הכלכלה היוונית ממשיכה להציג ביצועים עודפים על אירופה
הכלכלה היוונית פותחת את 2026 עם נתוני מאקרו חזקים ביחס לשוק האירופי. שיעור הצמיחה השנתי עומד על 2.3% – כפול מהממוצע באיחוד האירופי – בעוד שהאינפלציה נותרת מתונה ברמה של 2.1%, נמוך מהממוצע האירופי. במקביל, יוון ממשיכה בתהליך שיפור פיסקאלי עקבי, עם תחזית לירידה ביחס החוב לתוצר מ־157% ל־138% במהלך השנה הקרובה.

לצד מגמות אלו, שיעור האבטלה ממשיך לרדת בהדרגה ועומד כיום על 8.8%, עם צפי לירידה נוספת לרמה של 7.4% במהלך 2026 – נתון המשקף שיפור עקבי בפעילות המשק ובהתאוששות שוק העבודה.

מדדי הסנטימנט הכלכלי ומדד מנהלי הרכש יוון מול ממוצע השוק האירופאי (יוון בכחול)

שוק המגורים ממשיך לשבור שיאים על רקע מחסור מבני בהיצע
שוק הנדל"ן למגורים ביוון ממשיך להציג עליות מחירים עקביות, כאשר מחירי הדירות במדינה כבר חצו את רמות השיא שנרשמו טרם משבר 2008. במהלך השנה האחרונה נרשמה עליית מחירים ממוצעת של 7.9% בכלל המדינה, כאשר אתונה הציגה עלייה של 7.8% וסלוניקי בלטה עם קצב עלייה של 9.7%. גם שוק השכירות ממשיך במגמת התחזקות, עם עלייה שנתית של 4.9% באתונה ו־6.6% בסלוניקי, נתון המחזק את מגמת ההתייקרות הכוללת בשוק המגורים. הגורם המרכזי התומך במגמה זו הוא מחסור מתמשך בהיצע. רק 2.6% ממלאי הדירות במדינה נבנה ב־15 השנים האחרונות, נתון הממחיש את הפער בין הביקוש לבין קצב ההתחדשות של השוק. בנוסף, כ־11.8% מהדירות באתונה רבתי אינן מאוכלסות, בעיקר בשל צורך בשיפוץ מהותי, עלויות השבחה גבוהות או מורכבויות משפטיות ותפעוליות.

מדד מחירי  נדל"ן למגורים  – Bank Of Greece

מגמות ההשקעה משתנות: מעבר לנכסים מניבים וסקטורים אלטרנטיביים
לצד חוזקו של שוק המגורים, ניכרת בתקופה האחרונה מגמה ברורה של שינוי בהעדפות המשקיעים, עם מעבר הדרגתי מהשקעות מסורתיות בדירות מגורים לעבר נכסים מניבים וסקטורים אלטרנטיביים.
בפרט, נרשמת עלייה בהיקף ההשקעות במרכזים לוגיסטיים, דאטה סנטרים ונכסי תיירות, לצד המשך ביקוש לנכסים המיועדים להסבה ולשימור. נכסים אלו נהנים בין היתר מאפשרות לעמוד בתנאי מסלול ויזת הזהב היווני ברף השקעה של 250,000 אירו במקרים מסוימים. גם המערכת הבנקאית המקומית מוסיפה לתמוך בפעילות, כאשר יציבותה ונזילותה מאפשרות לבנקים היווניים להציע תנאי מימון תחרותיים, לרבות למשקיעים בינלאומיים.

התיירות ביוון ממשיכה לשבור שיאים
ענף התיירות, המהווה מנוע מרכזי בכלכלה היוונית, ממשיך להפגין עוצמה יוצאת דופן. לאחר שנת שיא ב־2025 עם קרוב ל־40 מיליון מבקרים, פתיחת 2026 מצביעה על האצה נוספת: בחודשים ינואר ופברואר נרשמה עלייה של 35% במספר התיירים שנכנסו למדינה, לצד זינוק של כ־70% בהכנסות מתיירות לעומת התקופה המקבילה. מגמה זו משקפת את הצלחת האסטרטגיה הממשלתית למצב את יוון כיעד תיירותי רב־עונתי, תוך הרחבת מקורות הביקוש לתחומי התרבות, ההיסטוריה, הקולינריה, הטבע והספורט – מהלך שמטרתו להגדיל לא רק את מספר המבקרים, אלא גם את ההוצאה הממוצעת לתייר.

סקטור המלונאות: מנוע הצמיחה הבולט של שוק הנדל"ן היווני
מבין כלל סקטורי הנדל"ן במדינה, ענף המלונאות ממשיך להתבלט כאחד התחומים האטרקטיביים ביותר להשקעה. הביצועים התפעוליים של בתי המלון ממשיכים להשתפר, כאשר באתונה נרשמה ברבעון הראשון של 2026 עלייה של 4.2% בהכנסה לחדר פנוי (RevPAR) ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. במקביל, נמל התעופה של אתונה ממשיך להציג צמיחה משמעותית, עם עלייה של 8.5% בתנועת הנוסעים לרמה של 5.8 מיליון נוסעים. נתונים אלו ממשיכים לתמוך בביקושים לענף האירוח ומחזקים את היסודות הפונדמנטליים של השוק. בהתאם לכך, לפי דירוג ,HVS אתונה מדורגת במקום השני באירופה בעליית שווי מלונות – אינדיקציה מובהקת להערכת השוק הבינלאומי לפוטנציאל ההשבחה של נכסי Hospitality בעיר.

