מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים להשקיע בקרן נדל״ן?

• מי מנהל הקרן ומה הניסיון שלו?
• האם ישנה שותפות וזהות אינטרסים עם מנהל הקרן?
• מהו אופן חלוקת הקרן והרווחים?
• מהי האסטרטגיה של הקרן ובאיזה סקטור היא ממוקדת?
• מה אסטרטגית היציאה והאם היא ברורה ופשוטה?
• מהם מיקום הנכסים בהם תשקיע הקרן?
• האם סוג ההשקעה מתאים לצרכים התזרימיים שלכם?
• כיצד מתייחסים לסיכונים וניהולם?
• מהו צפי התשואה לאורך זמן?

מהם היתרונות בהשקעה בקרן השקעות נדל"ן?

פיזור סיכונים – קרנות נדל”ן מציעות כלי מצוין לגיוון תיק ההשקעות מכיוון שהן מאפשרות למשקיעים להרחיב את אחזקותיהם על פני סוגי נכסים שונים. בשונה מהשקעה ישירה בנכס, השקעה בקרן נדל"ן מאפשרת פיזור של הסיכון והפחתה שלו.

ניהול מקצועי – במחשבתם של מרבית הישראלים, רכישת דירה בטאבו או השקעה עצמאית היא ההשקעה האידיאלית, זאת מאחר והיא מאפשרת שליטה. אך כשמדובר בהשקעות מעבר לים-  מדובר בשליטה מדומה. קרנות נדל”ן מציעות ניהול מקצועי מלא של הנכסים, כולל ניהול יומי, מילוי רווחיות וביצוע שינויים הנדרשים בהתאם למצב המאקרו כלכלי.

ניסיון ואחיזה בשטח – היזמים בקרן השקעות נדל"ן מחזיקים בידע רב וניסיון בשורה ארוכה של עסקאות. יתרה מכך, יזמי השקעות נתקלו במקרים רבים של בעיות שונות בנכסים ומכירים את הפתרונות השונים למצב. הכרת האזור ומאפייניו, יכולת לחבור לאנשי מקצוע נוספים בעת אתגרים או בעיות, הם ההבדל בין רוכש נדל"ן מקצועי ומיומן, למי שעושה עסקה ואינו איש מקצוע. הידע והניסיון, הם קריטיים משמעותיים בקרנות השקעה בנדל"ן.

נגישות גבוהה להזדמנויות השקעה חריגות – קרנות נדל”ן מאפשרות השקעה בנכסים בשוק הנדל”ן בהזדמנויות אשר ברובן אינן פתוחות עבור המשקיע הפרטי.

הכירו את HOUSTON HOUSING FUND

את הביקוש לבתי מגורים בשוק הנדל"ן ביוסטון זיהינו לפני מספר שנים, ובשותפות עם יזם מהשורה הראשונה, הקמנו מעל ל- 650 בתי מגורים בפרויקטים שונים. לאחר 29 אקזיטים מוצלחים ביוסטון, החלטנו להשיק את הקרן הייחודית, המיועדת למשקיעים כשירים ולמשקיעי הקבוצה בלבד, כאשר העיקרון שמנחה אותנו הינו מתן אפשרות למשקיעים לפיזור השקעות בסקטור הצומח ביוסטון, בפרויקטים הדומים במאפייניהם לעשרות פרויקטי עבר מוצלחים, בניהול מלא ובאחיזה מלאה בשטח של היזמים.

הקרן מתאימה למשקיעים המחפשים הגנה באמצעות פיזור סיכונים לטווח שבין 4-5 שנים. נזכיר כי אחד היתרונות המרכזיים של הקרן הוא האפשרות להשקיע בנדל"ן באופן מגוון לצד אסטרטגיה ממוקדת ושמרנית, וזאת לעומת השקעה בנכס בודד. בנוסף, המשקיעים בקרן נהנים מקדימות בהחזר הקרן והרווחים וכן ניסיון רב של הקבוצה בחקר השוק המעמיק ובחינת העסקאות, אשר מבוצעים ע"י צוות המומחים של RM GROUP.

לתיאום פגישה וקבלת פרטים נוספים אודות הזדמנות ההשקעה הקליקו:

הפוסט יתרונות ההשקעה בקרן נדל"ן הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כיצד משפיע המחזור הכלכלי על שוק הנדל"ן?
כאשר הריבית גבוהה ישנם פחות קונים, השוק מתקרר והביקוש יורד. מי שציפה לירידת מחירים בארה"ב הופתע לגלות שבמרבית האזורים לא כך המצב – זאת בשל מלאי הבתים הנמוך, ששומר על רמת מחירים גבוהה גם כאשר הביקוש יורד. במרבית השווקים כמות העסקאות פחתה והשוק נחשב קר יותר.

נכון לחודש מרץ 2024, הבנק הפדרלי השאיר את הריבית בארה"ב ללא שינוי ברמה של 5.5% – הרמה הגבוהה ביותר מאז שנת 2001. עם זאת, המגמה בהמשך השנה צפויה להשתנות, ובשנת 2024 צפויות שלוש הורדות ריבית.

