניהם כמובן גם תחום הנדל"ן. רבים מהישראלים החלו להשקיע בנדל"ן בארה"ב והבינו את הפוטנציאל שבהשקעות נדל"ן מעבר לים. כולם מדברים על מקומות שונים להשקעה אבל אף אחד לא מדבר על ה-השקעה: מנהטן.

מדוע דווקא במנהטן?

מנהטן היא עיר צפופה מאוד ביחס האוכלוסייה לשטח ועל כן מיקומה המרכזי והפעילות התמידית בה גורמים לכך שגם הביקוש במקום יהיה תמידי. מכאן שהסיכון להשקעה שלא תניב רווח תהיה נמוכה יותר ופוטנציאל התשואה הוא גבוה יותר. בשל צפיפותו  של האי לצד מיקומו המרכזי והפופולריות של עיר זו – מרבית הדירות במקום מוחלפות בבנייני יוקרה כך שאנשים ממעמד הביניים כבר לא יכולים להרשות לעצמם לגור שם ונאלצים לעבור לערים הסמוכות.

אז היכן הפוטנציאל?

במקום שאחרים רואים סיכון או בעיה אנו רואים הזדמנות. אנו (ומשקיעים רבים אחרים מרחבי העולם) מבינים את הבעייתיות שנוצרה בעקבות דחיקת מעמד הביניים בשל יוקר הדירות שרק הולך ועולה ועל כן נוצרו חוסרים של דירות שאותם אנשים ממעמד הביניים יכולים לממן לעצמם ולהישאר לגור במקום בו הם אוהבים. על כן החליטו יזמים רבים להשקיע בבניית נכסים חדשים במנהטן המיועדים למעמד הביניים. אחרים רכשו נכסים קיימים, השביחו אותם ומכרו ברווח מהיר. הביקוש עצום והיד עוד נטויה ועל כן מדובר בהשקעה הטובה ביותר שאפשר לעשות בשנים אלה ובאזור זה בארה"ב וכדאי לנצל אותה.

האם מדובר בשטחים או בתים הנמצאים בפרברי העיר ואין להם ביקוש?

הבתים שתוכלו לרכוש, להשביח ולמכור הנם בתים הנמצאים ברחובות המרכזיים של מנהטן ובקנייה חכמה ונכונה, ניתן לבצע השבחה מתונה לאורך הזמן ותוך כמה שנים למכור את הנכס ברווח מהיר.

הפוסט כולם מדברים על השקעות הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

אנחנו נמצאים תקופה ארוכה בסביבת ריבית נמוכה, מחירי הנדל"ן בארץ עלו משמעותית, התשואות נשחקו וההשקעות בנדל"ן בארץ הלכו ונעשו פחות ופחות אטרקטיביות.

נוסיף לזה שהעולם נהיה גלובלי ויותר ויותר אנשים התחילו לחפש אלטרנטיבות השקעה בנדל"ן מעבר לים. אי אפשר לפתוח את המחשב או הפלאפון בלי לקבל מאות הצעות על השקעות נדל"ן: נכסים מניבים בארה"ב, דירות נופש ביוון, מרכזים מסחריים, מחסנים, רכישת קרקעות ועוד

בואו נעשה קצת סדר

דבר ראשון חשוב להבין שהשקעת נדל"ן צריכה להתאים למשקיע ולצרכיו, לא כל השקעה שטובה למשקיע אחד תהיה בהכרח טובה למשקיע אחר,

לדוגמא: השקעה שהיא ל-7 שנים לא תתאים למי שיודע כבר עכשיו שיהיה זקוק לכסף בעוד 3 שנים.