מבט קדימה: יוון ממשיכה למצב עצמה כשוק השקעה אסטרטגי
למרות אתגרים גיאופוליטיים אזוריים והשפעות מסוימות של עליית מחירי האנרגיה והתעופה, יוון ממשיכה להפגין חוסן מרשים. השילוב בין צמיחה כלכלית יציבה, מחסור מתמשך בהיצע מגורים, תיירות שוברת שיאים וביצועים חזקים בענף המלונאות – ממשיך למצב את המדינה כאחד מיעדי ההשקעה המעניינים באירופה. עבור משקיעים המחפשים חשיפה לשוק בעל פוטנציאל השבחה לצד ביקושים מבניים חזקים, סקטור המלונאות היווני בולט כיום כאחד ממוקדי ההזדמנות המרכזיים בשוק.

הפוסט שוק הנדל"ן ביוון ברבעון הראשון של 2026: צמיחה כלכלית, מחסור בהיצע והזדמנויות מתרחבות בסקטור המלונאות הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

מדיניות הפד: בין בלימת אינפלציה לשמירה על צמיחה
ריבית הפד נותרה ללא שינוי ברבעון הראשון ועומדת על 3.5%-3.75%, לאחר שלוש הפחתות רצופות בסוף 2025. בישיבת מרץ בחרו חברי הוועדה להותיר את הריבית על כנה נוכח חוסר הוודאות הכלכלית בעקבות המלחמה באיראן והשלכותיה על האינפלציה. הפד ממשיך לפעול באיזון עדין בין הצורך לרסן את הלחצים האינפלציוניים, לבין הרצון לשמר את יציבות שוק העבודה ולמנוע פגיעה בצמיחה הכלכלית.

תחזית הריבית של חברי הפד מצביעה כעת על הפחתת ריבית אחת בלבד בהמשך 2026 – אך חשוב לציין כי בחודש מאי תסתיים כהונתו של ג'רום פאוול כיו"ר הפד והוא יוחלף ע"י קווי וורש. וורש כיהן כחבר מועצת הפד בשנים 2006-2011 ונחשב דווקא לשמרן מוניטרי, המוביל קו קשוח כנגד האינפלציה, גם במחיר של פגיעה בצמיחה ותעסוקה, ואף ביקר פומבית את מדיניות ההרחבה הכמותית של הנגיד ברננקי ואף התפטר מהפד בשל כך. עם זאת, מאז קירובו למינוי לתפקיד ע"י הנשיא טראמפ, ריכך את עמדותיו וסימן תמיכה בהפחתות ריבית, בטענה שהתפתחויות ה- AI יסייעו בריסון האינפלציה.

השפעות מדיניות ומסחר: תנודתיות בסביבת הריבית
בתחילת הרבעון הכריז טראמפ שהממשל ירכוש אג"ח מגובה משכנתא בגובה 200 מיליארד דולר – מהלך שהחל מגמת ירידה בריבית המשכנתא. ואולם, עם פרוץ המלחמה מול איראן בסוף פברואר עלו תשואות האג"ח הממשלתיות – וריבית המשכנתא עלתה כלפי מעלה.
בפברואר 2026 פסק בית המשפט העליון שהנשיא אינו מוסמך להטיל מכסים מכוח חוק ,IEEP מה שהוביל לביטול מכסים רחבים שהוטלו במהלך 2025. בתגובה, הכריז טראמפ על מכס גלובלי של 10% אשר יישאר בתוקף 150 ימים – עד 24 ביולי 2026. המכסים הקיימים על פלדה, אלומיניום, נחושת, רכבים ומוליכים למחצה נותרו בעינם, ובאפריל הוכרזו מכסים של עד 100% על ייבוא תרופות פטנטיות – כך שחוסר הוודאות בנושא הזה צפוי להימשך עוד זמן מה.

ריבית המשכנתאות: עלייה מחודשת והשפעה על השוק
ריבית המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה, שהגיעה לשיא של 7.79% באוקטובר 2023, והיתה במגמת ירידה עד אוקטובר 2024 (אז עמדה על 6.08%) – עלתה במהלך הרבעון מ-6.18% בתחילתו ל-6.38% בסופו (מרץ 2026), ובתחילת אפריל אף ל-6.46% – השיא של שבעה חודשים. העלייה מגיעה על רקע המלחמה באיראן ועליית תשואות האג"ח הממשלתיות.

ניתן לראות שריבית הפד הקבועה אינה מייצגת בהכרח את כיוון ריבית המשכנתאות, שכן הן נגזרות מתשואות האג"ח לטווח הארוך, בעוד שלהחלטות הפד יש השפעה בעיקר על ריבית קצרת-טווח. ההכרזה של טראמפ מינואר על רכישת אג"ח מגובה משכנתא בהיקף של 200 מיליארד דולר, שהייתה צפויה להוריד את ריבית המשכנתא, לא הצליחה בשלב זה לקזז את השפעת עליית תשואות האג"ח בעקבות המלחמה.

שיעור הריבית בארה"ב (מקור: Freddie Mac)

שוק המגורים: מחסור מתמשך והסטת ביקוש לשכירות

התחלות הבניה החדשות מראות סימני התאוששות בתחילת 2026. בחודש ינואר 2026 עלה קצב התחלות הבניה ל-1.49 מיליון בתים (בחישוב שנתי), עליה של 7.2% ביחס לדצמבר 2025 ו-9.5% ביחס לינואר 2025. למרות העלייה, קצב הבנייה עדיין נמוך מהנדרש, והמחסור המתמשך בבתים צפוי להמשיך להתעצם בטווח הבינוני-ארוך.

מחירי הבתים ממשיכים להיות יציבים עם מגמת עלייה קלה, כאשר המחיר החציוני של בית עומד על כ-437 אלף דולר, עליה של 1.2% מהשנה שעברה. מצד אחד, תנאי המימון לרוכשים – ובפרט עליית ריבית המשכנתא בעקבות המלחמה באיראן – מייצרים ירידה (לפחות זמנית) בביקוש, ומצד שני היצע דל של בתים ביחס לביקוש מייצר לחץ על המחירים.