כיצד מושפעים יזמי נדל"ן מהמחזור הכלכלי?
בעוד מחירי הבתים נותרים גבוהים במרבית האזורים, יזמי הנדל"ן נתקלים באתגרים רבים. לצד ההתייקרות המשמעותית במימון הבניה, חלה התייקרות דרמטית גם בעלות הבניה (חומרי הגלם וקבלני משנה). ניתן לזהות שתי מגמות מעניינות:

1. ירידה בהתחלות הבניה –יזמים רבים עוברים לצמצום פעילות חדשה ומתרכזים בפרויקטים הנוכחים שלהם, מה שיוביל למחסור מתמשך עתידי בבתים בארה"ב.
2. ירידה במחירי הקרקעות –בשל צמצום פעילות היזמים הביקוש לאדמות נמצא בשפל ומייצר הזדמנויות ליזמים המעוניינים לבנות בתים לשנים הקרובות.

מלאי הבתים נמוך היסטורית
ניתן לראות כי בארה"ב ישנו מחסור חמור בבתי מגורים, כאשר הביקוש ממשיך לגדול

מהו ביקוש כלוא?
חשוב לזכור כי גם בתקופות של קיפאון בשוק, נדל"ן למגורים הינו מוצר צריכה בסיסי. גם בתקופה זו, ישנם רבים המעוניינים לרכוש דירות, אך נמנעים מכך משום שהריבית על המשכנתאות גבוהה ומעדיפים לדחות את קנייתם, אך בסופו של דבר הם צריכים מקום מגורים והם ימצאו אותו בדרך של רכישה (כעת או בעתיד) או השכרה.

למה דווקא עכשיו?
משקיעים מנוסים יודעים לזהות מגמות לטווח הבינוני-ארוך ולפעול בהתאם אליהם גם כאשר משקיעים אחרים ממתינים על הגדר.

לצד אי הודאות, אנו נמצאים בתקופה בה ניתן לנצל את המחזור הכלכלי עבור השקעות נדל"ן אשר יניבו פירות בעוד 3-5 שנים. מי שיתחיל לבנות בעת הנוכחית, יזכה לעלויות בנייה זולות יותר, ויצא לשוק כאשר הביקוש הכלוא יתפרץ ומנגד יהיה היצע מוגבל מאחר וכמות התחלות הבניה עדיין אינה תואמת את הביקוש.

לתיאום פגישה וקבלת פרטים נוספים אודות הזדמנויות ההשקעה הפתוחות הקליקו:

הפוסט המחזור הכלכלי החדש מייצר הזדמנויות חדשות הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כל משקיע נדל"ן מנוסה, יודע שאחד הכללים המרכזיים בתחום הוא שנדל"ן הינו משחק של הטווח הארוך. העיר יוסטון מהווה שנים רבות מוקד משיכה למשקיעי נדל"ן המחפשים הזדמנויות ביעדים המאופיינים בצמיחה ארוכת טווח. כאחת הערים הגדולות ביותר בארה"ב, יוסטון מציעה הזדמנויות ייחודיות עבור מי שמחפש לבצע השקעות נדל"ן אסטרטגיות בסקטורים שונים.

מהם הגורמים שהופכים את יוסטון ליעד מבטיח להשקעות נדל"ן לטווח ארוך?

חוסן וצמיחה כלכלית

אחד הגורמים הבסיסיים העומדים בבסיס פוטנציאל ההשקעה בנדל"ן של טקסס כולה ויוסטון בפרט הוא החוסן הכלכלי שלה. טקסס הינה הכלכלה ה-8 בגודלה בעולם, כאשר שוק העבודה במגמת צמיחה מתמדת ומספר המשרות הרב ביותר באמריקה (407,100 מקומות עבודה). הכלכלה ביוסטון הינה מהכלכלות המגוונות בארה"ב הכוללת מגוון רחב של תעשיות שונות כגון אנרגיה, הייטק, שירותי בריאות, ייצור, תעופה וחלל.

צמיחה דמוגרפית

יוסטון חוותה גידול אוכלוסין בעקביות לאורך השנים. התרחבות דמוגרפית זו מונעת על ידי מספר גורמים, בעיקר ע"י שוק העבודה, מחירי דיור ברי השגה, איכות חיים גבוהה, חורף מתון ויוקר מחיה נמוך. כתוצאה מגורמים אלו, יוסטון הינה העיר הרביעית הכי מאוכלסת בארה"ב נכון לשנת 2022. האטרקטיביות של העיר מהווה בסיס להשקעה בנדל"ן לטווח ארוך. ככל שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול, הביקוש לדיור צפוי לגדול גם הוא וליצור יציבות במכירת הבתים בעיר.

ההגירה החיובית למטרופולין יוסטון הינה מהגבוהות בארה"ב

פיתוח תחבורה ותשתיות

בשנים האחרונות, בוצע הליך משמעותי בפיתוח התשתיות בעיר. המחויבות של העיר לשיפור התחבורה, השירותים הציבוריים והתכנון העירוני שיפרה את אטרקטיביות העיר. השקעות בתשתיות לא רק הופכות את העיר למקום טוב יותר לחיות בו אלא גם תורמות להעלאת ערכי הנכסים.

פיזור וגיוון בנדל"ן

שוק הנדל"ן של יוסטון מציע מגוון רחב של הזדמנויות השקעה, כאשר סקטור המגורים הינו אחד מאפיקי ההשקעה הבולטים. ביוסטון ישנן אפשרויות שיתאימו לאסטרטגיות השקעה שונות, בטווחי מחירים שונים ובקהלי יעד שונים. גודלה של העיר ושכונותיה המגוונות מספקים למשקיעים אפשרויות להתאים את השקעות הנדל"ן לקהל היעד המתאים.