למי שיודע שהוא זקוק לכסף בעוד 3 שנים, נבחן את סוגי השקעות הנדל"ן

נדל"ן למגורים VS נדל"ן מסחרי

ההבדל הוא ברור והוא קודם כל בקהל היעד, שוכרים שרוצים לגור בנכס או עסקים שזקוקים לשטח מסחרי (חנות, משרד, מחסן וכד'), לרוב בנדל"ן מסחרי הצפי הוא לתשואות גבוהות יותר והסיבה העיקרית היא הסיכון הרב שגלום בו. הסיבה לסיכון הגבוה יותר בנדל"ן מסחרי נובעת מההנחה כי נדל"ן למגורים בסופו של דבר הוא מוצר צריכה בסיסי ולכן במקרה ויהיה מיתון או משבר אנשים יעדיפו קודם על לעזוב את העסק שלהם, להצטמצם ולעבוד מהבית וכד' לפני שיעברו לגור ברחוב.

השקעה בקבוצה VS השקעה פרטית

ההשקעות המשותפות נמצאות במגמת עליה, בהשקעות מסוג זה מתאגדים מספר אנשים ולמעשה רוכשים ביחד את ההשקעה, להשקעה מהסוג הזה יתרונות רבים:
1.  כוח קנייה גדול יותר המאפשר להגיע להזדמנויות טובות יותר (ניתן לקנות בצורה מהירה ובמזומן ובכך להגיע לעסקאות ייחודיות).
2.  פיזור ע"פ מספר השקעות (במקום שמשקיע יקנה נכס אחד, 20 משקיעים רוכשים 20 נכסים) ובכך לפזר את הסיכון, אם נכס אחד לא מושכר או ישנה תקלה כלשהי באחד הנכסים המשקיע כמעט לא מרגיש זאת וכך ההשקעה יותר יציבה.
3. שקט תעשייתי- לרוב בהשקעות מסוג זה יש מנהל לקבוצה שדואג למעשה להכל מקצה לקצה והמשקיע משמש כמשקיע פסיבי.
4.  יכולת לקבל מימון בנקאי (מה שלרוב בהשקעות פרטיות ישראלים לא יכולים לקבל).

החיסרון של המסלול הקבוצתי הוא השליטה מכיוון שמדובר בקבוצה ולכן קבלת ההחלטות מצומצמת, לדוגמא, אינך יכול להחליט כמשקיע בודד בקבוצה איך לשפץ את הנכס, מתי למכור אותו וכד'.

נדל"ן מניב VS נדל"ן יזמי

בנדל"ן מניב המשקיע מצפה ליהנות מתזרים שוטף שלרוב יגיע כתוצאה מדמי שכירות, לעתים קרובות יצפה המשקיע גם לרווח הוני מסוים בסוף ההשקעה בשלב המימוש. לעומת זאת בנדל"ן יזמי (רכישת קרקע- בנייה- מכירה) הצפי הוא רק לרווח הוני, שבשאיפה כתוצאה מפעולת השבחה רבה יותר יהיה גבוה יותר מאשר בפרויקט מניב. הבדל נוסף שיש הוא שלרוב פרויקט יזמי יהיה קצר יותר עד 3 שנים ואילו פרויקט מניב לרוב יהיה ארוך יותר 3-5 שנים. השקעה מניבה היא לרוב בטוחה יותר מכיוון שמדובר בנכס קיים שגם בתקופת מיתון או משבר הנכס עובד, מושכר ומניב. לעומת זאת בהשקעה יזמית ישנם משתנים רבים יותר- התייקרות הבנייה, התארכות זמן השיפוץ ועוד…

נדל"ן אישי VS נדל"ן קבוצתי

נדל"ן אישי הכוונה לרכישת נכס פרטי שנמצא בטאבו ע"ש הרוכש, ללא שותפים כלל, היתרון הוא ברור למשקיע יש שליטה מלאה, הוא למעשה מחליט מתי למכור, באיזה מחיר, האם לשפץ וכד'.