מחיר חציוני של בית בארה"ב לאורך 5 שנים (מקור: Redfin)

ברבעון הראשון, היקף מכירות הבתים בארה"ב הוסיף להיות נמוך יחסית לשנים קודמות. בחודש מרץ הסתכם היקף המכירות בכ-3.98 מיליון בתים בחישוב שנתי – ירידה של 3.6% מהחודש הקודם, ומהווה התחלה חלשה יחסית לעונת האביב, בה נמכרים כ-40% מהבתים בשנה. ניתן לשייך זאת לעלייה הזמנית בריבית המשכנתא.

השכירות הממוצעת ממשיכה במגמת יציבות ועמדה על כ-2,000 דולר לחודש, עליה של כ-3.6% ביחס לחודש המקביל בשנה שעברה.

אנו צופים שככל שתרד ריבית המשכנתא יקרו שני דברים: הביקוש לרכישת בתים יעלה ויווצר לחץ לעליית מחירים, על רקע מחסור הולך וגדל בבתים למגורים; ובמקביל, שיעור האמריקאים הגרים בשכירות יעלה שכן לא יוכלו לעמוד בעלויות הרכישה – הכוללת מימון וביטוחים.

מגמה זו מובילה גופים מוסדיים רבים לבצע פרויקטי Built to Rent – בניה או רכישה של מתחמי מגורים להשכרה, בהם בתים פרטיים משמשים כמוצר השקעה בדומה ל-Multifamily .

מבט קדימה: הזדמנות בשוק המגורים להשכרה
הפער בין ביקוש להיצע בשוק הדיור ממשיך להעמיק, במיוחד על רקע תנאי מימון מאתגרים. כתוצאה מכך, יותר ויותר משקי בית, ובעיקר משפחות, בוחרים לשכור בית פרטי במקום לרכוש. במקביל, היצע הבתים להשכרה לא התפתח באותו הקצב. מגמה זו מתפתחת בשנים האחרונות בפרט באזורים בעלי צמיחה דמוגרפית ותעסוקתית – כדוגמת יוסטון, טקסס.

הפוסט סיכום רבעון 1 2026: שוק הנדל״ן בארה״ב בין חוסר ודאות להזדמנות אסטרטגית הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

אנו מדברים רבות על ההזדמנות האדירה בשוק הנדל"ן ביוסטון, והיום נרחיב אודות שלבי תהליך הבנייה – מהתכנון ועד המסירה:

1. חתימת חוזה ורכישת הקרקע
   השלב הראשון כולל חתימת חוזה מחייב לרכישת הקרקע, המבטיח את הזכויות המשפטיות על הנכס.
2. תקופת אופציה ובדיקות נאותות  (Due Diligence)
   שלב זה מתמקד בבחינת היתכנות פיננסית, בדיקות קרקע, רגולציה סביבתית ואישורים משפטיים לפני סגירת העסקה.
3. תאריך סגירה והשלמת הרכישה
   לאחר השלמת הבדיקות והבטחת המימון, מתבצע תהליך רכישת הקרקע באופן רשמי.
4. תכנון ראשוני והגשת תוכניות עמדה
   פיתוח תוכנית מפורטת לפריסת המבנים, תשתיות וגישה לתשתיות עירוניות, כולל הגשת בקשות למכתבי?? מים ולחיבורי חשמל.
5. אישורי פרצלציה וחלוקת הקרקע
   קבלת אישור ראשוני לחלוקת המגרש ולאחר מכן אישור סופי, שמאפשר רישום חלוקת הקרקע ברשויות העירוניות.
6. תכנון תשתיות והנחת מערכות חיוניות
   כולל תכנון מערכות מים, ביוב, ניקוז, גז וחשמל תת-קרקעי, לצד פיתוח כבישים וגישה לשירותים ציבוריים.
7. תכנון אדריכלי והנדסי
   הכנת תוכניות מבניות מפורטות, בדיקות יציבות קרקע ותכנון השלד בהתאם לתנאי השטח ולדרישות הרגולציה.
8. הגשת בקשות להיתרי בנייה
   ריכוז כל המסמכים הנדרשים והגשתם לרשויות המקומיות לקבלת אישור בנייה רשמי.
9. שלב הבנייה בפועל
   שלב הבנייה בפועל הוא הקריטי ביותר בתהליך, שכן הוא מתמקד בהפיכת התוכניות למציאות. השלבים המרכזיים כוללים: עבודות עפר והכנת הקרקע, הנחת יסודות, הקמת שלד המבנה, התקנת מערכות תשתית וכן גימורים פנימיים וחיצוניים.
10.  בקרת איכות ומסירה סופית
    יוסטון ידועה במדיניות רגולטורית פחות מחמירה בהשוואה לערים אחרות, אך קיימות דרישות ותקנות שיש לעמוד בהן. העדר תב"ע (תוכנית בניין עיר) מחייב את חברות הבנייה להיות זהירות במיוחד, במיוחד לאור אירועים כמו הוריקן, שהדגישו את הצורך בתכנון ובנייה מתאימים למניעת נזקים עתידיים.

חשוב לציין כי למרות שמדובר בשלבי בניה רבים, העיר יוסטון מאופיינת במדיניות לעידוד יזמות והשקעות, הבאה לידי ביטוי בבירוקרטיה מועטה באופן משמעותי לעומת יעדי השקעה אחרים בארה"ב. בנוסף, בחירת חברת בנייה מנוסה היא קריטית להצלחת הפרויקט. חברה מקצועית תבטיח עמידה בתקנים, שימוש בחומרים איכותיים, ניהול יעיל של הפרויקט אל מול הגופים השונים ומניעת ליקויי בנייה.

אין ספק כי יוסטון מייצרת הזדמנויות השקעה ייחודיות, אך לצידן גם אתגרים משמעותיים למשקיע הפרטי בעת שלבי הבניה השונים. בעולם של משתנים רבים בקצב מהיר הדרך לצמצם את הסיכון לצד ניצול ההזדמנות היא להיעזר במומחים בתחום בעלי ניסיון ואחיזה בקרקע ובכך לצמצם את הסיכונים.

