הדילמה של משקיעי הנדל"ן: השקעה במסלול הון או חוב?

בתקופה של ריביות גבוהות, יוקר מחייה והתחזקות הדולר, משקיעי נדל"ן נאבקים למצוא הזדמנויות השקעה משתלמות. החדשות הטובות הן, שלמרות כל האתגרים, התקופה הנוכחית מביאה גם הזדמנויות ייחודיות למשקיעי נדל"ן שמבינים עניין.

האינפלציה בארה"ב ממשיכה להיות גבוהה, והיא עדיין רחוקה מאוד מהיעד, למרות מאמצי הריסון של הבנק הפדרל ריזרב. עליות הריבית הרבות שראינו בתקופה האחרונה אולי עוד לא הסתיימו, אבל כבר הספיקו להשפיע על לא מעט יזמי נדל"ן. יזמים רבים מצאו את עצמם עם פרויקטים לא גמורים עבורם גייסו מימון, ועם תנאי מימון שהשתנו והפכו לבלתי אפשריים. בפני מי שנתקע עם פרויקט לא גמור עומדות לרוב שתי ברירות: למכור ולנסות למזער נזקים, או לנסות להמשיך את הפרויקט ולגייס עוד מימון. מכיוון שדלתות הבנקים לעתים קרובות סגורות בפניהם בשלב זה, יש יזמים שמוכנים לשלם ריביות גבוהות מאוד על הלוואות רק כדי להביא את הפרויקט לכדי סיום.

זוהי הנקודה שבה היזם זקוק לעזרה, וכאן נוצרות הזדמנויות שפוגשים רק במשברים כלכליים. אם היזם מוכר את הנכס הוא ייאלץ למכור אותו במחיר נמוך. אם היזם רוצה לסיים את הפרויקט בעצמו וזקוק לעוד הון, הוא עשוי לגייס מימון ממשקיעים דרך מסלול חוב. עקב המצוקה בה נמצא היזם, פוטנציאל הרווח גלום במחיר נמוך יותר של הנכס, בתנאי רכישה או שותפות מיוחדים, או בריבית גבוהה משמעותית מזו שגובה הבנק.

מהן השקעות נדל"ן במסלול הון?

משקיעים במסלול הון רוכשים בעלות מלאה או חלקית על נכס (או קבוצה של נכסים), והתשואה שלהם נגזרת מההכנסות משכר דירה (אם יש) ומעליית ערך הנכס ובמקרה של נכס לייזום – ממכירת הנכס לאחר בנייתו / שיפוצו. מי שנכנסים לעסקה עם עוד משקיעים, חולקים את הרווחים ואת הסיכונים יחד עם משקיעים נוספים. אחד היתרונות בהשקעות במסלול הון הוא הפוטנציאל לתשואה שנתית גבוהה ורווח משמעותי. מאידך, הסיכון בהשקעות הון עשוי להיות גבוה יותר בהשוואה לסוגי השקעות אחרים. המשקיעים במסלול זה לרוב יהיו האחרונים בתור לקבלת החזר ההשקעה שלהם, תקופת ההחזקה היא לרוב של מספר שנים ותלויה בהתקדמות הפרויקט ותיזמון מכירתו, כלומר לא מתאימה למי שמחפשים השקעה לטווח קצר או נזילות גבוהה. בתקופה זו, בה קיימים נכסים במצוקה היקף ההון בשווקים מצומצם והצורך לגייס אותו גדל, ניתן להשיג תשואות גבוהות מבעבר.

מהן השקעות נדל"ן במסלול חוב?

בהשקעות במסלול חוב, המשקיעים למעשה מלווים כסף ליזם / לפרויקט ומקבלים ריבית שנקבעת מראש. הריבית לרוב תהיה גבוהה מהריבית הבנקאית, ובתקופה של ריבית גבוהה במשק, התשואה המוצעת למשקיעים (המלווים) יכולה להיות בהחלט נאה. השקעה במסלול זה היא לרוב קצרה יותר מהשקעה במסלול הון ומתאימה למי שמעדיפים השקעות לטווח קצר. גם הסיכון נמוך יותר, כיוון שהנכס עצמו משמש כבטוחה ומספק מעין "פוליסת ביטוח" להחזר ההלוואה. בחלק מההשקעות מדובר בהלוואה עם שעבוד ראשון, ובחלק בהלוואה עם שעבוד שני אחרי בנק מקומי. בדרך כלל משקיעי החוב יקבלו את כספם בחזרה לפני משקיעי ההון, כתלות האם קיים בנק מקומי. השקעת חוב מספקת הכנסה קבועה ותשואה צפויה מראש עם תשלומי קבועים שמחולקים מדי חודש או רבעון.