בהשקעה קבוצתית המשקיעים מתאגדים ביחד ולמעשה מבצעים את ההשקעה בשותפות, היתרונות הם רבים:

1. כוח קנייה גדול יותר המאפשר להגיע להזדמנויות טובות יותר (ניתן לקנות בצורה מהירה ובמזומן ובכך להגיע לעסקאות ייחודיות).
2. פיזור ע"פ מספר השקעות (במקום שמשקיע יקנה נכס אחד, 20 משקיעים רוכשים 20 נכסים) ובכך לפזר את הסיכון, אם נכס אחד לא מושכר או ישנה תקלה כלשהי באחד הנכסים המשקיע כמעט לא מרגיש זאת וכך ההשקעה הופכת ליותר יציבה.
3. שקט תעשייתי- לרוב בהשקעות מסוג זה יש מנהל לקבוצה שדואג למעשה להכל מקצה לקצה והמשקיע משמש כמשקיע פסיבי.

כמו שראינו ישנם הרבה סוגי השקעות וניתן לחלק אותם לקטגוריות שונות. לדוגמא, השקעה בפרויקט מסוג MULTI-FAMILY תהיה לרוב השקעה בנדל"ן למגורים, מניבה וקבוצתית. השלב הראשון בכל בחינת השקעה היא להבין קודם כל מה הצרכים שלך בתור משקיע ולראות אילו סוגי השקעות עומדים בהלימה עם צרכים אילו.

עד כאן להפעם, מתן רן וצוות RM

הפוסט בואו נעשה סדר הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

השקעה בנדל"ן מאז ומתמיד הייתה כדאית עבור יזמים ישראלים המעוניינים להתפתח ולצמוח כלכלית. אלה שאינם מבינים את המשמעות האמיתית של נכס וחושבים שאם הם יקנו נכס ויגורו בו, תוך כיד ישלמו משכנתא ויקראו לזה נכס, טועים ובגדול. אחרים בינתיים רוכשים נכסים (בין אם על ידי מימון נוסף כמו משכנתא ובין אם לא) אך משכירים את הנכס, מרוויחים כסף שמכסה את הוצאות המשכנתא והנכס בינתיים מגדיל את הערך שלו. זאת ועוד שאם תשקיעו בחו"ל סביר להניח שתוכלו למצוא גם בית נהדר להשקעה בכמה עשרות אלפי דולרים בלבד עם תשואה יפה ובלי צורך במשכנתא.

מהי השקעת נדל"ן חכמה?

השקעה חכמה בנדל"ן היא השקעה בנכס שבוצע בו תחילה מחקר ראשוני: על הבית, הסביבה ופוטנציאל ההכנסה מהנכס. השקעה חכמה היא השקעה התואמת להון האישי ולצרכים שלכם ואם אפשר לחסוך הלוואות, מקורות מימון שונים והוצאות – אז מה טוב. לבסוף, השקעת נדל"ן חכמה היא לא השקעה שעושים כי מישהו הבטיח לכם שהיא טובה, אלא שהספקתם להכיר בעצמכם את האזור והנכס וכיצד תוכלו גם לשלוט עליו מרחוק גם כן. חברת הנדל"ן RM מתמחה ברכישה וניהול נכסי נדל"ן חכמים בחו"ל ואתם מוזמנים להתלוות אליה לא רק ללמוד כיצד לרכוש את הנכס הראשון שלכם בחו"ל בצורה חכמה אלא גם כיצד לנהל אותו או להשאיר אותו בידיה הטובות של החברה.

היכן כדאי לרכוש נדל"ן בחו"ל?

יש כמה מקומות טובים בעולם שכדאי לרכוש בהם נדל"ן בימים אלה, אולם חברת RM ממליצה בחום על השקעה בנכסים בארה"ב. באזורים מסוימים בארה"ב תוכלו למצוא נכסים במחיר טוב יותר מאשר בישראל לרכישת דירה וזו תניב להם תשואה אפילו גבוהה יותר מאשר בישראל. כמובן שיש לבדוק כמה דברים ולא רק את הפוטנציאל על הנייר.