הפוסט שלב אחר שלב: משטח פתוח לשכונת מגורים הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

שיעור האינפלציה בארה"ב עמד בחודש נובמבר על 2.7%, בדומה לרבעון המקביל בשנה החולפת. האינפלציה מוסיפה להיות מעל היעד של הפד העומד על 2%, אך עדין נעה מזה זמן רב בטווח שבין 2% ל-3%.

שיעור האבטלה בארה"ב עומד על 4.4%, ומהווה עליה הדרגתית מתונה באבטלה המייצגת היחלשות קלה בשוק העבודה.

ריבית הפד ירדה פעמיים הרבעון ועומדת על 3.5%-3.75%. זוהי ירידה שלישית ברצף. הפד ממשיך לפעול באיזון עדין בין הצורך לרסן את הלחצים האינפלציוניים לבין הרצון לשמר את יציבות שוק העבודה ולמנוע פגיעה בצמיחה הכלכלית. בשלב זה מוערך כי יהיו 1-2 ירידות נוספות בשנת 2026. נציין כי בחודש מאי תסתיים כהונתו של ג'רום פאוול, יו"ר הפד. הנשיא טראמפ מחפש להחליפו במועמד שיוריד את הריבית באופן משמעותי יותר.

ירידת הריבית במשק לא הביאה לירידה זהה בריבית המשכנתאות, אך בינואר 2026 טראמפ הכריז שהממשל ירכוש אג"ח מגובה משכנתא בגובה 200 מיליארד דולר – מהלך שצפוי להביא לירידה בריבית המשכנתאות.

ממשלת ארה"ב ממשיכה ליישם מכסים רחבים. תכנית המכסים כוללת עדין מכס בסיסי בגובה של 10% על יבוא, כאשר בחומרים מסוימים או ממדינות מסוימות, שיעור המכסים אף גדול יותר. חוסר הודאות סביב הרחבת המכסים לסחורות מסין נותר בעינו.

שיעור האינפלציה בארה"ב (מקור: U.S. Bureau of Labor Statistics)

כלכלה ונדל"ן

• ריבית המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה, שהגיעה לשיא של 7.79% באוקטובר 2023, והיתה במגמת ירידה עד אוקטובר 2024 (אז עמדה על 6.08%) – ירדה במהלך הרבעון ל-6.18%. ניתן לראות שהירידה בריבית במשק לא תורגמה לירידה בריבית המשכנתאות, שכן הן נגזרות מתשואות האג"ח לטווח הארוך, בעוד שלהחלטות הפד יש השפעה בעיקר על ריבית קצרת-טווח. הכרזתו של טראמפ על רכישת אג"ח מגובה משכנתא בהיקף של 200 מיליארד דולר צפויה להוריד את ריבית המשכנתא ולהוסיף נזילות לשוק המימון.

שיעור הריבית בארה"ב (מקור: Freddie Mac)

2. בשל אתגרי השוק בעבור יזמי הנדל"ן, הירידה בהתחלות בניה חדשות נמשכת. באוקטובר 2025, כמות התחלות הבניה עמדו כ-1.25 מיליון בתים (בחישוב שנתי). בהשוואה לחודש אפריל 2020 (תחילת משבר הקורונה) – מדובר בנקודות השפל ב-16 השנים האחרונות. מגמה זו צפויה להביא להגדלת המחסור בבתים בארה"ב בטווח הבינוני-ארוך.
3. עליית מחירי חומרי הגלם בשל תכנית המכסים לא הביאה בשלב זה לעליות מורגשות בעלות חומרי הבניה.
4. מחירי הבתים נותרים יציבים כאשר מחיר בית חיצוני עומד על 433 אלף דולר, עליה של 0.7% מהשנה שעברה. מצד אחד, תנאי המימון לרוכשים מייצרים ירידה (לפחות זמנית) בביקוש, והיצע דל של בתים ביחס לביקוש מייצר לחץ על המחירים, ועל כן נותרת יציבות יחסית. אנו צופים שככל שתרד ריבית המשכנתא יקרו שני דברים:
   1. הביקוש לרכישת בתים יעלה וייווצר לחץ לעליית מחירים, על רקע מחסור הולך וגדל בבתים למגורים.
   2. שיעור האמריקאים הגרים בשכירות יעלה, שכן לא יוכלו לעמוד בעלויות הרכישה הכוללות מימון, ביטוחים שעולים וכו'. הערכה זו מביאה גופים מוסדיים רבים לבצע פרויקטי Built to Rent – בניה או רכישה של מתחם בתי מגורים להשכרה, כלומר הבתים הפרטיים משמשים כמוצר השקעה דומה ל-Multifamily.
5. ברבעון הרביעי, היקף מכירות הבתים בארה"ב הוסיף להיות נמוך יחסית לשנים קודמות, עם היקף מכירות של
   כ-4.13 מיליון בתים בחישוב שנתי. מדובר בעליה קלה ביחס לרבעון הקודם.
6. השכירות הממוצעת ממשיכה להיות יציבה ועמדה על כ-1,995 דולר לחודש, בדומה לשנה שעברה.

שוק המלונות

• שוק המלונאות מראה סימני חולשה קלים ברבעון הרביעי, ולמעשה בחציון כולו. על אף שמחירי ההשכרה הממוצעים עלו, התפוסה הנמוכה הובילה להכנסה נמוכה יותר.
• התפוסה הממוצעת בחודש נובמבר עמדה על 57.9% – ירידה של 2.8% לעומת נובמבר 2024.
• ADR (מחיר חדר ללילה): עמד הרבעון על 153.77 דולר – עליה של 0.6% לעומת נובמבר 2024.
• RevPAR (הכנסה לחדר זמין): עמד הרבעון על 88.97 דולר – ירידה של 2.3% לעומת נובמבר 2024.