יוסטון הינה חלומו של כל משקיע נדל"ן

העיר יוסטון מאופיינת במדיניות לעידוד יזמות והשקעות, הבאה לידי ביטוי בבירוקרטיה מועטה באופן משמעותי לעומת יעדי השקעה אחרים בארה"ב. בנוסף, הוצאת ההיתרים מתבצעת בקלות ובמהירות תוך חודשים בודדים, והעירייה מעודדת יזמים ובעלי קרקעות כך שניתן לצמצם עיכובים בזמנים ועלויות לא מתוכננות.

את הביקוש לבתי מגורים בשוק הנדל"ן ביוסטון זיהינו לפני מספר שנים, ובשותפות עם יזם מהשורה הראשונה, הקמנו מעל ל- 650 בתי מגורים ב- 29 אקזיטים מוצלחים.

כחלק מאסטרטגיית החברה לניצול הזדמנויות בשוק, השקנו הזדמנות ראשונה מסוגה להצטרף להשקעה בקרן יוסטון – קרן ייחודית המתמקדת בסקטור המגורים הצומח ובמסגרתה יירכשו לפחות 5 קרקעות במטרופולין יוסטון, טקסס, וייבנו בתים מסוג Single Family Home, כאשר חלק מהבתים יימכרו ישירות לעיריית יוסטון.

הקרן מתאימה למשקיעים המחפשים הגנה באמצעות פיזור סיכונים לטווח שבין 4-5 שנים. נזכיר כי אחד היתרונות המרכזיים של הקרן הוא האפשרות להשקיע בנדל"ן באופן מגוון לצד אסטרטגיה ממוקדת ושמרנית, וזאת לעומת השקעה בנכס בודד. בנוסף, המשקיעים בקרן נהנים מקדימות בהחזר הקרן והרווחים וכן ניסיון רב של הקבוצה בחקר השוק המעמיק ובחינת העסקאות, אשר מבוצעים ע"י צוות המומחים של RM GROUP.

הפוסט חוסן כלכלי וצמיחה מתמשכת- כך הפכה יוסטון לאחד מיעדי ההשקעה הבולטים בארה"ב הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כלכלת יוון המשיכה להציג ביצועים משופרים גם ברבעון הרביעי של 2023. ירידה באבטלה, עלייה בתוצר, עלייה בהשקעות הזרות ונזילות גבוהה של המערכת הבנקאית. לאחר העלאות הדרוג ברבעון הקודם, ההכרה בשיפור שחל במדינה התבטאה בין השאר גם בפרסום מחקר של האקונומיסט, בו נבחרה יוון במקום הראשון בביצועים לשנת 2023.

Economist – Best performing economies

גולדן ויזה

למרות העלאת הרף לקבלת גולדן ויזה באזורי ביקוש כמו מרכז אתונה ומרכז סלוניקי, התחזיות להתקררות בביקוש לתוכנית התבדו. תוכנית הגולדן ויזה ביוון נחשבת עדיין למבוקשת ביותר באירופה, ונמשך הגידול במספר הבקשות שהוגשו בשנת 2023. לפי הנתונים, מחיר ממוצע של נכס הנרכש לצורך השקעה המזכה בוויזה עומד על כ-300,000 יורו, והתוכנית הזרימה ליוון בשנת 2023 כ-2.3 מיליארד יורו.

שוק הדיור

שוק הדיור ביוון התאפיין בהמשך עליית מחירים דו ספרתית, את המגמה הובילה אתונה עם עלייה של כ-10%. כפי שניתן לראות בגרף המחירים ההיסטוריים, מדד מחירי הדיור מתקרב לשיא מלפני יותר מעשור, עם זאת בהשוואה למדד המשוכלל האירופאי באותה תקופה, ניתן לראות כי יוון זולה משמעותית מהממוצע האירופי.

הביקושים שדוחפים את השוק להמשך עליות נגרמים בעיקר על ידי משקיעי גולדן וויזה, ובנוסף הסבת בניינים שלמים להשכרות קצרות טווח כמו AirBnB. על מנת למתן את העליות, הממשלה העלתה את סכומי ההשקעה המזכים בגולדן ויזה באזורי ביקוש מ-250,000 ל-500,000 יורו, ובמקביל היא פועלת להקשחת הרגולציה והוספת מיסוי בשוק ההשכרות קצרות הטווח.

מדד הדיור יוון (15 שנה)

כאמור, את העליות בשוק הדיור הובילה אתונה, שממשיכה לחוות ביקושים גבוהים ועליות מחירים. גם בהשוואה לערי בירה נוספות באירופה הנהנות מביקוש גבוה, עדיין אתונה מראה יציבות בביקושים לאורך זמן, כפי שמשתקף בנתוני הדיווח המצורף של רשת בלומברג.

סקטור המלונאות

הנתונים המלאים של שנת 2023 עדיין לא התפרסמו, אולם נכון לחודש נובמבר נכנסו ליוון יותר מ-33 מיליון תיירים, מה שכנראה מעיד על שנת שיא. כל נתוני הסקטור מראים על עלייה, כולל ADR, תפוסה, והוצאה ממוצעת לאורח. אתונה במיוחד הציגה גידול בביקושים. ניתן לראות זאת בגרף המצורף של GBR ובנתוני הכניסה של שדה התעופה הבינלאומי שבעיר שמראים עלייה שנתית של 24% במספר הנוסעים.