מה אומרת חברת RM על השקעות בארה"ב?

השקעות בארה"ב יכולות להיות מההשקעות החכמות ביותר שתעשו אולם כדאי לדעת כיצד לעשות זאת. מדובר בסביבה זרה עבורכם וכדאי לבדוק פרטים נוספים על השכונה והעיר בה אתם הולכים לרכוש דירה, מה התושבים חושבים על השכונה, מה התשואה הפוטנציאלית של הנכס שלכם, אילו סוגי אנשים מסתובבים בשכונה הזו? האם יש מספיק מקומות עבודה? האם יש תחבורה מסודרת במקום? מוסד אקדמי קרוב לתושבים וכו'.

הפוסט השקעות נדל"ן חכמות הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

למה בכלל מסלול ההשקעה הזה קיים?

בהשקעות בנדל"ן מימון הוא מקור רווח מרכזי ולכן כמעט בכל פרויקט גם אם הוא יזמי וגם אם מדובר ברכישת מבנה קיים נשתמש במימון בנקאי.

כאשר ניקח מימון מהבנק הבנק יתנה זאת בכך שהוא אינו יהיה היחיד שמסכן כסף (100% מימון) וירצה לראות שהמשקיע שם הון עצמי מסוים, בנוסף, הבנק יקבל שיעבוד ראשון על הנכס.

כדי לגייס את ההון העצמי להשקעה ניתן לבחור בשתי אפשרויות, להשקיע את הכסף או ללוות את הכסף מגוף נוסף מלבד הבנק, אותו גוף יקבל שיעבוד שני ולמעשה קדימות על פני המשקיעים אבל לא על פני הבנק שהוא המלווה העיקרי.

מה היתרונות במסלול ההלוואה?

• תשואה שוטפת, לרוב מדובר על ריבית שמחולקת באופן קבוע.
• בטחון ויציבות- ישנה קדימות על פני המשקיעים במסלול ההשקעה הרגיל והכסף שהשקיעו ולכן גם אם הפרויקט מאכזב ומניב פחות, המשקיעים במסלול ההלוואה הם האחרונים להיפגע. אף משקיע לא יקבל כסף לפני שהמלווה יקבל את הקרן והריבית המובטחים לו.

מה החסרונות במסלול ההלוואה?

• כמו שלא נפגעים שהפרויקט מניב פחות לא נהנים גם שהפרויקט מצליח ומהאקזיט שבשאיפה יקרה.

למי המסלול הזה מתאים?

דבר ראשון המסלול הזה מתאים למי שמחפש ביטחון ויציבות מקסימלית (חשוב להגיד שכמו בכל השקעה גם כאן יש סיכון גם אם נמוך משמעותית מסוגי השקעה אחרים) בנוסף, המסלול הנ"ל מתאים למי שחשוב לו התזרים השוטף.

מה חשוב לבדוק?

כיוון שהמשקיעים במסלול הלוואה לא נהנים מהצלחת הפרויקט חשוב יותר שיתמקדו בעד כמה הם מוגנים, כלומר עד כמה צריך הפרויקט לא להצליח כדי שהם לא יקבלו את הקרן והריבית המובטחת להם (נקודת האיזון), לרוב כדאי לראות מה היחס בין ההון ששמים במסלול ההלוואה להון ששמים במסלול המשקיעים, יחס בריא הוא לרוב 2:1 כלומר על כל דולר שמושקע בהלוואה צריך להיות 2 דולר במסלול ההשקעה שמהווה שכבת ביטחון.

הדבר השני שחשוב לבדוק זה כיצד רשומה הבטוחה, האם ע"י שיעבוד שני על הנכס, שיעבוד על החברה של המשקיעים המחזיקה בנכס, רישום בטאבו וכד'.