הפוסט מסכמים את שנת 2025 בשוק הנדל"ן האמריקאי הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

שוק הנדל"ן היווני
מחירי הנדל"ן למגורים המשיכו לעלות, אם כי מדובר בעלייה מתונה יותר מהרמות של השנים הקודמות. הרבעון הראשון של 2025 הסתיים בעלייה של % 6.19 בהשוואה לשנת 2024. התחום נהנה משילוב בין דרישה מקומית גבוהה ומהמשך הדרישה של משקיעי חוץ, וזאת למרות העלאת רף הזכאות לוויזת זהב והצעדים להגבלת השכרות קצרות טווח.

ברבעון זה סלוניקי הובילה את עליות המחירים עם נתון של 10% מול הרבעון המקביל שנה שעברה, בעוד שהפעם אתונה הסתפקה בעליה מתונה יותר של 5.47% בלבד.

במקביל, בסקירה הרבעונית שלו הצביע Bank of Greece על אתגרים בטווח הבינוני והארוך. המשך העליות לדבריהם מפר את האיזון בין רמות ההכנסה לרמות המחירים, בצורה שתגרום להיחלשות משמעותית בביקוש המקומי, במיוחד במרכזי הערים.

תחזיות שונות מדברות על טווח עליה שנתי ממוצע בשנים 2028-2028 שיעמוד על רמה של 3.4%, שתהיה גבוהה במעט מתחזיות האינפלציה.

מספר כניסות והכנסה ממוצעת ינואר  – אפריל 2025

ביצועי תעשיית התיירות ביוון
יוון ממשיכה במגמת הצמיחה בתחום התיירות. בחודשים ינואר עד מאי 2025 נרשמו 6.3 מיליון כניסות תיירים בטיסה בלבד, נתון המהווה עליה של 5.9% בהשוואה לשנה שעברה. הצפי לשנת 2025 כולה עומד על 37 מיליון כניסות בטיסה, ו-40 מיליון כניסות כולל שייט ורכבים. בנתוני ההכנסות מתיירות נרשמה עלייה מתונה יותר של 4.4% ברבעון הראשון. בעוד שמספר הכניסות עלה, וההכנסה הממוצעת מתייר עלתה אף היא במעט, ירידה מסוימת באורך השהייה הממוצע מיתן את ההכנסה הכוללת.

מספר מגמות מעניינות מנתוני 2025; התיירות הנכנסת מארה"ב נמצאת במגמת עלייה, מה שגרם להכנסת קווים ישירים נוספים בין ארה"ב ליוון והעלאת תכיפות הטיסות. העלייה במספר התיירים מארה"ב העלתה את הדרישה למלונות 5 כוכבים, סטנדרט שתיירות זו מתאפיינת בו. מגמה מעניינת נוספת היא קיפאון מחירים וירידה קטנה בתפוסות של לינות בהשכרות קצרות טווח, וזאת דווקא בשוק בעל ביקוש שנחשב קשיח ובעליה. אתר AIRDNA מסביר כי הסיבה לכך הינה תוספת היצע בכלל יוון של כ-18%, תוספת שמגדילה את התחרות ולוחצת מטה מחירים. נתון נוסף שנכון למחצית הראשונה של השנה, הוא שיעדים עירונים עולים בפופולריות מול ירידה מסוימת באיים. דוגמא טובה הוא האי סנטוריני שסובל מירידה דו ספרתית במספר התיירים הנכנסים.

ביצועי תעשיית התיירות באתונה
במחצית הראשונה של 2025 אתונה המשיכה להציג שיאי תיירות חדשים, עם צפי ליותר מ-8 מיליון מבקרים לאורך כל השנה, וגידול של כ-7.6% בתנועת הנוסעים בשדה התעופה לעומת השנה שעברה. בתחום המלונאות נרשמת עלייה במחירים. המחיר הממוצע ללילה (ADR) במלונות העיר עמד על 136–155 אירו, כתלות בדרגת המלון, עם גידול של
כ-4.6% לעומת 2024. התפוסה הממוצעת במחצית הראשונה של השנה הייתה כ-67.3%, ובחודשי האביב אף הגיעה עד 87%–88%. משך השהות הממוצעת נותר יציב סביב 4 לילות לאורח, עם עירוב של תיירי נופש, עסקים וכנסים.

פילוח לפי דירוג כוכבים מראה כי מלונות ברמת 5 כוכבים רשמו ADR ממוצע של למעלה מ- 200 אירו, תפוסה של 70%-73% ומשך שהייה של 4.6 לילות; מלונות ברמת 4 כוכבים רשמו ADR ממוצע של כ-  140–155אירו, תפוסה של 68%–71% ו-4.1 לילות בממוצע; וברמת 3 כוכבים נרשם ממוצע ADR של כ- 90–110 אירו, תפוסה של 65%–68% ומשך שהייה של 3.8 לילות. שוק התיירות העירוני מתמודד עם תחרות גוברת מצד שוק הדירות לטווח קצר, אולם המלונאות המסורתית ממשיכה לשמור על יתרון בתפוסה ובגידול הכנסות, בעיקר במלונות היוקרה.

הנתונים אינם מפתיעים מכיוון שיוון ככלל ואתונה בפרט ממשיכות להנות מסנטימנט חיובי, ובמקביל לככב בלא מעט רשימות של יעדים מועדפים מטעם מגזינים, חברות יעוץ, וגופי תיירות שונים. בין השאר זכתה אתונה לבחירה ליעד קולינרי מועדף, ויעד מועדף לחופשה עירונית, ובמקביל חוון הגיעה למקום השני בחיפוש גוגל על יעדי חופשה.

פורטפוליו הנכסים הרחב של הקבוצה ביוון, כולל פרויקטים מלונאים באזורי הביקוש המרכזיים ביותר באתונה ובאיים, וכן עבודה עם שותפים אסטרטגיים מהשורה הראשונה, כאשר מה שמנחה אותנו הוא ייצור רווחים למשקיעים אך לא פחות מכך צמצום הסיכון בעסקאות.