הפוסט סקירת שוק הנדל"ן ביוון- רבעון 4 לשנת 2023 כלכלת יוון הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

בתחילת שנת 2023 מרבית הכלכלנים צפו צמיחה קלה של כ-0.5% בכלכלה האמריקאית כאשר חלקם אף צפה כניסה למיתון, אך בפועל הצמיחה ב-2023 צפויה לעמוד על כ-2.5%. לפי שעה, מוערך כי הכלכלה האמריקאית תוסיף לצמוח
ב-2024, בשיעור נמוך יותר מ-2023.

בשוק הדיור, על אף העלייה החדה בריבית והירידה בהיקף העסקאות, מחירי הבתים נותרים יציבים ואף מציגים עלייה של כ-6% ביחס לרבעון המקביל בשנה שעברה, זאת על רקע מלאי הבתים הנמוך, כאשר ברבעון האחרון ריבית המשכנתא הממוצעת ירדה לכ-6.6%. שוק השכירות שומר על יציבות, כאשר מצד אחד קיימת עליה בביקוש לשכירות על רקע מחירי הבתים ועלות המימון, אך מנגד מלאי הדירות להשכרה עלה בשנת 2023. ההבדלים במגמות בעולם הדיור בין המדינות והערים השונות בארה"ב גדלים.

עולם המלונאות המשיך להפגין ביצועים טובים, עם עליה של 4.9% בהכנסה לחדר פנוי (RevPAR). בולטת במיוחד העיר ניו-יורק שהציגה עליה של 18.1%.

חלון ההזדמנויות בעקבות המשבר מצטמצם ונמצא בעיקר במחירי הקרקעות שירדו משמעותית, ובנכסים עם קשיי מימון עקב פירעון הלוואה או בעיה בנכס.

מה השתנה בשוק הנדל"ן ברבעון הרביעי?

1. מכירות בתים:

• ריבית המשכנתא ירדה באופן משמעותי ברבעון האחרון, עקב ציפיות המלווים לשינוי מגמה בגובה הריבית במשק. באוקטובר, הריבית הממוצעת ל-30 שנה עמדה על קרוב ל-8%, כאשר בסוף דצמבר הריבית ירדה לכ-6.6% – מה שהביא לעליה של כ-21% בבקשות החדשות למשכנתא.
• מחירי הבתים בארה"ב עלו ב-6% בחישוב שנתי.
• מלאי הבתים המוצע למכירה עומד על 1.33 מיליון – ירידה של 6.1% מדצמבר 2022.

2. מולטי-פמילי:

שכר הדירה הממוצע בארה"ב ירד מעט ברבעון האחרון ומסיים שנה בעליה מתונה של 0.9% ביחס לדצמבר 2022. בשנת 2023 הסתיימה בנייתן של 556 אלף דירות להשכרה, שהביא לאיזון ביחס ההיצע והביקוש ולהורדת שיעור התפוסה לכ-94%. בשנת 2024 צפויה להסתיים בנייתן של כ-440 אלף דירות להשכרה ומוערך כי ב-2025 המספר יהיה נמוך עוד יותר בשל מיעוט בהתחלות בניה עקב משבר הריביות. כך ששנת 2024 צפויה להיות יציבה ברמת גובה השכירות, כאשר המחסור צפוי להיות מורגש בשנים שלאחר מכן.

בערים בהן חסמי הבניה גבוהים יותר, הן בשל בירוקרטיה והן בשל כמות קרקעות מוגבלת, חלה עליה בגובה השכירות. כך למשל העיר ניו יורק אשר הציגה עליה של 6% בגובה השכירות – בעיקר באזורי הביקוש.

3. מלונות:

• בשנת 2023, שיעור התפוסה הארצי עמד על 63% – עליה של 0.6% משנת 2022.
• התעריף היומי הממוצע (ADR) עמד בשנת 2023 על $155.62 – עליה של 4.3% ביחס לשנה הקודמת, עם הכנסה לחדר זמין (RevPAR) של $97.97 – עליה של 4.9%.
• מבין הערים הגדולות בארה"ב, ניו-יורק מציגה את העלייה השנתית הגבוהה ביותר, עם תפוסה של 81.6% (עליה של 8.8%), ADR של $301.22 (עליה של 8.5%) ו-RevPAR של $245.77 (עליה של 18.1%). הערים מיאמי וניו-אורלינס הציגו את הירידות הגבוהות ביותר עם ירידה של 6.7% בהכנסה לחדר.

הפוסט שוק הנדל"ן בארה"ב – סקירת רבעון Q4-2023 הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כאשר אנו מחפשים את ההשקעה הבאה, אחד השיקולים המשמעותיים בבחינת כדאיות השקעה הוא המומנטום. בכל הקשור להשקעות נדל"ן בחו"ל, ישנן הזדמנויות השקעה מגוונות ביעדים ובסקטורים שונים. לעיתים, מגיעה הזדמנות לרכוש נכס ביעד מתפתח שבו יש צמיחה כלכלית, ולמרות שמדובר בפרויקטים שונים בנוף – כך גם ישנו פוטנציאל משמעותי.