הפוסט השקעת נדל"ן הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

אנחנו כמשקיעים בחרנו להתמקד בהשקעות נדל"ן למגורים מהסיבה העיקרית שנדל"ן למגורים הינו מוצר צריכה בסיסי ולכן הוא זה שנפגע אחרון מבין השקעות הנדל"ן השונות. לדוגמא, בעת מיתון או משבר. ברור לכולנו שאנשים יעדיפו לסגור את העסק שלהם, להצטמצם למשרד קטן יותר או לעבור לעבוד מהבית הרבה לפני שיחליטו לוותר על מקום מגוריהם.

בארה"ב בתחום הנדל"ן למגורים מספר סוגי השקעות, נתחיל בסקירת  היתרונות והחסרונות בכל אחד מהם:

סוג השקעה ראשון- Single Family

סוג ההשקעה הראשון הוא הפשוט ביותר, רכישת נכס פרטי להשקעה.

בסוג השקעה זה קונה רוכש נכס על שמו בבלעדיות.

היתרונות בהשקעה מסוג זה הם:

• שליטה- הרוכש הוא הבעלים הבלעדי של הנכס ואינו תלוי באחרים, הוא בוחר כיצד לשפץ, למי להשכיר ומתי למכור.
• רישום בלעדי בטאבו האמריקאי (DEED).

החסרונות בהשקעה מסוג זה הם:

• לשים את כל הביצים בסל אחד, אין למעשה פיזור סיכונים ויש תלות מלאה בביצועים של אותו נכס, אם הוא לא מושכר זה בינרי לחלוטין, תקלה שעלולה לקרות בנכס או בעיה אחרת בשוטף כמו דייר שלא משלם נופלת במלואה על בעל הנכס.
• אפשרות מוגבלת למינוף- מינוף הוא כלי נהדר ליצירת רווחים בנדל"ן אם יודעים להשתמש בו נכון, לרוב המשקיעים הישראלים שמשקיעים בארה"ב אין אפשרות לקחת משכנתא על בית פרטי מבנק אמריקאי ועל כן מפספס את הכלי הנ"ל.
• כוח קנייה נמוך- רוב המשקיעים מוגבלים בסכום הקנייה שלהם ולכן לא יכולים להגיע הרבה פעמים לעסקאות מעולות מבחינה כספית, לדוגמה משקיע עם תקציב של 100,000$ לא יכול לרכוש נכס ב-300,000$ גם אם מדובר בעסקה טובה מאוד.

בארה"ב ניתן למצוא נכסים בעלות מצחיקה של 40,000 ואף פחות וגם נכסים בשווי מיליוני דולרים, לרוב נחפש עסקאות מסוג זה בשווקי ביניים כלומר, לא יקרים מדי בהם התשואה נמוכה מאוד ולא זולים מדי שם לרוב האוכלוסייה חלשה מאוד והאזורים נמצאים בסטגנציה, תקועים מבחינת התפתחות והגירה. נכסים בסדר גודל הזה עולים באזור ה- 100-120 אלף דולר.

הטעות הנפוצה ביותר היא שמשקיעים רבים מתפתים לנכסים הזולים ולתשואות הגבוהות, הבעיה שהתשואות האלה רק על הנייר .בנכסים אלה סביר להניח יהיו הוצאות רבות  על תחזוקה שוטפת והן על בעיות אפשריות עם שוכרים (מתחלפים הרבה או לא משלמים).

לסיכום, נכס מסוג SINGLE FAMILY נותן למשקיע שליטה בנכס ובקבלת ההחלטות ובעיקר נותן לו תחושת ביטחון מדומה, מכיוון שלמעשה הוא שם את כל הביצים בסל אחד ולא נהנה מפיזור סיכונים. בנוסף לכך, המשקיע לא נהנה מיתרונות רבים שיש בהשקעות הקבוצתיות, לדוגמא כוח קנייה והגעה לעסקאות אטרקטיביות יותר.

הפוסט השקעות נדל"ן למגורים הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.