הפוסט התיירים מצביעים ברגליים: מגמות מרכזיות בשוק היווני הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

תכנית המכסים של טראמפ עדין מייצרת חוסר ודאות בשווקים. באפריל הונהג מכס בסיסי בסך 10% על מרבית מדינות העולם, ובנוסף הודיע על הטלת מיסים גבוהים על מדינות מסוימות (כמו למשל 50% על סחורות מברזיל, 35% מקנדה, 30% מהאיחוד האירופי וממקסיקו ועוד), מיסים גבוהים יותר על מוצרים ספציפיים כמו אלומיניום, נחושת ועוד. מרבית המכסים צפויים להיכנס לתוקף ב-1 באוגוסט, כאשר לא ברור האם אכן יוטלו במלואם או שידחו/יצומצמו.

אם אכן ייכנסו לתוקף, המכס המוצע הכללי (Average effective tariff) צפוי לעמוד על כ-20% – השיעור הגבוה ביותר מאז שנת 1933.

על אף מאמציו של טראמפ לחזק את הייצור המקומי ואת הכלכלה האמריקאית, באמצעות מהלכים אלו, התייקרות חומרי הגלם תתורגם לכיסו של האזרח האמריקאי ועשויה להעלות את האינפלציה, ובשלב זה בעיקר מייצרת חוסר ודאות.

United States CPI – 12‑Month Inflation Rate, June 2024–June 2025

שוק הנדל"ן האמריקאי

1. ריבית המשכנתא הממוצעת ל-30 שנה, שהגיעה לשיא של 7.79% באוקטובר 2023, והייתה במגמת ירידה עד אוקטובר 2024 (אז עמדה על 6.08%) – עלתה שוב ועומדת כעת על 6.75%. עלית הריבית מקשה על רוכשי הבתים והדירות ומצמצמת את היקף העסקאות בשוק.
2. בשל תנאי המימון הגבוהים ליזמים, נמשכת הירידה בהתחלות בניה חדשות. ביוני 2025 כמות התחלות הבניה עמדה על כ-1.3 מיליון התחלות בחישוב שנתי (לעומת 1.35 מיליון בחודש מרץ).
3. עליית מחירי חומרי הגלם בשל תכנית המכסים צפויה להביא לעלייה במחירי הבנייה, מה שצפוי להקשות על יזמים להתחיל פרויקטים חדשים בטווח הקצר, ומה שיגדיל את המחסור בבתים בטווח הארוך.
4. מחירי הבתים נותרים יציבים כאשר מחיר בית חיצוני עומד על 422 אלף דולר, עליה של כ-1.34% משנה שעברה. מצד אחד, תנאי המימון לרוכשים מייצרים ירידה (לפחות זמנית) בביקוש, והיצע דל של בתים ביחס לביקוש מייצר לחץ על המחירים, ועל כן נותרת יציבות יחסית. אנו צופים שככל שתרד הריבית יקרו שני דברים:

• הביקוש לרכישת בתים יעלה וייווצר לחץ לעליית מחירים, על רקע מחסור הולך וגדל בבתים למגורים המביא לביקוש כלוא.​​​​​​
• יותר אמריקאים יגורו בשכירות שכן העלות לרכישת בית תהיה גבוהה עבורם. הערכה זו מביאה גופים מוסדיים רבים לבצע פרויקטי Built to Rent – בניה או רכישה של מתחם בתי מגורים להשכרה, כלומר הבתים הפרטיים משמשים כמוצר השקעה דומה ל-Multifamily.

שוק השכירות בארה"ב

• שכר דירה: השכירויות המשיכו לעלות בקצב שנתי מתון של 0.5%. השכירות הממוצעת בארה"ב עומדת על 1,887 דולר
• היצע: בחישוב שנתי, סופקו הרבעון 535 אלף יחידות דיור

שוק המלונות בארה"ב

• התפוסה הרבעון עמדה על 65.9% – ירידה של 1.43% לעומת הרבעון המקביל ב-2024
• ADR (מחיר חדר ללילה): עמד הרבעון על 162.17 דולר – עליה של 1% מ-2024
• RevPAR (הכנסה לחדר זמין): עמד הרבעון על 106.24% – ירידה של 0.4% מ-2024
• ניו-יורק ממשיכה להוביל את תחום המלונות עם תפוסה של 88.5% בחודש יוני

הפוסט בין מכסים לריביות: טראמפ מעצב את השוק האמריקאי הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כל משקיע נדל"ן מנוסה, יודע שאחד הכללים המרכזיים בתחום הוא שנדל"ן הינו משחק של הטווח הארוך. העיר יוסטון מהווה שנים רבות מוקד משיכה למשקיעי נדל"ן המחפשים הזדמנויות ביעדים המאופיינים בצמיחה ארוכת טווח. כאחת הערים הגדולות ביותר בארה"ב, יוסטון מציעה הזדמנויות ייחודיות עבור מי שמחפש לבצע השקעות נדל"ן אסטרטגיות בסקטורים שונים.

מהם הגורמים שהופכים את יוסטון ליעד מבטיח להשקעות נדל"ן לטווח ארוך?

חוסן וצמיחה כלכלית

אחד הגורמים הבסיסיים העומדים בבסיס פוטנציאל ההשקעה בנדל"ן של טקסס כולה ויוסטון בפרט הוא החוסן הכלכלי שלה. טקסס הינה הכלכלה ה-8 בגודלה בעולם, כאשר שוק העבודה במגמת צמיחה מתמדת ומספר המשרות הרב ביותר באמריקה (407,100 מקומות עבודה). הכלכלה ביוסטון הינה מהכלכלות המגוונות בארה"ב הכוללת מגוון רחב של תעשיות שונות כגון אנרגיה, הייטק, שירותי בריאות, ייצור, תעופה וחלל.