ריכזנו עבורכם את 5 הסיבות שמובילות אותנו להשקיע בזנזיבר

• ביקוש גבוה לעומת היצע נמוך: זנזיבר הוא אחד האיים הפופולאריים ביותר כיעד לחופשה עבור מבקרים שמגיעים אליו מכל העולם מדי שנה. הביקוש הגבוה לחופשה באי במלונות ברמת 4 כוכבים ומעלה נמצא במגמת עלייה לעומת ההיצע הנמוך הקיים באי. לאחר מגפת הקורונה וההתאוששות המרשימה בתחום המלונאות ב-2022, שנת 2023 בזנזיבר מאופיינת בהמשך התאוששות ושבירת שיאי תיירות חדשים הבאים לידי ביטוי בקצב הגידול בכמות התיירים הנכנסים לאי משנה לשנה. עד חודש אוגוסט כולל, נכנסו לזנזיבר 402,216 תיירים לעומת 322,748 עבור אותה תקופה אשתקד.

• עלויות תפעול נמוכות אל מול מחירי לינה מערביים: אך קצב הצמיחה האדיר בתיירות הנכנסת לעומת היצע המלונות הנמוך הוא לא הסיבה היחידה שהופכת את האי הקסום להזדמנות השקעה אטרקטיבית, אלא גם הפער הגדול שבין מחירי הלינה באי (בדומה למחירי הלינה במערב), לבין עלויות הבנייה והתפעול הנמוכות באופן משמעותי לענף, המהווה פוטנציאל רווח גדול.
• עונת תיירות ארוכה: פוטנציאל הרווח גדול אף יותר כאשר מדובר ביעד שעונת התיירות בו היא ארוכה במיוחד ונמשכת 10 חודשים חזקים בשנה.
• ממשלה המעודדת משקיעים זרים: גם ממשלת זנזיבר זיהתה את הפוטנציאל הגלום בענף והקימה מוסד ממשלתי בשם ZIPA שתפקידו לקדם יוזמות השקעה ולתת הטבות מס והקלות נרחבות למשקיעים הזרים בתחום התיירות והמלונאות בזנזיבר. כך למשל, המשקיעים הזרים נהנים מפטור ממס חברות בזנזיבר לתקופה של 5 שנים.
• מבט לעתיד– תשתיות ופיתוחים: ממשלת זנזיבר משקיעה משאבים רבים בענף התיירות ונמצאת בתנופת פיתוח אדירה הכוללת הקמת תשתיות, סלילת כבישים, פתיחת טרמינל חדש, שדה תעופה נוסף ועוד.

אנחנו ב- RM GROUP זיהינו את הפוטנציאל באי הקסום כבר ב-2018 ורכשנו קרקע בחוף Pongwe המבוקש, שם בנינו את TOA – מלון יוקרה ברמת 5 כוכבים שזוכה לביקורות מצוינות ועלייה משמעותית בתפוסה, תוך קצת יותר משנה מאז שנפתח לראשונה.

לאור ההצלחה, נפתח חלון הזדמנויות להשקעה במלון עם בניית אגף חדש ובו 12 סוויטות מפוארות, עם נוף לים וגישה ישירה לבריכה.

הפוסט 5 הסיבות שמובילות אותנו להשקיע בזנזיבר הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים להשקיע בקרן נדל״ן?

• מי מנהל הקרן ומה הניסיון שלו?
• האם ישנה שותפות וזהות אינטרסים עם מנהל הקרן?
• מהו אופן חלוקת הקרן והרווחים?
• מהי האסטרטגיה של הקרן ובאיזה סקטור היא ממוקדת?
• מהם מיקום הנכסים בהם תשקיע הקרן?
• האם סוג ההשקעה מתאים לצרכים התזרימיים שלכם?
• כיצד מתייחסים לסיכונים וניהולם?
• מהו צפי התשואה לאורך זמן?

איך עדיין נוכל לנהל את הסיכונים בהשקעה בצורה נבונה?

בדקו עד כמה התוכנית העסקית של ההשקעה בקרן שמרנית ולוקחת מרווחי ביטחון בהנחות היסוד שלה לקביעת התשואות והאם החברה המנהלת את הקרן בעלת אינטרס זהה לשלכם. כמו כן, יש לוודא שהחברה המנהלת מבצעת היערכות מראש ובודקת מכל זווית את היזם והפרויקטים בקרן כדי שתדע להתמודד עם תרחישים שונים בטווח הארוך.

הכירו את קרן ההון של RM GROUP ביוון

הזדמנות השקעה ראשונה מסוגה בענף המלונאות במדינה התיירותית שנהנית מכלכלה בצמיחה, עלייה בדירוג האשראי וגידול מרשים בהשקעות זרות. אחת הסיבות לכך טמונה בביקוש הגדול אל מול המחסור בהיצע בחדרי מלון באתונה בשילוב מדיניות מיסוי נוחה ומענקים לעידוד השקעות מטעם המדינה. הקרן תשקיע בנכסים קיימים בלב האזור התיירותי של אתונה אשר יושבחו ויוסבו לבתי מלון, במודל עסקאות VALUE-ADD ובכך מאפשרת השקעה בפורטפוליו נכסים מנצח.

למי מתאימה הקרן?

הקרן מתאימה למשקיעים המחפשים הגנה באמצעות פיזור סיכונים לטווח שבין 3-5 שנים. נזכיר כי אחד היתרונות המרכזיים של הקרן הוא האפשרות להשקיע בנדל"ן באופן מגוון לצד אסטרטגיה ממוקדת ושמרנית, וזאת לעומת השקעה בנכס בודד. בנוסף, המשקיעים בקרן נהנים מקדימות בהחזר הקרן והרווחים וכן ניסיון רב של הקבוצה בחקר השוק המעמיק ובחינת העסקאות, אשר מבוצעים ע"י צוות המומחים של RM GROUP.

