בשנים האחרונות שוק ההשקעות האלטרנטיביות תופס תאוצה ומהווה נתח הולך וגדל מתיק ההשקעות כמעט של כל אחד. אחד הסגמנטים הנפוצים ביותר בקרב ההשקעות האלטרנטיביות הוא השקעה בנדל"ן מעבר לים.
החלטתם לעלות על הרכבת ולהשקיע בנדל"ן בחו"ל? מעולה, כעת נותר לבחור בין שתי האפשרויות הקיימות לאופן ביצוע ההשקעה- השקעה בבעלות ישירה או השקעה קבוצתית בשותפות.
השקעה בבעלות ישירה, החזקת נכס באופן מלא על ידיכם, מפתה משקיעים רבים כי היא מוכרת להם מההשקעות בישראל. היתרון המרכזי בהשקעה זו הוא השליטה בקבלת ההחלטות בהשקעה- כיצד לשפץ, מתי למכור, למי להשכיר וכד'.
אך האם השליטה בהחזקה של נכס במרחק 10 שעות טיסה ללא היכרות אמיתית עם השוק ומבלי היכולת לקפוץ ולבקר את הנכס בעת הצורך היא באמת שליטה? כמובן שלא.
זו הסיבה שיותר ויותר משקיעים בוחרים להשקיע בהשקעה קבוצתית.
מהי השקעה קבוצתית?
במודל השקעה זה, מתאגדים מספר משקיעים יחד כחברה או כשותפות, רוכשים יחד נכסים וחולקים ביניהם את הרווחים בהתאם לחלק היחסי של כל אחד מהם בפרויקט או בשותפות.
המשקיעים הם משקיעים פאסיביים בעלי אחריות מוגבלת, כלומר, הסיכון שלהם הוא אך ורק הכסף שהשקיעו בפרויקט.
בהשקעה קבוצתית נהנים המשקיעים מהאפשרות להגיע לפרויקטים ייחודיים שאינם פתוחים בדרך כלל בפני המשקיע הבודד. לדוגמה, בקבוצה ניתן להשקיע בבנייני דירות או מתחמי מגורים שלמים, שרכישתם לא הייתה מתאפשרת למשקיע היחיד.
יתרון נוסף הוא קבלת מימון בנקאי בתנאים נוחים, כך שהמשקיע יכול למנף את הסכום העומד לרשותו, להשקיע יותר ולהרוויח יותר ממה שהיה מרוויח אם היה משקיע את הסכום שיש בידיו בלבד. יתרון נוסף הוא האפשרות לפזר סיכונים. בהשקעה קבוצתית נהנים המשקיעים מההכנסות של כלל יחידות הדיור בפרויקט, כך שגם אם חלק מהיחידות אינן מושכרות, עדיין ההשקעה מייצרת הכנסה שמתחלקת בין כלל חברי הקבוצה. בנוסף, ניתן לחלק את סכום ההשקעה בין מספר פרויקטים שונים.
יתרון אחר הוא שמי שמנהל את ההשקעה בשטח (במידה ובחרתם במנהל השקעה נכון) הוא איש מקצוע בעל ניסיון שזה הוא עיסוקו. כמו כן הוא מושקע בפרויקט ויש לו אינטרס אישי שההשקעה תצליח. יש לקחת בחשבון שבהשקעה קבוצתית המשקיע אינו חופשי לעשות מה שהוא רוצה, לקבוצה יש חוקים ולוחות זמנים מוגדרים, וההשקעה אינה נזילה. לכן לא ניתן לצאת מתי שרוצים וההשקעה פחות מתאימה למשקיעים שמחפשים השקעה לטווח קצר.
בחירת ההון האנושי
לאחר שהחלטתם שהשקעה קבוצתית היא ההשקעה הנכונה ביותר עבורכם, הפרמטר אולי החשוב ביותר שיש לבחור כדי שההשקעה תצליח בסבירות גבוהה הוא האיכות האנושית. כשרוצים לבחור מנהל השקעה טוב, חשוב לבחון שני פרמטרים מרכזיים: מהו הרקורד של היזם או מנהל ההשקעה, והאם יש לו אינטרסים זהים לאלה של המשקיע.
נוכחות בשטח
כאשר בוחרים להשקיע בקבוצה מעבר לים, מנהל ההשקעה חייב שתהיה לו נוכחות בשטח, שלו או של אנשים עם ניסיון מוכח מטעמו, כך שאם משהו משתבש, הוא או אנשיו יוכלו להגיע לשטח באופן מידי. חשוב שכל משקיע יברר עוד לפני בחירת ההשקעה מה מידת הנוכחות בשטח של היזם או המנהל ומהי מהירות התגובה שלו.
זהות אינטרסים מובילה לשותפות חזקה
זהות אינטרסים בין כל המעורבים בעסקה, היא זו שתביא לשותפות חזקה. ליצירת זהות אינטרסים, קודם כל יש לוודא שהשותף-היזם משקיע בעצמו כסף בפרויקט יחד עם שאר המשקיעים. חשוב גם לבדוק את מנגנון חלוקת הרווחים, ולוודא שתמיד יש קדימות למשקיעים בקבלת הרווחים ורק לאחר מכן היזם יקבל את חלקו. דרך נוספת לוודא את זהות האינטרסים ויכולות היזם היא לבדוק האם קיים בנק אשר מממן את הפרויקט. כאשר ישנו בנק בתמונה, יש גוף נוסף שבודק את העסקה ואת היזם עצמו, דבר המעיד על חוזקו וניסיונו של היזם. כמו כן, ליזם יש הרבה יותר מה להפסיד כי הוא אחראי להלוואה מול הבנק.
כאמור, יש הרבה מאוד סימנים המעידים על איכות מנהל ההשקעות או היזם עוד לפני ההשקעה בנדל"ן בחו"ל. מודעות למשקל הרב של הניהול ותשומת לב לפרטים כגון רקורד מוכח, זהות אינטרסים, נוכחות בשטח ושקיפות יסייעו למשקיעים לבחור נכון ולהגדיל מאוד את סיכויי ההצלחה שלהם מעבר לים.