צמיחה דמוגרפית

יוסטון חוותה גידול אוכלוסין בעקביות לאורך השנים. התרחבות דמוגרפית זו מונעת על ידי מספר גורמים, בעיקר ע"י שוק העבודה, מחירי דיור ברי השגה, איכות חיים גבוהה, חורף מתון ויוקר מחיה נמוך. כתוצאה מגורמים אלו, יוסטון הינה העיר הרביעית הכי מאוכלסת בארה"ב נכון לשנת 2022. האטרקטיביות של העיר מהווה בסיס להשקעה בנדל"ן לטווח ארוך. ככל שהאוכלוסייה ממשיכה לגדול, הביקוש לדיור צפוי לגדול גם הוא וליצור יציבות במכירת הבתים בעיר.

ההגירה החיובית למטרופולין יוסטון הינה מהגבוהות בארה"ב

פיתוח תחבורה ותשתיות

בשנים האחרונות, בוצע הליך משמעותי בפיתוח התשתיות בעיר. המחויבות של העיר לשיפור התחבורה, השירותים הציבוריים והתכנון העירוני שיפרה את אטרקטיביות העיר. השקעות בתשתיות לא רק הופכות את העיר למקום טוב יותר לחיות בו אלא גם תורמות להעלאת ערכי הנכסים.

פיזור וגיוון בנדל"ן

שוק הנדל"ן של יוסטון מציע מגוון רחב של הזדמנויות השקעה, כאשר סקטור המגורים הינו אחד מאפיקי ההשקעה הבולטים. ביוסטון ישנן אפשרויות שיתאימו לאסטרטגיות השקעה שונות, בטווחי מחירים שונים ובקהלי יעד שונים. גודלה של העיר ושכונותיה המגוונות מספקים למשקיעים אפשרויות להתאים את השקעות הנדל"ן לקהל היעד המתאים.

יוסטון הינה חלומו של כל משקיע נדל"ן

העיר יוסטון מאופיינת במדיניות לעידוד יזמות והשקעות, הבאה לידי ביטוי בבירוקרטיה מועטה באופן משמעותי לעומת יעדי השקעה אחרים בארה"ב. בנוסף, הוצאת ההיתרים מתבצעת בקלות ובמהירות תוך חודשים בודדים, והעירייה מעודדת יזמים ובעלי קרקעות כך שניתן לצמצם עיכובים בזמנים ועלויות לא מתוכננות.

לתיאום פגישה והקבלת פרטים נוספים אודות הזדמנויות ההשקעה ביוסטון הקליקו:

הפוסט חוסן כלכלי וצמיחה מתמשכת- כך הפכה יוסטון לאחד מיעדי ההשקעה הבולטים בארה"ב הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

מה חשוב לבדוק לפני שבוחרים להשקיע בקרן נדל״ן?

• מי מנהל הקרן ומה הניסיון שלו?
• האם ישנה שותפות וזהות אינטרסים עם מנהל הקרן?
• מהו אופן חלוקת הקרן והרווחים?
• מהי האסטרטגיה של הקרן ובאיזה סקטור היא ממוקדת?
• מה אסטרטגית היציאה והאם היא ברורה ופשוטה?
• מהם מיקום הנכסים בהם תשקיע הקרן?
• האם סוג ההשקעה מתאים לצרכים התזרימיים שלכם?
• כיצד מתייחסים לסיכונים וניהולם?
• מהו צפי התשואה לאורך זמן?

מהם היתרונות בהשקעה בקרן השקעות נדל"ן?

פיזור סיכונים – קרנות נדל”ן מציעות כלי מצוין לגיוון תיק ההשקעות מכיוון שהן מאפשרות למשקיעים להרחיב את אחזקותיהם על פני סוגי נכסים שונים. בשונה מהשקעה ישירה בנכס, השקעה בקרן נדל"ן מאפשרת פיזור של הסיכון והפחתה שלו.

ניהול מקצועי – במחשבתם של מרבית הישראלים, רכישת דירה בטאבו או השקעה עצמאית היא ההשקעה האידיאלית, זאת מאחר והיא מאפשרת שליטה. אך כשמדובר בהשקעות מעבר לים-  מדובר בשליטה מדומה. קרנות נדל”ן מציעות ניהול מקצועי מלא של הנכסים, כולל ניהול יומי, מילוי רווחיות וביצוע שינויים הנדרשים בהתאם למצב המאקרו כלכלי.

ניסיון ואחיזה בשטח – היזמים בקרן השקעות נדל"ן מחזיקים בידע רב וניסיון בשורה ארוכה של עסקאות. יתרה מכך, יזמי השקעות נתקלו במקרים רבים של בעיות שונות בנכסים ומכירים את הפתרונות השונים למצב. הכרת האזור ומאפייניו, יכולת לחבור לאנשי מקצוע נוספים בעת אתגרים או בעיות, הם ההבדל בין רוכש נדל"ן מקצועי ומיומן, למי שעושה עסקה ואינו איש מקצוע. הידע והניסיון, הם קריטיים משמעותיים בקרנות השקעה בנדל"ן.

נגישות גבוהה להזדמנויות השקעה חריגות – קרנות נדל”ן מאפשרות השקעה בנכסים בשוק הנדל”ן בהזדמנויות אשר ברובן אינן פתוחות עבור המשקיע הפרטי.

לתיאום פגישה וקבלת פרטים נוספים אודות הזדמנויות ההשקעה הקליקו:

הפוסט יתרונות ההשקעה בקרן נדל"ן הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כיצד משפיע המחזור הכלכלי על שוק הנדל"ן?
כאשר הריבית גבוהה ישנם פחות קונים, השוק מתקרר והביקוש יורד. מי שציפה לירידת מחירים בארה"ב הופתע לגלות שבמרבית האזורים לא כך המצב – זאת בשל מלאי הבתים הנמוך, ששומר על רמת מחירים גבוהה גם כאשר הביקוש יורד. במרבית השווקים כמות העסקאות פחתה והשוק נחשב קר יותר.