רוצים לשמוע עוד על הזדמנות ההשקעה בקרן? צרו קשר עכשיו

הפוסט זה מה שצריך לבדוק לפני השקעה בקרן נדל״ן פרטית הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

לפני כשנה סיימה הקבוצה בניה של פרויקט מלונאי באי זנזיבר הממוקם בחוף Pongwe המבוקש, כאשר במסגרתו נרכשה קרקע לטובת בניית מלון יוקרה בעל 5 כוכבים שיניב הכנסה גבוהה ורווח משמעותי לרוכשים. לאחר סיום הליך הבניה, המלון החל בהרצה שהסתיימה לאחרונה עם ביקורות מצוינות ועלייה משמעותית בתפוסה וכעת כבר עובדים על תכנית חדשה להרחבת המלון ובניית אגף חדש שבו ייבנו 12 סוויטות בקומת הקרקע, עם נוף לים וגישה ישירה לבריכה.

במאמר זה, נסביר על תקופת ׳ההרצה׳ של מלון, עד כמה היא חשובה ואיך בזכות הרצה מקצועית ומדויקת, מלון TOA בזנזיבר שיזמה הקבוצה מדורג בציון של 9.3 ב-Booking, ומופיע ב- Tripadvisor במקום הראשון בדירוג שביעות הרצון של האורחים עם 273 חוות דעת מבין 252 מלונות ומקומות אירוח בזנזיבר לשנת 2023.

מהי תקופה הרצה במלון?

תקופה הרצה היא זמן שאורך כשנה, בה מפעילים את המלון עם כמות קטנה יחסית של אורחים על מנת לאפשר לצוות להסתגל למקום, לתקן תקלות, לשפר את השירות ועוד. מכיוון שכמות האורחים בזמן ההרצה קטנה, ניתן לתת לכל אורח יחס אישי, להעביר חדר במקרה של תקלה ובעיקר לקבל משוב מהאורחים בכדי להשתפר.

אלו הפרמטרים העיקריים שיש לשים עליהם דגש בתקופה ההרצה:

1. מערכות טכניות

בשלבי הרצת המלון בוחנים את התפקוד של המערכות השונות במלון על מנת לאתר תקלות ולתקנם מבעוד מועד, כמו מערכות חימום וקירור, מיזוג, גנרטורים, ציוד במטבח, מעליות, צנרת ועוד. לתקינות המערכות יש חשיבות רבה, הרי כל תקלה הקטנה ביותר כאשר המלון בתפוסה מלאה יכולה לגרום לאי שביעות רצון מצד האורחים.

2. הדרכות לצוות המלון

כאשר פותחים מלון חדש, אל לנו לשכוח כי מדובר בצוות שעליו להכיר את אופי האורחים ואת התפעול הפיזי של המלון. יש להדריך את העובדים בהתאם, דוגמא לכך היא לימוד של תוכנת ההזמנות לפקידי קבלה, סדר ניקוי וסידור החדרים לצוות הניקיון, מלצרים ואנשי שירות אשר צריכים ללמוד את תפעול מסעדת המלון ועוד. תקופת ההרצה, מהווה בעצם תקופת הסתגלות לעובדים, בה לומדים את אופי המלון ונהלי העבודה המקיפים בסטנדרטים גבוהים.

3. שיווק וביקורות

חשוב להבין שכל אורח המתעניין במלון מסוים מעוניין לראות ביקורות וחוות דעת על חוויית השהייה של האורחים הקודמים. כאשר המלון חדש, קשה מאוד לגרום לאורחים להגיע בשל היעדר הביקורות. בזמן תקופת ההרצה ישנה חשיבות גבוהה לשיווק המלון, זאת במטרה לקבל דירוג גבוה באתרים שונים, כך יהיה קל יותר להגיע בהמשך לתפוסה מלאה ולמעשה לעלות בהדרגה. הביקורות חשובות מאוד באתרים כמו בוקינג, גוגל, Tripadvisor ועוד.

בנוסף, במקומות בהן השיווק למלונות נעשה באחוזים גבוהים בעזרת סוכני נסיעות תקופה זו משמשת ליצירת קשר עם הסוכנים השונים ושיווק המלון בערוץ זה ע"י הליכה לכנסים והזמנת סוכנים למלון להתרשמות.

למה אנחנו מזכירים את תקופת ההרצה?

כיוון שרבים מצפים לראות מלון בתפוסה גבוהה וביקורות מצוינות כבר במועד הפתיחה, אך כדאי לדעת שמדובר בתהליך ארוך, ושלוקח זמן עד שהמלון מגיע לתפוסה הרצויה ולביקורות טובות מספיק. אך כשעושים זאת נכון, בסטנדרטים גבוהים ללא התפשרות, כך יקדימו התוצאות הטובות להגיע.

בתמונות – מלון היוקרה TOA שבזנזיבר אשר נפתח באוגוסט 2022:

הפוסט מה הופך מלון לפופולרי עם דירוגים גבוהים? הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

לפני כחודש עמדנו בפני קבלת החלטה בנוגע לפרויקט Faliro שבאתונה:
הפרויקט כלל רכישת קרקע בגודל 4 דונם בקו ראשון לים בשכונת Faliro היוקרתית. במגרש תוכנן להיבנות פרויקט מרהיב ביופיו הכולל כ-13,000 מ"ר של מגורי יוקרה.