מהן הזדמנויות ההשקעה האטרקטיביות ביותר ביוון? לתיאום פגישה וקבלת פרטים נוספים הקליקו כאן

מה כדאי לקחת בחשבון כשמתלבטים בין מסלול הון למסלול חוב?

בהשוואה בין מסלולי חוב והון בנדל"ן, חשוב לקחת בחשבון את ההבדלים העיקריים בין שני האפיקים ואת התאמתם אליכם כמשקיעים.

• פרופיל סיכון: פרופיל הסיכון של השקעות במסלול הון הוא בדרך כלל גבוה יותר, עם חשיפה גבוהה יותר לתנודות השוק, תקלות ועיכובים בפרויקט, בעוד שהשקעה במסלול חוב מציעה ביטחון גבוה יותר, וההלוואה שנתתם מגובה על ידי מנגנוני קדימות בקבלת כספים.
• תשואה: במסלול הון קיים פוטנציאל לתשואות גבוהות יותר באמצעות שילוב של השבחה ושכר דירה, לעומת מסלול חוב, שבו פוטנציאל התשואה לרוב נמוך יותר, ועם ריבית מוגדרת מראש.
• הכנסות: במסלול הון המשקיעים עשויים להנות משכר דירה לאחר תקופת ההשבחה, אך את הרווחים ממימוש הנכס ייראו רק לאחר מספר שנים. השקעות במסלול חוב מספקות זרם הכנסה קבוע עם תשלומי ריבית צפויים.
• טווח זמן להשקעה: השקעות הון נמשכות מספר שנים כאשר תקופת ההשקעה תלויה במצב השוק המשפיע על תזמון המכירה , ומתאימות יותר למשקיעים המעדיפים השקעה לטווח בינוני-ארוך. השקעות חוב לעומתן הן לרוב קצרות יותר, החל ממספר חודשים ועד שנים בודדות בלבד.
• עדיפות בהיררכיית המשקיעים: משקיעי מסלול ההון הם האחרונים בהיררכיית המשקיעים. הם יקבלו בדרך כלל את כספם לפני היזם אך אחרי כל המשקיעים האחרים. כך שהסיכון של משקיעי ההון גבוה יותר, אולם בהתאמה, גם פוטנציאל התשואה שלהם גבוה יותר. משקיעי מסלול החוב, לעומת זאת, מקבלים קדימות בקבלת כספם על פני המשקיעים במסלול ההון. לכן זוהי השקעה בטוחה יותר, אך התשואה בה נמוכה יותר.

כדי לקבוע איזה מסלול הוא המתאים לך ביותר, יש צורך לבחון את פרופיל הסיכון שלך, להבין מהן ציפיות התשואה ויעדי ההשקעה שלך, ומהם הצרכים וההעדפות שלך בכל הקשור להשקעות נדל"ן.

כשהפרויקט תקוע: ההזדמנות שנוצרה עכשיו להשקעות הון וחוב

למרות חוזק השוק ומחירי הנדל"ן הגבוהים, גם יזמים חזקים עם פרויקטים מצוינים נקלעים לעתים לקשיים עקב מצב הכלכלה והריביות הגבוהות. אך נכסים במצוקה מפרויקטים שהסתבכו מזמנים למשקיעים זריזים אפשרות להיכנס להשקעות במיקומים מעולים שלא ניתן למצוא בשוק בשוטף.

RM GROUP, המתמחה בהשקעות ויוזמות נדל"ן גלובליות, פעילה מעל עשור בשוק הנדל"ן הרותח של ניו יורק, ומתמחה באיתור פרויקטים יזמיים שנקלעו למצוקה. הקבוצה מאפשרת ללקוחותיה להיכנס כמשקיעים בפרויקטים שלה גם דרך מסלול השקעות הון וגם דרך מסלול השקעות חוב.