נכון לחודש מרץ 2024, הבנק הפדרלי השאיר את הריבית בארה"ב ללא שינוי ברמה של 5.5% – הרמה הגבוהה ביותר מאז שנת 2001. עם זאת, המגמה בהמשך השנה צפויה להשתנות, ובשנת 2024 צפויות שלוש הורדות ריבית.

כיצד מושפעים יזמי נדל"ן מהמחזור הכלכלי?
בעוד מחירי הבתים נותרים גבוהים במרבית האזורים, יזמי הנדל"ן נתקלים באתגרים רבים. לצד ההתייקרות המשמעותית במימון הבניה, חלה התייקרות דרמטית גם בעלות הבניה (חומרי הגלם וקבלני משנה). ניתן לזהות שתי מגמות מעניינות:

1. ירידה בהתחלות הבניה –יזמים רבים עוברים לצמצום פעילות חדשה ומתרכזים בפרויקטים הנוכחים שלהם, מה שיוביל למחסור מתמשך עתידי בבתים בארה"ב.
2. ירידה במחירי הקרקעות –בשל צמצום פעילות היזמים הביקוש לאדמות נמצא בשפל ומייצר הזדמנויות ליזמים המעוניינים לבנות בתים לשנים הקרובות.

מלאי הבתים נמוך היסטורית
ניתן לראות כי בארה"ב ישנו מחסור חמור בבתי מגורים, כאשר הביקוש ממשיך לגדול

מהו ביקוש כלוא?
חשוב לזכור כי גם בתקופות של קיפאון בשוק, נדל"ן למגורים הינו מוצר צריכה בסיסי. גם בתקופה זו, ישנם רבים המעוניינים לרכוש דירות, אך נמנעים מכך משום שהריבית על המשכנתאות גבוהה ומעדיפים לדחות את קנייתם, אך בסופו של דבר הם צריכים מקום מגורים והם ימצאו אותו בדרך של רכישה (כעת או בעתיד) או השכרה.

למה דווקא עכשיו?
משקיעים מנוסים יודעים לזהות מגמות לטווח הבינוני-ארוך ולפעול בהתאם אליהם גם כאשר משקיעים אחרים ממתינים על הגדר.

לצד אי הודאות, אנו נמצאים בתקופה בה ניתן לנצל את המחזור הכלכלי עבור השקעות נדל"ן אשר יניבו פירות בעוד 3-5 שנים. מי שיתחיל לבנות בעת הנוכחית, יזכה לעלויות בנייה זולות יותר, ויצא לשוק כאשר הביקוש הכלוא יתפרץ ומנגד יהיה היצע מוגבל מאחר וכמות התחלות הבניה עדיין אינה תואמת את הביקוש.

לתיאום פגישה וקבלת פרטים נוספים אודות הזדמנויות ההשקעה הפתוחות הקליקו:

הפוסט המחזור הכלכלי החדש מייצר הזדמנויות חדשות הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.

כיצד נראו השנים האחרונות בענף התיירות ביוון?

2019 – שנת השיא של התיירות ביוון, עם כ- 33 מיליון מבקרים בשנה.

2020 – תחילת משבר הקורונה, כמו בכל העולם התיירות השתתקה.

2021 – יוון הוכתרה כיעד התיירותי מספר 1 באירופה עם 14.7 מיליון מבקרים.

2022 – יוון חזרה לעצמה ובגדול, עם כ-27.8 מיליון מבקרים בשנה.

2023 – יוון שוברת שיא חדש וחצתה את רף 33 מיליון התיירים שביקרו בה בשנת 2019.

המקומיים הרגישו זאת היטב, בנמלי התעופה ברחבי המדינה ובאתונה בפרט וכעת התפרסמו הנתונים הרשמיים, שנת 2023 לא אכזבה. 

שבירת שיאים בנמלי התעופה

בנמלי התעופה של יוון מדווחים על שבירת שיא כל הזמנים ב-2023, כאשר עברו בהם יותר נוסעים מבשנים 2022 ו- 2019. בנוסף, מספר התיירים שהגיעו לנמל התעופה של העיר אתונה זינק ב-17% בשנה החולפת.

התיירים ממשיכים לנהור ליוון

במהלך שנת 2023 נכנסו ליוון למעלה מ-36 מיליון תיירים. מדובר בנתון חסר תקדים, שיא חדש לאחר שנת 2019 שנרשמה כמוצלחת ביותר בענף התיירות ביוון. בהמשך לכך, שאר הפרמטרים המרכיבים את סך ההכנסות מתיירות, זינקו בצורה חדה אשר עולה על התחזיות. הבנק היווני הלאומי פרסם את ההכנסות מתיירות ששברו אף הן את השיא ועומדות על 20.5 מיליארד אירו. מדובר בשיא כל הזמנים ובעלייה של 17% מההכנסות ב-2022.

תיירות ללא עונתיות

כאמור, אי אפשר לדבר על יוון מבלי לציין את עיר הבירה אתונה שחוותה מספר לינות גבוה של 10.6 מיליון, תוך שהיא ממשיכה למצב את עצמה כיעד אטרקטיבי לחופשה עירונית בכל עונות השנה. המחיר הממוצע לחדר ADR עלה ביותר מ-20%, וכך גם נתוני התפוסה.

קיימת עלייה משמעותית בכמות התיירים הנכנסת ליוון מול שנת השיא של 2019 ובמקביל גידול בימי השהייה, ADR ותפוסה במלונות

לתיאום פגישה וקבלת פרטים אודות הזדמנויות ההשקעה ביוון הקליקו:

הפוסט כך סיכמה יוון את שנת 2023 הופיע לראשונה ב-RM GROUP - השקעות ויזמות נדל"ן.