פרויקט בנייה הינו פרויקט מורכב עם משתנים רבים, ומהרגע הראשון מטרתנו הייתה לצמצם סיכונים כמה שניתן גם על חשבון פוטנציאל לרווח עתידי.

ראשית, חברנו לחברה קבלנית מהשורה הראשונה במתווה של עסקת קומבינציה, כך אנו "כובלים" את הקבלן לפרויקט ויוצרים זהות אינטרסים וכמו כן חוסכים את המימון הבנקאי בפרויקט.

שנית, החברה הקבלנית הציעה לקנות מאתנו את מלאי הדירות שלנו בפרויקט במחיר ידוע מראש ולמעשה בכך צמצמנו את הסיכון של מחירי המכירה בפרויקט.

לבסוף, לאחר מו"מ הציעה החברה הקבלנית לקנות את הקרקע מאתנו.

בשלב זה הינו צריכים לקבל החלטה האם לקבל את הצעת החברה הקבלנית, או להמשיך כמתוכנן.

מצד אחד, ביצוע הפרויקט עד הסוף צפוי להסב למשקיעים רווח גבוה יותר,  זאת לאחר שכבר הצלחנו לגדר את הסיכון בצורה משמעותית, כאשר פרויקט מסוג זה צפוי להוות פרויקט דגל באזור כולו. מנגד, אנו למדי ניסיון ויודעים שפרויקט ייזום מסוג זה הינו מורכב מאוד ומלווה באתגרים רבים להם יש להוסיף את אי הודאות הקיימת כיום בשווקים.

הניסיון שלנו כחברת השקעות נדל"ן, לימד אותנו שלמרות מזעור הסיכונים, במקרה ויהיה משבר משמעותי (של השוק או בפרויקט עצמו) הקבלן לא בהכרח יעמוד בהתחייבות שלו ויהיה מוכן לספוג הפסד כספי, בטח לא משמעותי.

כאשר ניתחנו את המשתנים השונים, ולאור העובדה שמכירת הקרקע משפרת עבור המשקיעים את פוזיציית המס ובכך מביאה להפרשים מינימליים בין האפשרויות, בחרנו ללכת עם אופציית מכירת המגרש כאשר מה שמוביל אותנו להחלטה זו היא האפשרות לייצר רווחים נאים למשקיעים לצד ביטחון לכספם.

בהדמיות- הפרויקט שלא בנינו.

הפוסט "טוב ציפור אחת ביד משתים על העץ" הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

האינפלציה בארה"ב ממשיכה להיות גבוהה, והיא עדיין רחוקה מאוד מהיעד, למרות מאמצי הריסון של הבנק הפדרל ריזרב. עליות הריבית הרבות שראינו בתקופה האחרונה אולי עוד לא הסתיימו, אבל כבר הספיקו להשפיע על לא מעט יזמי נדל"ן. יזמים רבים מצאו את עצמם עם פרויקטים לא גמורים עבורם גייסו מימון, ועם תנאי מימון שהשתנו והפכו לבלתי אפשריים. בפני מי שנתקע עם פרויקט לא גמור עומדות לרוב שתי ברירות: למכור ולנסות למזער נזקים, או לנסות להמשיך את הפרויקט ולגייס עוד מימון. מכיוון שדלתות הבנקים לעתים קרובות סגורות בפניהם בשלב זה, יש יזמים שמוכנים לשלם ריביות גבוהות מאוד על הלוואות רק כדי להביא את הפרויקט לכדי סיום.

זוהי הנקודה שבה היזם זקוק לעזרה, וכאן נוצרות הזדמנויות שפוגשים רק במשברים כלכליים. אם היזם מוכר את הנכס הוא ייאלץ למכור אותו במחיר נמוך. אם היזם רוצה לסיים את הפרויקט בעצמו וזקוק לעוד הון, הוא עשוי לגייס מימון ממשקיעים דרך מסלול חוב. עקב המצוקה בה נמצא היזם, פוטנציאל הרווח גלום במחיר נמוך יותר של הנכס, בתנאי רכישה או שותפות מיוחדים, או בריבית גבוהה משמעותית מזו שגובה הבנק.

מהן השקעות נדל"ן במסלול הון?

משקיעים במסלול הון רוכשים בעלות מלאה או חלקית על נכס (או קבוצה של נכסים), והתשואה שלהם נגזרת מההכנסות משכר דירה (אם יש) ומעליית ערך הנכס ובמקרה של נכס לייזום – ממכירת הנכס לאחר בנייתו / שיפוצו. מי שנכנסים לעסקה עם עוד משקיעים, חולקים את הרווחים ואת הסיכונים יחד עם משקיעים נוספים. אחד היתרונות בהשקעות במסלול הון הוא הפוטנציאל לתשואה שנתית גבוהה ורווח משמעותי. מאידך, הסיכון בהשקעות הון עשוי להיות גבוה יותר בהשוואה לסוגי השקעות אחרים. המשקיעים במסלול זה לרוב יהיו האחרונים בתור לקבלת החזר ההשקעה שלהם, תקופת ההחזקה היא לרוב של מספר שנים ותלויה בהתקדמות הפרויקט ותיזמון מכירתו, כלומר לא מתאימה למי שמחפשים השקעה לטווח קצר או נזילות גבוהה. בתקופה זו, בה קיימים נכסים במצוקה היקף ההון בשווקים מצומצם והצורך לגייס אותו גדל, ניתן להשיג תשואות גבוהות מבעבר.

מהן השקעות נדל"ן במסלול חוב?

בהשקעות במסלול חוב, המשקיעים למעשה מלווים כסף ליזם / לפרויקט ומקבלים ריבית שנקבעת מראש. הריבית לרוב תהיה גבוהה מהריבית הבנקאית, ובתקופה של ריבית גבוהה במשק, התשואה המוצעת למשקיעים (המלווים) יכולה להיות בהחלט נאה. השקעה במסלול זה היא לרוב קצרה יותר מהשקעה במסלול הון ומתאימה למי שמעדיפים השקעות לטווח קצר. גם הסיכון נמוך יותר, כיוון שהנכס עצמו משמש כבטוחה ומספק מעין "פוליסת ביטוח" להחזר ההלוואה. בחלק מההשקעות מדובר בהלוואה עם שעבוד ראשון, ובחלק בהלוואה עם שעבוד שני אחרי בנק מקומי. בדרך כלל משקיעי החוב יקבלו את כספם בחזרה לפני משקיעי ההון, כתלות האם קיים בנק מקומי. השקעת חוב מספקת הכנסה קבועה ותשואה צפויה מראש עם תשלומי קבועים שמחולקים מדי חודש או רבעון.

מהן הזדמנויות ההשקעה האטרקטיביות ביותר ביוון? לתיאום פגישה וקבלת פרטים נוספים הקליקו כאן

מה כדאי לקחת בחשבון כשמתלבטים בין מסלול הון למסלול חוב?

בהשוואה בין מסלולי חוב והון בנדל"ן, חשוב לקחת בחשבון את ההבדלים העיקריים בין שני האפיקים ואת התאמתם אליכם כמשקיעים.

• פרופיל סיכון: פרופיל הסיכון של השקעות במסלול הון הוא בדרך כלל גבוה יותר, עם חשיפה גבוהה יותר לתנודות השוק, תקלות ועיכובים בפרויקט, בעוד שהשקעה במסלול חוב מציעה ביטחון גבוה יותר, וההלוואה שנתתם מגובה על ידי מנגנוני קדימות בקבלת כספים.
• תשואה: במסלול הון קיים פוטנציאל לתשואות גבוהות יותר באמצעות שילוב של השבחה ושכר דירה, לעומת מסלול חוב, שבו פוטנציאל התשואה לרוב נמוך יותר, ועם ריבית מוגדרת מראש.
• הכנסות: במסלול הון המשקיעים עשויים להנות משכר דירה לאחר תקופת ההשבחה, אך את הרווחים ממימוש הנכס ייראו רק לאחר מספר שנים. השקעות במסלול חוב מספקות זרם הכנסה קבוע עם תשלומי ריבית צפויים.
• טווח זמן להשקעה: השקעות הון נמשכות מספר שנים כאשר תקופת ההשקעה תלויה במצב השוק המשפיע על תזמון המכירה , ומתאימות יותר למשקיעים המעדיפים השקעה לטווח בינוני-ארוך. השקעות חוב לעומתן הן לרוב קצרות יותר, החל ממספר חודשים ועד שנים בודדות בלבד.
• עדיפות בהיררכיית המשקיעים: משקיעי מסלול ההון הם האחרונים בהיררכיית המשקיעים. הם יקבלו בדרך כלל את כספם לפני היזם אך אחרי כל המשקיעים האחרים. כך שהסיכון של משקיעי ההון גבוה יותר, אולם בהתאמה, גם פוטנציאל התשואה שלהם גבוה יותר. משקיעי מסלול החוב, לעומת זאת, מקבלים קדימות בקבלת כספם על פני המשקיעים במסלול ההון. לכן זוהי השקעה בטוחה יותר, אך התשואה בה נמוכה יותר.

כדי לקבוע איזה מסלול הוא המתאים לך ביותר, יש צורך לבחון את פרופיל הסיכון שלך, להבין מהן ציפיות התשואה ויעדי ההשקעה שלך, ומהם הצרכים וההעדפות שלך בכל הקשור להשקעות נדל"ן.

כשהפרויקט תקוע: ההזדמנות שנוצרה עכשיו להשקעות הון וחוב

למרות חוזק השוק ומחירי הנדל"ן הגבוהים, גם יזמים חזקים עם פרויקטים מצוינים נקלעים לעתים לקשיים עקב מצב הכלכלה והריביות הגבוהות. אך נכסים במצוקה מפרויקטים שהסתבכו מזמנים למשקיעים זריזים אפשרות להיכנס להשקעות במיקומים מעולים שלא ניתן למצוא בשוק בשוטף.

RM GROUP, המתמחה בהשקעות ויוזמות נדל"ן גלובליות, פעילה מעל עשור בשוק הנדל"ן הרותח של ניו יורק, ומתמחה באיתור פרויקטים יזמיים שנקלעו למצוקה. הקבוצה מאפשרת ללקוחותיה להיכנס כמשקיעים בפרויקטים שלה גם דרך מסלול השקעות הון וגם דרך מסלול השקעות חוב.

הפוסט הדילמה של משקיעי הנדל"ן: השקעה במסלול הון או חוב? הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.